Depuis le 15 février 2025, la fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) a changé : pour toute cession réalisée à compter de cette date, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, codifié à l'article 150 VB du CGI). La mesure a déclenché une vague d'inquiétude, certains annonçant purement et simplement « la fin du LMNP ».
Dans le même temps, la loi de finances pour 2026 a relevé le seuil du micro-BIC de longue durée de 77 700 € à 83 600 € de recettes. Vous louez déjà en meublé, ou vous vous apprêtez à investir ? L'arbitrage entre l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC et l'amortissement du régime réel mérite d'être rechiffré — et le résultat est souvent plus favorable au réel que la peur ambiante ne le laisse croire.
1 866 € d'impôt et de prélèvements sociaux économisés chaque année au régime réel sur notre cas type dijonnais (T2 meublé à 124 000 €, investisseur imposé à 30 %), contre un surcoût de plus-value d'environ 5 235 € après dix ans : la réintégration ne renverse pas l'arbitrage, elle le module.
Ce que cet article couvre
Cet article compare le micro-BIC et le régime réel du LMNP pour 2026 : les nouveaux seuils issus de la loi de finances 2026, le fonctionnement de l'abattement de 50 %, la mécanique de l'amortissement plafonné par l'article 39 C du CGI, la réintégration des amortissements dans la plus-value instaurée en 2025, un comparatif chiffré sur un T2 meublé à Dijon, un arbre de décision et les erreurs les plus fréquentes.
Micro-BIC ou régime réel : le cadre légal du LMNP en 2026
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le bailleur non professionnel choisit entre deux régimes : le micro-BIC de l'article 50-0 du CGI, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, et le régime réel, qui déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a acté une revalorisation triennale des seuils micro pour 2026-2028.
| Type de location meublée | Seuil de recettes (revenus 2026) | Abattement | Base légale |
|---|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 83 600 € | 50 % | art. 50-0 du CGI (LF 2026) |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 83 600 € | 50 % | art. 50-0 du CGI |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | art. 50-0 du CGI, loi « Le Meur » n° 2024-1039 |
Attention au décalage déclaratif : les revenus 2025, déclarés au printemps 2026, restent soumis à l'ancien seuil de 77 700 € ; le seuil de 83 600 € vaut pour les revenus perçus à compter du 1ᵉʳ janvier 2026 (service-public.gouv.fr, fiche F32744, mise à jour du 15 avril 2026). Le seuil de 15 000 € du tourisme non classé, issu de la loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, est expressément exclu de la revalorisation. Pour les autres mesures, voir notre analyse de la loi de finances 2026 pour l'immobilier.
LMNP ou LMP : où passe la frontière ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose deux conditions cumulatives (art. 155, IV du CGI) : recettes annuelles du foyer supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le LMP bascule vers les cotisations sociales des indépendants (de l'ordre de 35 à 45 % du bénéfice, avec une cotisation minimale même en déficit) et vers le régime des plus-values professionnelles, avec l'exonération possible de l'article 151 septies après cinq ans d'activité. Il échappe ainsi à la réintégration « particuliers » de 2025, mais subit la reprise des amortissements en plus-value à court terme.
En location de courte durée, l'affiliation sociale est due dès 23 000 € de recettes annuelles (art. L. 611-1 du Code de la sécurité sociale), même en restant LMNP fiscalement ; et depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, les meublés de tourisme non classés sont exclus du régime micro-social (service-public.gouv.fr, fiche F34102).
⚠️ Attention : la hausse de la CSG portée par la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) frappe les loyers meublés : les BIC non professionnels supportent 18,6 % de prélèvements sociaux dès l'imposition des revenus 2025. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values de cession restent, eux, à 17,2 %.
Abattement de 50 % ou amortissement : deux mécaniques opposées
Le micro-BIC : la simplicité d'un abattement forfaitaire
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO (cases 5ND/5OD, ou 5NW selon la nature de la location) : l'administration applique l'abattement de 50 % en longue durée, aucune charge n'est déductible en plus, aucune comptabilité n'est exigée. La moitié restante est imposée à votre taux marginal d'imposition (TMI — la tranche la plus élevée de votre barème) et aux prélèvements sociaux de 18,6 %. Le micro-BIC n'est donc avantageux que si vos charges réelles, amortissement compris, restent inférieures à la moitié de vos recettes — situation rare dès qu'un crédit finance le bien.
Le régime réel : déduire les charges réelles et amortir le bien
Au réel, vous déduisez l'intégralité des charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété non récupérées, frais de gestion et de comptabilité. S'y ajoute l'amortissement : la constatation comptable de la dépréciation du bâti (hors terrain) et du mobilier, étalée sur leur durée normale d'utilisation.
C'est lui qui fait la force du réel, mais il est encadré par l'article 39 C du CGI : l'amortissement déductible est plafonné à la différence entre les loyers acquis et les autres charges afférentes au bien — il ne peut donc ni créer ni aggraver un déficit. La fraction écartée n'est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée et s'impute sur les exercices suivants dans la même limite (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-10).
