Deux donations identiques, à quelques mois d'écart, et 43 200 € de base taxable en plus. C'est l'effet mécanique du barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) : pour un appartement parisien de 45 m² valorisé 432 000 €, la nue-propriété transmise à votre enfant est taxée sur 60 % de la valeur du bien si la donation intervient avant votre 71ᵉ anniversaire — et sur 70 % si vous laissez passer la date.
Ce barème, reproduit partout, est purement fiscal : il avance par paliers de dix ans et ignore le rendement du bien comme votre espérance de vie réelle. La valeur économique de l'usufruit — celle qui compte pour répartir un prix de vente ou arbitrer une stratégie patrimoniale — peut s'en écarter de plusieurs points, bien davantage pour un bien à fort rendement. Savoir quelle lecture s'applique à quelle opération est la condition d'une transmission bien calibrée.
Avant le 71ᵉ anniversaire de l'usufruitier, la nue-propriété donnée est taxée sur 60 % de la valeur du bien ; à partir de 71 ans, sur 70 % (article 669 I du CGI).
Ce que cet article couvre
Cet article détaille le barème fiscal de l'usufruit viager (article 669 I du CGI) et de l'usufruit temporaire (669 II), la donation de nue-propriété avec l'abattement de 100 000 €, le sort du bien au décès de l'usufruitier (articles 1133, 751 et 774 bis du CGI), la méthode de la valeur économique de l'usufruit, un exemple chiffré sur un appartement parisien et les erreurs fréquentes en matière d'IFI, de plus-value et d'usufruit temporaire.
Le barème usufruit de l'article 669 du CGI : la table officielle
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit — utiliser le bien et en percevoir les revenus — et la nue-propriété, le droit de disposer du bien, qui redeviendra pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Pour asseoir les droits de mutation à titre gratuit (donation, succession), l'article 669 I du CGI répartit forfaitairement la valeur du bien entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le seul âge de l'usufruitier au jour de la mutation.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème est en vigueur, inchangé, depuis le 31 décembre 2003. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a touché ni ce barème, ni l'article 774 bis, ni l'abattement parent-enfant de l'article 779 ; seule nouveauté connexe, un abattement de 15 932 € pour les transmissions aux beaux-enfants, sous conditions de prise en charge effective.
En présence d'usufruits successifs, le texte est clair : « il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété ». Un usufruit susceptible de s'ouvrir plus tard — celui d'un conjoint survivant, par exemple — n'entre pas dans le calcul.
L'usufruit temporaire : 23 % par période de dix ans
L'article 669 II du CGI règle l'usufruit constitué pour une durée fixe. Cet usufruit « est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans », sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier : 8 ans valent 23 %, 12 ans valent 46 %. La valeur ne peut toutefois jamais dépasser celle de l'usufruit viager du même usufruitier — un usufruit de 30 ans consenti à 85 ans reste évalué 20 %, pas 69 %.
Donation de nue-propriété avant 71 ans : la mécanique fiscale
La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit est le schéma classique de la transmission anticipée : le parent conserve l'usage du bien — ou ses loyers — sa vie durant, et les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété issue du barème, jamais sur la pleine propriété.
L'abattement de 100 000 € et les paliers d'âge
Sur cette base réduite s'impute l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 I du CGI), renouvelable tous les 15 ans (article 784 du CGI). Si le bien est commun, chaque parent transmet sa moitié et applique son propre abattement.
Le calendrier pèse double : chaque décennie franchie par l'usufruitier ajoute 10 points à la nue-propriété taxable — 50 % avant 61 ans révolus, 60 % avant 71 ans, 70 % ensuite — et l'âge s'apprécie au jour de l'acte authentique. Donner à 69 ou 70 ans plutôt qu'à 71 ans fige donc une base taxable de 60 % au lieu de 70 %. Pour mesurer ce que coûterait l'absence d'anticipation, notre guide du calcul des droits de succession sur un bien immobilier en 2026 détaille la taxation d'une transmission en pleine propriété.
Au décès de l'usufruitier : la réunion sans taxe — et son exception
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement. L'article 1133 du CGI pose le principe : « Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier ». La valeur de l'usufruit sort ainsi du patrimoine taxable sans jamais avoir supporté de droits. Deux limites encadrent toutefois ce principe : la réserve de l'article 1020, énoncée en tête du texte, et la présomption de l'article 751 du CGI, détaillée plus bas.
Une exception existe depuis la loi de finances pour 2024 (article 26 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) : l'article 774 bis du CGI vise le quasi-usufruit sur somme d'argent. Lorsque le défunt s'était réservé l'usufruit d'une somme donnée en nue-propriété, la dette de restitution due au nu-propriétaire n'est plus déductible de l'actif successoral : sa valeur supporte les droits de succession chez le nu-propriétaire, les droits acquittés lors de la donation initiale ayant en principe vocation à s'imputer sur les droits dus. La règle vaut pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, y compris pour des quasi-usufruits antérieurs. Restent hors du champ l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil) comme l'usufruit issu d'une donation entre époux (article 1094-1), les dettes contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit (sauf objectif principalement fiscal) et, selon le BOFiP du 26 septembre 2024, la clause bénéficiaire démembrée d'assurance-vie notamment. L'immobilier démembré classique n'est pas concerné.
