Qu'est-ce que l'OBO immobilier ?

L'OBO (Owner Buyout) immobilier est une stratégie où vous vendez votre bien à une société que vous contrôlez (SCI ou SAS). Cela permet de débloquer des liquidités (cash out), de créer de la dette déductible et d'optimiser la fiscalité tout en conservant le contrôle du patrimoine.

Comment fonctionne la vente à soi-même ?

Vous créez une société (SCI à l'IS ou SAS) qui contracte un emprunt pour acheter votre bien au prix du marché. Vous recevez les liquidités de la vente tandis que la société déduit les intérêts d'emprunt et amortit le bien. La transaction doit être réalisée à la valeur de marché pour éviter un redressement fiscal.

Quels sont les risques de l'OBO ?

Les principaux risques sont : le redressement fiscal si le prix de vente s'écarte de la valeur de marché, l'abus de droit si l'opération manque de substance économique, les difficultés de financement si les revenus locatifs sont insuffisants, et les frais de notaire/création qui réduisent l'avantage à court terme.

Qu'est-ce qu'un OBO immobilier ?

L'Owner Buy-Out (OBO) immobilier consiste pour un propriétaire à vendre son bien à sa propre SCI à l'IS, puis à le racheter via un emprunt. Cela permet de dégager des liquidités, d'optimiser la fiscalité et de relancer l'amortissement comptable.

Quels sont les avantages fiscaux de l'OBO ?

L'OBO permet de bénéficier de l'amortissement du bien en SCI IS (réduction de la base imposable), de déduire les intérêts d'emprunt, et potentiellement de purger la plus-value si le bien est détenu depuis longtemps.

L'OBO est-il risqué ?

Le principal risque est la requalification par l'administration fiscale en abus de droit si l'opération est motivée uniquement par un objectif fiscal. L'opération doit avoir une substance économique réelle (développement du patrimoine, restructuration).

À partir de quel patrimoine l'OBO est-il pertinent ?

L'OBO est généralement pertinent à partir d'un patrimoine immobilier de 300 000€ à 500 000€. Les frais (notaire, comptable, restructuration) rendent l'opération peu intéressante en dessous de ce seuil.

OBO Immobilier - Owner Buy Out

Comprendre l'OBO immobilier (Owner Buy Out)

L'OBO immobilier (Owner Buy Out) est une technique d'optimisation patrimoniale qui consiste à vendre un bien immobilier à une société que vous contrôlez (SCI, SAS, SARL). Cette opération permet de dégager des liquidités, d'optimiser la fiscalité et de préparer la transmission de votre patrimoine.

Schéma de l'opération OBO

Vous (propriétaire)

Détenteur du bien en nom propre

Vente

Votre société

SCI à l'IS, SAS ou SARL

Location

Vous (locataire)

Vous louez le bien à votre société

Les 4 objectifs principaux de l'OBO

Liquidités

Récupérer du cash en vendant le bien tout en conservant la jouissance via la location.

Fiscalité

Passer de l'IR (jusqu'à 45%) à l'IS (25%) et amortir le bien.

IFI

Réduire l'assiette IFI car seule la valeur nette des parts est imposable.

Transmission

Faciliter la donation des parts plutôt que du bien immobilier.

Avantages de l'OBO

Cash-out : Récupérer des liquidités sans vendre à un tiers
Amortissement : Déduire l'usure du bien à l'IS
Effet de levier : Financer l'achat par emprunt bancaire
Plus-value purifiée : Abattements pour durée de détention
Transmission facilitée : Donation de parts sociales

Points de vigilance

Abus de droit : Opération doit avoir un but économique réel
Prix de vente : Doit correspondre à la valeur de marché
Loyer marché : Le loyer doit être au prix du marché
Frais : Droits d'enregistrement, notaire, expert
IS à la revente : Plus-value professionnelle taxée

Important : Sécurisez votre opération

Pour éviter tout risque de requalification par l'administration fiscale, faites-vous accompagner par un notaire, un expert-comptable et éventuellement un avocat fiscaliste. Le coût total des frais (5-8% du prix) doit être intégré dans votre calcul de rentabilité.

Comprendre l'OBO immobilier (Owner Buy Out)

Schéma de l'opération OBO

Vous (propriétaire)

Détenteur du bien en nom propre

Vente

Votre société

SCI à l'IS, SAS ou SARL

Location

Vous (locataire)

Vous louez le bien à votre société

Les 4 objectifs principaux de l'OBO

Liquidités

Récupérer du cash en vendant le bien tout en conservant la jouissance via la location.

Fiscalité

Passer de l'IR (jusqu'à 45%) à l'IS (25%) et amortir le bien.

IFI

Réduire l'assiette IFI car seule la valeur nette des parts est imposable.

Transmission

Faciliter la donation des parts plutôt que du bien immobilier.

Avantages de l'OBO

Cash-out : Récupérer des liquidités sans vendre à un tiers
Amortissement : Déduire l'usure du bien à l'IS
Effet de levier : Financer l'achat par emprunt bancaire
Plus-value purifiée : Abattements pour durée de détention
Transmission facilitée : Donation de parts sociales

Points de vigilance

Abus de droit : Opération doit avoir un but économique réel
Prix de vente : Doit correspondre à la valeur de marché
Loyer marché : Le loyer doit être au prix du marché
Frais : Droits d'enregistrement, notaire, expert
IS à la revente : Plus-value professionnelle taxée

Important : Sécurisez votre opération

Simulateur OBO Immobilier

Comprendre l'OBO immobilier (Owner Buy Out)

Schéma de l'opération OBO

Les 4 objectifs principaux de l'OBO

Holding immobilière

Plus-value immobilière

Démembrement

Calculateur IFI

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Holding immobilière

Plus-value immobilière

Démembrement

Calculateur IFI

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Les 4 objectifs principaux de l'OBO

Outils complémentaires

Holding immobilière

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Outils complémentaires

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