Contrepartie : des obligations plus lourdes — immatriculation au guichet unique de l'INPI dans les 15 jours du début d'activité (attribution d'un SIREN), liasse 2031-SD et annexes 2033-A à G télétransmises au service des impôts des entreprises, résultat reporté sur la 2042-C-PRO. S'y ajoute la cotisation foncière des entreprises (CFE), exonérée de cotisation minimum lorsque les recettes n'excèdent pas 5 000 € (art. 1647 D du CGI, recettes de N−2) et exonérée l'année de création.
La réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 : ce qui change vraiment
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction. La plus-value imposable augmente donc à hauteur des amortissements pratiqués — y compris ceux déduits avant 2025, comme l'a confirmé la réponse ministérielle Mette (QE n° 10097, JOAN du 24 mars 2026).
Trois tempéraments. D'abord, ne sont pas réintégrés les amortissements du mobilier, ni ceux correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le prix d'acquisition (4° du II de l'article 150 VB). Ensuite, certaines résidences services échappent à la mesure : résidences étudiantes et jeunes actifs, résidences seniors (art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH), établissements type EHPAD (art. L. 312-1 du CASF). Enfin — point décisif —, le régime des plus-values des particuliers est conservé : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention inchangés, exonération totale d'IR après 22 ans (art. 150 VC du CGI) et de prélèvements sociaux après 30 ans. La réforme « exonération à 17 ans » votée à l'Assemblée nationale en novembre 2025 n'a pas été retenue dans la loi promulguée. Pour la mécanique complète, voir notre guide du calcul de la plus-value immobilière en 2026.
À retenir : un bien meublé conservé plus de 22 ans ne paie plus d'impôt sur le revenu sur sa plus-value, réintégration ou pas — et plus aucun prélèvement social après 30 ans. Plus votre détention est longue, moins la réforme de 2025 vous concerne.
Exemple chiffré : micro-BIC ou réel pour un T2 meublé à Dijon
Profil : T2 de 45 m² à Dijon acheté 124 000 € (prix moyen de 2 751 €/m², MeilleursAgents au 1ᵉʳ juillet 2026), loué meublé 640 € par mois hors charges, soit 7 680 € de recettes annuelles, financé par un prêt de 124 000 € sur 20 ans à 3,22 % (taux moyen sur 20 ans, Observatoire Crédit Logement/CSA, juin 2026). TMI de l'investisseur : 30 %.
Première année : environ 3 950 € d'intérêts d'emprunt, 750 € de taxe foncière, 300 € d'assurances, 500 € de charges de copropriété non récupérables et 600 € de frais de comptabilité, soit 6 100 € de charges déductibles au réel. L'amortissement théorique ressort à environ 4 656 € par an (bâti hors terrain amorti par composants, mobilier sur 7 ans), mais l'article 39 C le plafonne à 7 680 € − 6 100 € = 1 580 € ; le solde de 3 076 € part en report.
| Poste (année 1) | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | 7 680 € | 7 680 € |
| Abattement forfaitaire 50 % | − 3 840 € | — |
| Charges déductibles | — | − 6 100 € |
| Amortissement déduit (plafond art. 39 C) | — | − 1 580 € |
| Base imposable | 3 840 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 1 152 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 714 € | 0 € |
| Total impôt annuel | 1 866 € | 0 € |
| Économie annuelle au réel | 1 866 € | |
Le réel efface l'impôt sur les loyers, et le stock d'amortissements en report prolongera cette situation à mesure que les intérêts diminuent. Pour situer ce cas dans votre propre grille — rendement brut, net de charges, net d'impôt —, notre guide du calcul de la rentabilité locative brute et nette détaille les formules.
Et à la revente ? Le vrai coût de la réintégration
Scénario — revente au bout de 10 ans à 145 000 € (hypothèse d'une revalorisation d'environ 1,6 % par an), avec 18 000 € d'amortissements immobiliers admis en déduction sur la période — le mobilier, non réintégré, est exclu du décompte.
| Poste | Avant réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 124 000 € | 106 000 € (124 000 − 18 000) |
| Plus-value imposable | 21 000 € | 39 000 € |
| IR 19 % après abattement de 30 % (10 ans, art. 150 VC) | 2 793 € | 5 187 € |
| Prélèvements sociaux 17,2 % après abattement de 8,25 % | 3 314 € | 6 155 € |
| Impôt total sur la plus-value | 6 107 € | 11 342 € |
| Surcoût lié à la réintégration | + 5 235 € | |
Le calcul est volontairement simplifié (prix d'acquisition retenu sans les majorations forfaitaires que le régime des particuliers autorise par ailleurs), mais l'ordre de grandeur est parlant : la réintégration coûte ici 5 235 € à la revente, quand le réel a économisé environ 1 866 € d'impôt par an pendant dix ans.