IFI et plus-value : qui déclare quoi
Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le principe de l'article 968 du CGI est sans ambiguïté : les biens grevés d'usufruit entrent dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire ne déclare rien. La répartition selon le barème 669 est l'exception, réservée notamment à l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil) ; l'usufruit d'une donation entre époux (article 1094-1) reste imposé à 100 % chez l'usufruitier.
En cas de vente conjointe du bien démembré, chaque titulaire est imposé sur sa propre plus-value : le prix se ventile entre usufruit et nue-propriété d'après leur valeur réelle au jour de la vente. Lorsque le vendeur détenait la pleine propriété avant le démembrement, l'administration admet la répartition du prix d'acquisition selon le barème 669, à l'âge de l'usufruitier au jour de la cession — simple faculté, l'évaluation économique restant permise dès lors que la même méthode s'applique aux deux droits (BOI-RFPI-PVI-20-10-10). Pour les abattements par durée de détention, voyez notre guide du calcul de la plus-value immobilière en 2026.
Barème usufruit ou valeur économique : que vaut vraiment votre usufruit ?
Le barème de l'article 669 est une règle d'assiette, pas une expertise. Il avance par paliers de dix ans — un usufruitier de 61 ans y vaut autant qu'un usufruitier de 70 ans — et ignore deux paramètres décisifs : le rendement du bien et l'espérance de vie réelle, différente à âge égal entre femmes et hommes.
La méthode économique : actualiser les revenus sur l'espérance de vie
La valeur économique de l'usufruit correspond à la somme actualisée des revenus nets que l'usufruitier percevra pendant la durée prévisible de son droit. Cette méthode, admise par l'administration en matière de plus-values (BOI-RFPI-PVI-20-10-10) comme en évaluation civile, mobilise trois paramètres : revenu net du bien, taux d'actualisation, espérance de vie. Selon l'INSEE (Bilan démographique 2025, Insee Première n° 2087), l'espérance de vie à la naissance atteint 85,9 ans pour les femmes et 80,3 ans pour les hommes ; à 60 ans, une femme peut encore compter sur 27,9 ans en moyenne.
Simulation — usufruitière de 60 ans, bien à rendement net de 3 %
Prenons — simulation propre à cet article — un bien de 432 000 € produisant 3 % de loyers nets (12 960 € par an), une usufruitière de 60 ans (espérance de vie INSEE : 27,9 ans) et un taux d'actualisation calé sur le taux moyen du crédit immobilier (3,26 % toutes durées en juin 2026, Observatoire Crédit Logement/CSA). La somme actualisée des loyers représente de l'ordre de 55 % de la valeur en pleine propriété : près de cinq points au-dessus des 50 % du barème fiscal, et chaque demi-point de rendement net supplémentaire creuse l'écart d'environ neuf points. À l'inverse, pour un bien à faible rendement ou une espérance de vie réduite, la valeur économique peut tomber sous le barème.
Quelle valeur utiliser ? Pour les droits de donation et de succession, le barème 669 s'impose : c'est la règle d'assiette légale. Pour répartir un prix de vente ou arbitrer une opération patrimoniale, la valeur économique peut — et doit souvent — primer, le barème n'étant qu'une règle pratique admise. Le raisonnement vaut aussi pour le démembrement de parts de société ; sur le choix de la structure, voyez notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR.
Étude de cas : donner la nue-propriété d'un appartement parisien
Profil : propriétaire de 70 ans, un enfant, appartement ancien de 45 m² à Paris valorisé 432 000 € (sur la base de 9 600 €/m², prix des appartements anciens à Paris au 1ᵉʳ trimestre 2026 selon les Notaires de France, indice Notaires-INSEE).
Vous avez 70 ans et souhaitez transmettre l'appartement à votre fille en conservant les loyers. Deux calendriers : signer la donation avant votre 71ᵉ anniversaire, ou la reporter après.
| Poste | Donation avant le 71ᵉ anniversaire | Donation à partir de 71 ans |
|---|---|---|
| Valeur en pleine propriété | 432 000 € | 432 000 € |
| Usufruit réservé (barème art. 669) | 40 %, soit 172 800 € | 30 %, soit 129 600 € |
| Nue-propriété transmise (base brute) | 60 %, soit 259 200 € | 70 %, soit 302 400 € |
| Abattement parent-enfant (art. 779 I) | − 100 000 € | − 100 000 € |
| Base taxable après abattement | 159 200 € | 202 400 € |
| Écart de base taxable | — | + 43 200 € |
Les droits se calculent ensuite sur la base taxable, au barème progressif des droits de donation en ligne directe. Attendre le 71ᵉ anniversaire alourdit la base de 43 200 € — un surcoût d'autant plus inutile qu'au décès, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété s'opérera sans aucun droit (article 1133 du CGI), dès lors que la donation a été régulièrement consentie, par acte authentique, plus de trois mois avant le décès (article 751 du CGI).
