La loi de finances 2026 a été promulguée : la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 redessine plusieurs leviers fiscaux que tout propriétaire bailleur ou investisseur immobilier doit intégrer dès cette année. Au centre du texte : un nouveau statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun », qui rouvre l'amortissement du bien en location nue — un mécanisme absent du droit français depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024.
Si vous détenez ou envisagez d'acheter un logement destiné à la location, trois chantiers vous concernent directement : ce nouvel amortissement, le maintien du plafond doublé de déficit foncier pour la rénovation énergétique, et la possibilité pour les départements de relever leurs droits de mutation. Chacun pèse sur le rendement net de votre opération, et les fenêtres d'application sont datées.
Amortissement de 3 à 6,5 % par an du prix du bien — c'est la fourchette ouverte par le nouveau statut du bailleur privé (loi de finances 2026 immobilier), pour les locations nues, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Ce que cet article couvre
Cet article décrit les mesures de la loi de finances 2026 immobilier qui modifient la rentabilité d'un investissement locatif : le nouveau statut du bailleur privé avec amortissement (mécanisme, taux, calendrier), la prorogation du plafond de déficit foncier à 21 400 € pour la rénovation énergétique, et la hausse possible des droits de mutation départementaux. Pour chaque mesure : la référence légale, le fonctionnement et un exemple chiffré indicatif.
Loi de finances 2026 immobilier : le cadre légal des nouvelles mesures
La loi de finances pour 2026 a été adoptée puis promulguée sous la référence LOI n° 2026-103 du 19 février 2026. Comme toute loi de finances, elle fixe le cadre budgétaire de l'année et modifie le Code général des impôts (CGI) ainsi que, par renvoi, certaines dispositions du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Trois volets intéressent directement la détention et l'acquisition de logements locatifs.
Le premier volet est la création d'un statut du bailleur privé, désigné par le nom de son rapporteur (« Jeanbrun »). Il rétablit, pour la location nue, une logique d'amortissement comptable du bien — c'est-à-dire la déduction annuelle d'une fraction du prix d'acquisition du revenu foncier imposable. Ce mécanisme prend la suite du dispositif Pinel, dont les dernières acquisitions éligibles devaient intervenir au plus tard le 31 décembre 2024. Depuis cette date, aucun avantage fiscal à l'investissement n'existait pour le locatif nu neuf.
Le deuxième volet concerne le déficit foncier. Le régime de droit commun permet d'imputer, au régime réel, un déficit foncier sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (CGI, article 156). Un plafond doublé à 21 400 € reste applicable aux dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir des classes E, F ou G (les passoires thermiques). La loi de finances 2026 proroge ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027.
Le troisième volet porte sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), composante principale des « frais de notaire » à l'achat dans l'ancien. La loi ouvre la possibilité, pour les conseils départementaux, de relever la part départementale de ces droits de + 0,5 point. Cette hausse n'est pas automatique : elle dépend d'une délibération de chaque département.
| Mesure | Effet | Référence / calendrier |
|---|---|---|
| Statut du bailleur privé (« Jeanbrun ») | Amortissement de 3 à 6,5 % / an du bien en location nue | LOI n° 2026-103, du 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Déficit foncier rénovation énergétique | Plafond doublé à 21 400 € (passoires E/F/G) | CGI art. 156, prorogé jusqu'au 31/12/2027 |
| DMTO part départementale | Hausse possible de + 0,5 point sur délibération | LOI n° 2026-103 (option départementale) |
Comment fonctionne le nouveau statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé réintroduit l'amortissement dans le calcul du revenu foncier. L'amortissement consiste à déduire chaque année, du loyer imposable, une fraction du prix d'acquisition du bien — comme si le logement « s'usait » comptablement. C'est une mécanique déjà familière aux loueurs en meublé (LMNP), mais elle était jusqu'ici fermée à la location nue depuis l'extinction du Pinel.
Le mécanisme de l'amortissement en location nue
Concrètement, le bailleur déduit un pourcentage annuel du prix du bien (hors valeur du terrain) de ses revenus fonciers. La loi de finances 2026 fixe une fourchette de 3 à 6,5 % par an selon le cas — le taux exact dépend des conditions précisées par le texte et ses mesures d'application. Cette déduction vient en plus des charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance). Mécaniquement, elle réduit, voire annule, le revenu foncier net imposable pendant la durée d'amortissement.