Bilan sur dix ans : environ 18 660 € d'impôt évités au réel (en retenant, par simplification, une économie annuelle constante) contre 5 235 € de surcoût à la cession — un avantage net d'environ 13 425 €, malgré la réforme.
Micro-BIC ou réel : l'arbre de décision 2026
Choisissez le régime réel si :
- vos charges réelles majorées de l'amortissement dépassent 50 % de vos recettes — presque toujours le cas lorsqu'un crédit finance l'acquisition ;
- vos recettes excèdent 83 600 € : le réel devient alors obligatoire ;
- vous louez un meublé de tourisme non classé : avec un abattement de 30 % et un plafond de 15 000 €, le micro est rarement compétitif.
Le micro-BIC garde l'avantage de la simplicité si le bien est détenu sans crédit, avec peu de charges, ou si les recettes sont marginales. Et pour un horizon très long — au-delà de 22 ans, a fortiori 30 —, la réintégration perd mécaniquement son mordant, les abattements pour durée de détention neutralisant tout ou partie de la plus-value.
À vérifier avant de trancher : le total de vos charges réelles et de l'amortissement admissible, votre TMI, votre horizon de détention, la nature de la location et le franchissement éventuel des seuils LMP. Le régime fiscal ne vous dispense pas non plus des obligations énergétiques du bailleur : voir les obligations DPE du loueur en meublé.
Les quatre erreurs qui faussent l'arbitrage micro-BIC ou réel
Erreur n° 1 — Raisonner avec les seuils périmés
Comparer vos recettes 2026 au plafond de 77 700 € vous ferait basculer au réel à tort : le seuil applicable aux revenus perçus depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 est de 83 600 €. À l'inverse, la déclaration déposée au printemps 2026 porte sur les revenus 2025 : c'est bien 77 700 € qui s'y applique. Le seuil de 15 000 € du tourisme non classé, lui, ne bouge pas.
Erreur n° 2 — Enterrer le régime réel à cause de la réintégration
La plus-value du LMNP reste taxée au régime des particuliers : 19 % et 17,2 % après abattements, exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Un bien détenu longtemps peut être peu ou pas impacté. Et ne croyez pas que seuls les amortissements postérieurs à 2025 seraient repris : tous les amortissements admis en déduction sont réintégrés, même antérieurs (réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026).
Erreur n° 3 — Confondre les deux seuils de 23 000 €
Dépasser 23 000 € de recettes ne fait pas de vous un LMP : il faut aussi que ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (art. 155, IV du CGI, conditions cumulatives). En courte durée, en revanche, le seuil social de 23 000 € déclenche à lui seul l'affiliation aux cotisations sociales (art. L. 611-1 du CSS).
⚠️ Attention : ne cherchez plus à adhérer à un organisme de gestion agréé. La majoration de 25 % pour non-adhésion a disparu depuis les revenus 2023, l'agrément des OGA a été supprimé et la réduction d'impôt de 915 € pour frais de comptabilité est abrogée dès les revenus 2025 — ces frais sont, en contrepartie, intégralement déductibles au réel.
Erreur n° 4 — Compter sur le statut Jeanbrun pour amortir un meublé
Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 permet d'amortir, mais uniquement en location nue affectée à la résidence principale du locataire (engagement de neuf ans, loyers plafonnés, acquisitions et permis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028). Le meublé — LMNP comme LMP — et la courte durée en sont exclus. Si vous hésitez entre meublé et nu, comparez avec le dispositif Jeanbrun et, côté travaux, avec le mécanisme du déficit foncier version 2026.
Simulez les deux régimes avec vos chiffres réels
Simulateur de rentabilité locative Mon Simulateur Immobilier
Comparez micro-BIC et régime réel avec vos propres données : le simulateur croise prix d'achat, loyer, charges, crédit et fiscalité (abattement de 50 %, amortissement, TMI, prélèvements sociaux à 18,6 %) pour calculer votre rendement net après impôt et votre cash-flow annuel dans chaque régime.
Pour aller plus loin : le calculateur de plus-value immobilière pour chiffrer l'effet de la réintégration à la revente, et le simulateur de déficit foncier si vous arbitrez avec la location nue.
Conclusion
En 2026, l'arbitrage micro-BIC ou réel se joue sur une règle simple : dès que vos charges et l'amortissement dépassent la moitié de vos recettes, le réel l'emporte sur l'abattement de 50 % — et le nouveau seuil de 83 600 € n'y change rien. La réintégration instaurée en 2025 renchérit la sortie, mais ne remet pas en cause le régime des plus-values des particuliers (abattements de durée, exonération à 22 et 30 ans). Sur notre cas dijonnais, dix ans de réel laissent un avantage net d'environ 13 425 € malgré le surcoût à la revente.
Avant d'opter, chiffrez les deux scénarios avec vos données réelles. Le simulateur de rentabilité locative Mon Simulateur Immobilier calcule votre rendement net après impôt et votre cash-flow en micro-BIC comme au réel, prélèvements sociaux à 18,6 % inclus.
