Calculateur de Droits de Succession Immobilière
Estimez les droits de succession à payer lors d'un héritage immobilier en France selon le lien de parenté et les abattements applicables.
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Comprendre les Droits de Succession
Les Droits de Succession sur un Bien Immobilier
Les droits de succession sont un impôt prélevé lors de la transmission d'un patrimoine immobilier suite à un décès. Leur montant varie considérablement selon le lien de parenté avec le défunt et la valeur du bien hérité. En France, les conjoints et partenaires de PACS bénéficient d'une exonération totale. Pour les autres héritiers, des abattements importants s'appliquent, notamment 100 000€ par enfant en ligne directe.
Barèmes et Abattements Applicables
Ligne directe (enfants, parents)
Abattement de 100 000€, puis barème progressif de 5% à 45%
Conjoint et PACS
Exonération totale des droits de succession
Frères et sœurs
Abattement de 15 932€, puis taux de 35% ou 45%
Neveux et nièces
Abattement de 7 967€, puis taux unique de 55%
Abattements Supplémentaires
Handicap
159 325€ d'abattement supplémentaire pour les héritiers en situation de handicap
Résidence principale
Réduction de 20% sur la valeur du bien si c'était la résidence principale du défunt
Points clés à retenir
- • Les conjoints et partenaires PACS sont totalement exonérés de droits de succession
- • Un abattement de 100 000€ s'applique par enfant en ligne directe
- • Le barème est progressif et peut atteindre 45% au-delà de 1,8M€
- • Des abattements supplémentaires existent pour handicap et résidence principale
- • Les donations des 15 dernières années sont réintégrées dans le calcul
Exemple concret
Pour un enfant héritant d'un bien de 300 000€ :
- • Valeur du bien : 300 000€
- • Abattement enfant : -100 000€
- • Assiette taxable : 200 000€
- • Droits de succession : environ 38 000€
- • Taux effectif : environ 12,7%
Questions fréquentes
1Qui doit payer les droits de succession ?
Qui doit payer les droits de succession ?
Les droits de succession sont payés par les héritiers, au prorata de leur part dans la succession. Chaque héritier paie ses propres droits selon son lien de parenté avec le défunt.
2Quel est le délai pour payer les droits de succession ?
Quel est le délai pour payer les droits de succession ?
La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si décès hors de France métropolitaine). Le paiement peut être fractionné en 3 versements sur 1 an, ou en 7 versements sur 3 ans si la succession comprend plus de 50% d'actifs non liquides.
3Les donations antérieures sont-elles prises en compte ?
Les donations antérieures sont-elles prises en compte ?
Oui, les donations effectuées dans les 15 ans précédant le décès sont réintégrées dans le calcul des droits (rappel fiscal). L'abattement déjà utilisé est déduit de l'abattement disponible. Au-delà de 15 ans, les donations sont « purgées » et l'abattement est intégralement reconstitué.
4Peut-on réduire les droits de succession ?
Peut-on réduire les droits de succession ?
Plusieurs stratégies existent : donations de son vivant (100 000€ d'abattement par enfant tous les 15 ans), démembrement de propriété (donation de la nue-propriété), assurance-vie (152 500€ d'abattement par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans), ou Pacte Dutreil pour la transmission d'entreprise (75% d'exonération).
5Comment est évaluée la valeur du bien immobilier ?
Comment est évaluée la valeur du bien immobilier ?
Le bien est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu en cas de vente dans des conditions normales de marché. Une décote de 20% s'applique si le bien était la résidence principale du défunt occupée par le conjoint survivant.
6Comment fonctionne l'assurance-vie dans une succession ?
Comment fonctionne l'assurance-vie dans une succession ?
L'assurance-vie bénéficie d'un régime fiscal favorable distinct de la succession classique. Pour les primes versées avant 70 ans (Art. 990 I CGI), chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500€, puis le surplus est taxé à 20% (jusqu'à 700 000€) et 31,25% au-delà. Pour les primes après 70 ans (Art. 757 B), un abattement global de 30 500€ s'applique, puis les primes sont soumises au barème normal. Le conjoint et le partenaire PACS sont totalement exonérés.
7Qu'est-ce que le démembrement de propriété et comment optimise-t-il la succession ?
Qu'est-ce que le démembrement de propriété et comment optimise-t-il la succession ?
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l'usufruit (le droit d'en jouir ou d'en percevoir les revenus). En donnant la nue-propriété de son vivant, les droits de donation ne portent que sur une fraction de la valeur du bien (selon l'âge du donateur : par exemple, 50% à 55 ans). À son décès, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété revient automatiquement aux enfants sans droits de succession supplémentaires.
8Qu'est-ce que le Pacte Dutreil ?
Qu'est-ce que le Pacte Dutreil ?
Le Pacte Dutreil (Art. 787 B et C CGI) permet d'exonérer 75% de la valeur d'une entreprise lors de sa transmission par succession ou donation. Les conditions incluent un engagement collectif de conservation des titres pendant 2 ans minimum, puis un engagement individuel de 6 ans, ainsi que l'exercice d'une fonction de direction. Si le donateur a moins de 70 ans et transmet en pleine propriété, une réduction supplémentaire de 50% s'applique sur les droits restants.
9Les beaux-enfants (enfants du conjoint) paient-ils des droits ?
Les beaux-enfants (enfants du conjoint) paient-ils des droits ?
Oui, les beaux-enfants (enfants du conjoint issus d'une autre union) ne sont pas en ligne directe avec le défunt. Depuis la loi de finances 2025, ils bénéficient d'un abattement de 15 932€ (contre 1 594€ auparavant). Au-delà de l'abattement, le taux applicable est de 60%. L'adoption simple peut permettre de bénéficier du régime en ligne directe (abattement de 100 000€ et barème progressif de 5% à 45%).
10Que se passe-t-il quand un héritier renonce à la succession ?
Que se passe-t-il quand un héritier renonce à la succession ?
Un héritier peut renoncer à la succession (par déclaration au tribunal). Sa part est alors redistribuée entre les autres héritiers selon les règles de dévolution légale. Les enfants de l'héritier renonçant peuvent hériter à sa place par représentation et bénéficier de l'abattement de 100 000€ qui aurait été applicable à leur parent.
11Les abattements sont-ils gelés en 2026 ?
Les abattements sont-ils gelés en 2026 ?
Oui, les abattements et barèmes des droits de succession sont gelés depuis 2012 et le resteront au moins jusqu'en 2028 (loi de finances 2026). Aucune revalorisation n'est prévue pour compenser l'inflation, ce qui entraîne une hausse implicite de la fiscalité successorale en valeur réelle.
12Le paiement des droits peut-il être fractionné ou différé ?
Le paiement des droits peut-il être fractionné ou différé ?
Oui. Le paiement fractionné permet de régler en 3 versements sur 1 an (standard) ou 7 versements sur 3 ans (si plus de 50% d'actifs non liquides). Pour les transmissions d'entreprise, un différé de 5 ans puis un fractionnement sur 10 ans sont possibles. Le taux d'intérêt 2026 est de 2,0% (standard) ou 0,6% (transmissions d'entreprise). Des garanties (hypothèque, caution) sont exigées.
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