Vous héritez d'un appartement ou d'une maison et vous redoutez la note du fisc ? La question n'est pas tant la valeur du bien que la part qui vous revient et le lien de parenté qui vous unit au défunt. Un enfant qui hérite de 250 000 € de son parent ne paie pas du tout les mêmes droits qu'un neveu qui recueille la même somme : le premier bénéficie d'un abattement de 100 000 € et d'un barème qui démarre à 5 %, le second d'un abattement de 7 967 € seulement et d'un taux unique de 55 %.
Comprendre le calcul des droits de succession sur un bien immobilier, c'est anticiper la trésorerie nécessaire pour conserver le logement familial — ou décider, en connaissance de cause, de le vendre. Entre l'évaluation du bien, l'abattement applicable et le barème progressif, chaque étape pèse sur le montant final.
100 000 € d'abattement par enfant et par parent — c'est le seuil en dessous duquel, en ligne directe, aucun droit de succession n'est dû sur la part transmise (CGI art. 779).
Ce que cet article couvre
Cet article détaille le calcul des droits de succession sur un bien immobilier en 2026 : l'évaluation de l'actif, les abattements selon le lien de parenté (enfant, conjoint, frère, neveu, personne handicapée), le barème progressif en ligne directe, le traitement particulier de l'assurance-vie, ainsi qu'un exemple chiffré complet. Toutes les règles sont rattachées à leur référence au Code général des impôts (CGI).
Le cadre légal des droits de succession sur un bien immobilier
Les droits de succession (ou droits de mutation à titre gratuit pour cause de décès) sont régis par le Code général des impôts. Lors d'un décès, l'ensemble des biens du défunt — dont les biens immobiliers — forme l'actif successoral. Chaque héritier est imposé sur la part nette qui lui revient, après déduction du passif (dettes, frais funéraires forfaitaires) et application de l'abattement personnel correspondant à son lien de parenté.
Le bien immobilier est retenu pour sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Pour la résidence principale du défunt, un abattement de 20 % est appliqué sur la valeur vénale lorsque le bien était, à la date du décès, également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant du défunt (CGI art. 764 bis).
Le montant des abattements dépend exclusivement du lien de parenté entre le défunt et l'héritier. Le tableau ci-dessous récapitule les principaux abattements applicables en 2026.
| Lien de parenté | Abattement personnel | Référence légale |
|---|---|---|
| Enfant (ligne directe, par parent) | 100 000 € | CGI art. 779 |
| Conjoint survivant / partenaire de PACS | Exonération totale de droits | Loi TEPA, 21 août 2007 |
| Frère ou sœur | 15 932 € | CGI art. 779 |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | CGI art. 779 |
| Personne handicapée (cumulable) | 159 325 € | CGI art. 779 |
L'exonération du conjoint survivant et du partenaire de PACS résulte de la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat du 21 août 2007 (dite loi TEPA). Elle est totale : le conjoint ou le partenaire de PACS ne paie aucun droit de succession, quelle que soit la valeur du patrimoine transmis. L'abattement « personne handicapée » de 159 325 € se cumule, lui, avec l'abattement lié au lien de parenté (par exemple celui d'enfant), ce qui en fait un dispositif particulièrement protecteur.
Comment calculer les droits de succession en 2026
Le calcul des droits de succession se déroule en trois temps : déterminer la part nette taxable de chaque héritier, soustraire l'abattement applicable, puis appliquer le barème progressif sur le solde. Seule la dernière étape diffère réellement selon le lien de parenté. La logique est toujours la même, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un portefeuille mixte : on raisonne sur la part nette qui revient à chaque héritier, jamais sur la valeur globale de l'actif. C'est pourquoi le nombre d'héritiers a un effet direct sur la note finale : plus la transmission est partagée entre des héritiers proches, plus le total des abattements appliqués est élevé et plus la facture globale baisse.
