Calculateur de Plus-Value Immobilière
Calculez précisément l'impôt dû sur la plus-value lors de la revente de votre bien immobilier. Intègre les abattements pour durée de détention, les frais déductibles et les exonérations fiscales.
Comment fonctionne le calcul ?
Plus-value brute
La plus-value brute est calculée en soustrayant le prix d'achat, les frais d'acquisition et les travaux du prix de vente.
Abattements pour durée
Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention : exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Calcul de l'impôt
L'impôt est de 19% pour l'IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux, appliqués sur la plus-value imposable après abattements.
Questions fréquentes
Quand dois-je payer l'impôt sur la plus-value ?
L'impôt est prélevé à la source lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Le notaire remplit le formulaire 2048-IMM et reverse l'impôt aux services fiscaux. Vous devez également reporter le montant de la plus-value en case 3VZ de votre déclaration de revenus (formulaire 2042).
Puis-je déduire les intérêts d'emprunt ?
Non, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles pour le calcul de la plus-value immobilière. Seuls les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) et les travaux de construction, agrandissement ou amélioration sont déductibles.
Comment prouver les travaux réalisés ?
Vous devez conserver toutes les factures des entreprises qui ont réalisé les travaux. Les travaux réalisés vous-même ne sont pas déductibles, sauf si vous optez pour le forfait de 15% après 5 ans de détention.
La plus-value sur une résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui, la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt, y compris les dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, etc.).
Comment fonctionne la plus-value en LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
Depuis la réforme 2024, les amortissements déduits pendant la période de location meublée doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value brute lors de la revente. Cela augmente la base imposable. Le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements pratiqués.
La surtaxe s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
Non, la surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) ne s'applique pas aux cessions de terrains à bâtir. Seuls l'impôt sur le revenu (19%) et les prélèvements sociaux (17.2%) s'appliquent, avec les mêmes abattements pour durée de détention.
Quel est l'impact de la LFSS 2026 sur les plus-values immobilières ?
La LFSS 2026 a augmenté la CSG de 1,4 point sur les revenus du capital, mais les plus-values immobilières sont exclues de cette hausse. Les prélèvements sociaux restent à 17,2% pour les plus-values immobilières. La hausse concerne uniquement les dividendes, plus-values financières et certains revenus locatifs (LMNP).
Qu'est-ce que le formulaire 2048-IMM ?
Le formulaire 2048-IMM-SD est la déclaration de plus-value sur les cessions d'immeubles. Il est rempli et déposé par le notaire lors de la vente. Il détaille le calcul de la plus-value (prix d'acquisition, frais, abattements, impôts). Le vendeur n'a pas à le remplir lui-même, mais doit fournir au notaire les justificatifs nécessaires (factures de travaux, etc.).
Les non-résidents paient-ils les mêmes impôts sur la plus-value ?
Non, le régime diffère selon la résidence fiscale. Les résidents UE/EEE affiliés à un régime de sécurité sociale étranger bénéficient de prélèvements sociaux réduits à 7,5% (au lieu de 17,2%). Les résidents d'États non coopératifs sont taxés à 33,33% d'IR (au lieu de 19%). Les anciens résidents français peuvent bénéficier d'une exonération plafonnée à 150 000€ de plus-value nette.
Comment est calculée la plus-value pour une SCI ?
Pour une SCI à l'IR (transparente), la plus-value est calculée au niveau de la société mais imposée entre les mains de chaque associé, au prorata de ses parts. Les mêmes règles (19% IR + 17,2% PS, abattements durée) s'appliquent. Pour une SCI à l'IS, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique (taux IS 25%, sans abattement pour durée de détention).
Outils complémentaires
Poursuivez votre simulation avec nos autres calculateurs gratuits