Deux précautions complètent le schéma. La valeur vénale déclarée doit être sincère et refléter l'état réel du bien, performance énergétique comprise : recevoir une passoire thermique n'a pas la même valeur qu'un bien rénové, comme le détaille cette analyse sur l'héritage d'une passoire thermique et son DPE. Et si la transmission débouche plus tard sur un partage, le chiffrage de la soulte en cas de divorce ou de succession reposera sur la même exigence d'évaluation sincère.
Les quatre erreurs fréquentes sur le barème usufruit
Erreur n° 1 — Attendre son 71ᵉ anniversaire pour donner
L'inversion est fréquente : non, donner avant 71 ans ne fait pas « retenir un usufruit de 30 % ». Avant 71 ans révolus, l'usufruit est évalué 40 % et la nue-propriété taxable 60 % ; c'est à partir du 71ᵉ anniversaire que l'usufruit tombe à 30 % et que la base monte à 70 %. Si vous approchez de 61, 71 ou 81 ans, chaque anniversaire « rond » coûte 10 points de base taxable.
Erreur n° 2 — Croire qu'au décès de l'usufruitier, il n'y a « jamais aucun droit »
Le principe de l'article 1133 du CGI reste vrai pour l'immobilier démembré. Mais depuis le 29 décembre 2023, le quasi-usufruit sur somme d'argent fait exception (article 774 bis) : la créance de restitution du nu-propriétaire est taxée aux droits de succession, les droits déjà payés lors de la donation s'imputant en principe.
Seconde limite, bien plus ancienne et souvent ignorée : la présomption de l'article 751 du CGI. Le bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à l'un de ses héritiers présomptifs — ou à leurs descendants, à ses donataires ou légataires, ou à une personne interposée — est réputé, jusqu'à preuve contraire, faire partie de sa succession : il est alors taxé en pleine propriété chez le nu-propriétaire. La présomption est écartée lorsque le démembrement résulte d'une donation régulière, constatée par acte authentique et consentie plus de trois mois avant le décès. C'est précisément le schéma de notre étude de cas — mais la sécurité juridique ne tient qu'au respect de ce délai : une donation de nue-propriété signée dans les trois mois qui précèdent le décès de l'usufruitier fait basculer le bien dans l'actif successoral taxable. Donner tôt n'est donc pas seulement moins cher : c'est aussi ce qui verrouille l'exonération de l'article 1133.
Erreur n° 3 — Proratiser l'usufruit temporaire par année
L'usufruit à durée fixe ne vaut ni « 2,3 % par an » ni un prorata annuel : le barème compte 23 % par période de dix ans entamée, sans fraction (article 669 II du CGI). Un usufruit de 12 ans vaut 46 %, comme un usufruit de 20 ans, et la valeur est plafonnée à celle de l'usufruit viager du même usufruitier.
⚠️ Attention : plusieurs contenus en ligne l'insinuent, mais la loi de finances pour 2026 n'a pas réformé le barème de l'usufruit — il est inchangé depuis le 31 décembre 2003. Autre confusion fréquente : l'abattement de 100 000 € s'applique par parent et par enfant — soit 200 000 € pour un couple donnant à un enfant — et se renouvelle tous les 15 ans (article 784 du CGI), pas « par foyer ».
Erreur n° 4 — Penser que l'IFI se partage entre usufruitier et nu-propriétaire
Par principe, non : l'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI). La répartition selon le barème 669 reste l'exception — usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil) notamment — et ne s'étend pas à l'usufruit d'une donation entre époux (article 1094-1).
Comparez barème fiscal et valeur économique avant de donner
Simulateur de démembrement Mon Simulateur Immobilier
Calculez en quelques secondes la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI — viager par âge ou temporaire à 23 % par décennie — et comparez-la à la valeur économique réelle de l'usufruit, estimée à partir de l'âge exact, du rendement net du bien et de l'espérance de vie INSEE.
Pour aller plus loin : le calculateur de droits de succession pour chiffrer la transmission complète, et le calculateur d'IFI pour mesurer l'impact du démembrement sur votre patrimoine taxable.
Conclusion
Le barème de l'article 669 du CGI est simple en apparence — dix points par décennie — mais il commande des écarts de dizaines de milliers d'euros de base taxable selon la date de la donation. Trois règles structurent la décision : donner la nue-propriété avant un palier d'âge (base de 60 % avant 71 ans, 70 % après) ; se souvenir que la réunion au décès est exonérée pour l'immobilier dès lors que la donation a été consentie plus de trois mois avant le décès (articles 1133 et 751), mais plus pour le quasi-usufruit sur somme d'argent (article 774 bis) ; ne pas confondre la valeur fiscale du barème et la valeur économique de l'usufruit, seule à refléter le rendement et l'espérance de vie réelle.
Avant de fixer la date et le périmètre de votre donation, chiffrez les deux lectures. Le simulateur de démembrement Mon Simulateur Immobilier confronte le barème 669 — viager et temporaire — à la valeur économique de votre usufruit pour caler votre transmission au bon moment.