Étape 1 — De l'actif successoral à la part taxable
On part de l'actif net successoral (valeur des biens, dont l'immobilier estimé à sa valeur vénale, moins le passif). Cet actif est ensuite réparti entre les héritiers selon les règles de dévolution légale ou les dispositions testamentaires. Chaque héritier obtient ainsi une part brute, à laquelle on retranche son abattement personnel pour obtenir la part nette taxable.
Profil : deux enfants héritant à parts égales de la succession d'un parent veuf, composée principalement d'un bien immobilier. Chacun reçoit la moitié de l'actif et bénéficie de son propre abattement de 100 000 €.
Étape 2 — L'abattement personnel
L'abattement personnel s'impute sur la part brute avant tout calcul de droits. En ligne directe, il s'élève à 100 000 € par enfant et par parent (CGI art. 779). Autrement dit, un enfant ayant ses deux parents peut recevoir, au total sur les deux successions, 200 000 € en franchise de droits. Cet abattement se reconstitue tous les quinze ans, ce qui ouvre la voie aux donations anticipées pour réduire l'assiette taxable au décès.
Étape 3 — Le barème progressif en ligne directe
Sur la part nette taxable (après abattement), on applique le barème progressif par tranches de l'article 777 du CGI. En ligne directe (parents-enfants), les taux vont de 5 % à 45 %.
| Part nette taxable (ligne directe) | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Le barème étant progressif, chaque tranche n'est taxée qu'à son propre taux : on ne bascule pas l'intégralité de la part dans la tranche supérieure. La tranche à 20 %, très large (de 15 932 € à 552 324 €), couvre la grande majorité des successions immobilières en ligne directe.
Le cas particulier de l'assurance-vie
L'assurance-vie échappe en principe à l'actif successoral : les capitaux versés aux bénéficiaires désignés ne sont pas soumis aux droits de succession de droit commun. Pour les primes versées avant les 70 ans de l'assuré, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 € (CGI art. 990 I) ; au-delà, un prélèvement spécifique s'applique. Ce traitement de faveur fait de l'assurance-vie un outil de transmission complémentaire du patrimoine immobilier, notamment pour fournir aux héritiers la trésorerie nécessaire au paiement des droits portant sur le bien.
Exemple chiffré : calcul des droits de succession sur une maison transmise à deux enfants
Prenons une situation représentative. À titre purement indicatif, les montants retenus reflètent un ordre de grandeur de marché et ne constituent pas une estimation personnalisée.
Scénario — Succession d'un parent veuf au profit de deux enfants
Un parent veuf décède en laissant pour seul actif significatif une maison estimée à sa valeur vénale de 482 000 € (ordre de grandeur cohérent avec les prix observés en grande couronne et villes moyennes selon les données DVF et Notaires de France). Il n'occupait plus la maison comme résidence principale : l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI ne s'applique pas. Le passif déductible (frais divers) est négligé pour la clarté de l'exemple. Les deux enfants héritent à parts égales.
| Poste | Détail du calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur vénale de la maison | Actif successoral | 482 000 € |
| Part brute par enfant | 482 000 € ÷ 2 | 241 000 € |
| Abattement par enfant | CGI art. 779 | − 100 000 € |
| Part nette taxable par enfant | 241 000 € − 100 000 € | 141 000 € |
| Droits — tranche 5 % | 8 072 € × 5 % | 403,60 € |
| Droits — tranche 10 % | (12 109 − 8 072) × 10 % | 403,70 € |
| Droits — tranche 15 % | (15 932 − 12 109) × 15 % | 573,45 € |
| Droits — tranche 20 % | (141 000 − 15 932) × 20 % | 25 013,60 € |
| Droits dus par enfant | Total des tranches | ≈ 26 394 € |
Chaque enfant doit donc régler environ 26 394 € de droits de succession, soit près de 52 800 € pour la fratrie sur un bien de 482 000 €. Le calcul illustre le poids de la tranche à 20 % : tant que la part nette taxable reste inférieure à 552 324 €, c'est ce taux qui détermine l'essentiel de la facture. Notez aussi l'intérêt du partage : si un seul enfant héritait de la totalité, sa part nette taxable atteindrait 382 000 € et les droits dépasseraient 73 000 € — bien plus que les 52 800 € cumulés des deux enfants, faute d'un second abattement de 100 000 €.
Reste la question de la trésorerie. Les droits sont dus dans les six mois du décès, alors même que le bien immobilier n'est pas liquide. Plusieurs leviers existent : vendre le bien, mobiliser une assurance-vie (hors succession, abattement de 152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans, CGI art. 990 I) ou demander le paiement fractionné ou différé des droits auprès de l'administration. Pour estimer précisément votre propre situation, le calculateur de droits de succession Mon Simulateur Immobilier applique automatiquement l'abattement et le barème selon votre lien de parenté.
Les erreurs fréquentes dans le calcul des droits de succession
Erreur n° 1 — Confondre valeur d'achat et valeur vénale au décès
Le bien immobilier est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, pas à son prix d'acquisition historique. Sous-évaluer le bien expose à un redressement de l'administration fiscale, avec intérêts de retard. Une évaluation prudente s'appuie sur des comparables récents (données DVF, avis d'un notaire ou d'un agent immobilier).
Erreur n° 2 — Oublier l'abattement de 20 % sur la résidence principale
Lorsque le défunt occupait le bien comme résidence principale et que le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant l'occupait aussi à cette date, un abattement de 20 % s'applique sur la valeur vénale (CGI art. 764 bis). Beaucoup d'héritiers l'ignorent et déclarent la pleine valeur, gonflant inutilement l'assiette taxable.
Erreur n° 3 — Croire que le conjoint paie des droits
Depuis la loi TEPA du 21 août 2007, le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession. Cette exonération est souvent confondue avec celle, plus restreinte, applicable entre frères et sœurs sous conditions. Le concubin (union libre), lui, est traité comme un tiers et imposé à 60 %.
⚠️ Attention : le délai de dépôt de la déclaration de succession est de six mois à compter du décès lorsque celui-ci a lieu en France métropolitaine. Un dépôt tardif entraîne un intérêt de retard et, le cas échéant, une majoration. En cas de bien immobilier difficile à liquider, le paiement fractionné ou différé des droits peut être demandé.
Erreur n° 4 — Négliger les donations antérieures
Les donations consenties par le défunt dans les quinze ans précédant le décès se rappellent à la succession et réduisent l'abattement disponible. Anticiper la transmission par des donations échelonnées tous les quinze ans reste le levier le plus efficace pour limiter les droits, à condition de respecter ce délai de rappel.
Estimez vos droits de succession avant de décider
Calculateur de droits de succession Mon Simulateur Immobilier
Renseignez la valeur du bien immobilier, le nombre d'héritiers et votre lien de parenté avec le défunt : le calculateur applique l'abattement personnel (100 000 € en ligne directe, CGI art. 779) et le barème progressif de 5 % à 45 % (CGI art. 777) pour estimer les droits dus par héritier et le montant total de la succession.
Pour aller plus loin : calculateur de soulte en cas de partage entre héritiers et simulateur de démembrement (nue-propriété et usufruit).
Conclusion
Le calcul des droits de succession sur un bien immobilier repose sur trois variables : la valeur vénale du bien, le lien de parenté et le barème progressif. En ligne directe, l'abattement de 100 000 € par enfant (CGI art. 779) et la large tranche à 20 % structurent l'essentiel de la facture, tandis que le conjoint survivant et le partenaire de PACS restent exonérés (loi TEPA 2007). Anticiper par des donations et par l'assurance-vie permet de réduire l'assiette taxable et de préparer la trésorerie.
Avant tout arbitrage entre conserver et vendre le bien transmis, chiffrez précisément l'opération. Le calculateur de droits de succession Mon Simulateur Immobilier applique l'abattement et le barème à votre situation et vous donne le montant net à provisionner par héritier.