Profil : bailleur détenant un logement en location nue au régime réel, dont le revenu foncier est aujourd'hui taxé à sa tranche marginale d'imposition (TMI) augmentée des prélèvements sociaux.
La fenêtre d'application et le remplacement du Pinel
Le dispositif est borné dans le temps : il s'applique aux opérations réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il prend la suite du dispositif Pinel, qui réservait une réduction d'impôt aux acquisitions de logements neufs jusqu'au 31 décembre 2024. La logique change : le Pinel offrait une réduction d'impôt directe sur le revenu, le nouveau statut agit en amont, sur l'assiette du revenu foncier, via l'amortissement. Pour un bailleur au réel, l'effet se mesure donc sur le revenu net imposable, pas sur une ligne de réduction d'impôt.
Déficit foncier : le plafond de 21 400 € pour les passoires
En parallèle, la loi maintient le levier du déficit foncier renforcé. Lorsque les charges déductibles (en particulier les travaux) dépassent les loyers, le déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (CGI, article 156), le surplus étant reportable. Ce plafond est porté à 21 400 € lorsque les travaux permettent à un logement classé E, F ou G d'atteindre une classe supérieure. Ce bonus est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Pour dimensionner précisément ce levier, vous pouvez utiliser le simulateur de déficit foncier et tester l'imputation selon vos travaux.
| Levier | Plafond / taux | Effet fiscal |
|---|---|---|
| Amortissement (statut bailleur privé) | 3 à 6,5 % / an du bien | Réduit l'assiette du revenu foncier net |
| Déficit foncier de droit commun | 10 700 € / an sur le revenu global | Réduit le revenu global imposable |
| Déficit foncier rénovation énergétique | 21 400 € / an (passoires E/F/G) | Double l'imputation sur le revenu global |
Exemple chiffré : l'effet de l'amortissement sur un T2 locatif
Prenons un exemple indicatif, construit avec des ordres de grandeur de marché (références de prix de l'ancien type DVF / notaires) et non des chiffres ronds. Vous achetez un T2 de 42 m² à Angers, en location nue, pour un prix d'acquisition de 187 500 €. Le loyer annuel hors charges est de 8 640 € (720 € par mois). Vous êtes au régime réel, avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 47,2 % sur le revenu foncier net.
Pour simplifier, on retient une part de terrain de 15 % du prix, soit une base amortissable de 159 375 €, et un taux d'amortissement de 3,5 % par an, dans la fourchette de la loi. Les autres charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) sont estimées à 3 100 € par an. L'exemple est purement illustratif : votre situation réelle dépend de vos chiffres et des conditions d'éligibilité du dispositif.
Scénario — T2 à 187 500 €, loyer 8 640 €/an, TMI 30 %
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 720 € × 12 | 8 640 € |
| Charges déductibles classiques | intérêts, taxe foncière, assurance, gestion | − 3 100 € |
| Amortissement annuel | 159 375 € × 3,5 % | − 5 578 € |
| Revenu foncier net imposable | 8 640 − 3 100 − 5 578 | − 38 € |
| Impôt + prélèvements évités (vs sans amortissement) | 5 578 € × 47,2 % | 2 633 € |
Dans cet exemple, l'amortissement annule quasiment le revenu foncier imposable : sans lui, le revenu net imposable aurait été de 5 540 €, taxé à 47,2 %, soit environ 2 615 € d'impôt et prélèvements. L'économie annuelle approche donc 2 600 € la première année. Attention : l'amortissement n'est pas un cadeau définitif — il réduit la valeur fiscale du bien et pèsera sur le calcul de la plus-value à la revente. Pour anticiper cet effet, le calculateur de plus-value immobilière permet de simuler l'imposition à la cession.
Loi de finances 2026 : les erreurs à éviter sur l'immobilier
Erreur n° 1 — Confondre amortissement et réduction d'impôt
Le nouveau statut du bailleur privé n'est pas un « Pinel bis ». Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe, calculée sur le prix d'investissement. Le statut 2026 agit sur l'assiette : il réduit le revenu foncier net imposable via l'amortissement. L'effet dépend donc entièrement de votre TMI et de vos prélèvements sociaux. À revenu locatif faible ou nul (TMI 0 ou 11 %), le gain est mécaniquement plus modeste.
Erreur n° 2 — Oublier l'impact sur la plus-value à la revente
L'amortissement déduit chaque année réduit la valeur nette comptable du bien. Selon les modalités retenues, cela peut majorer la plus-value imposable au moment de la vente. Un avantage fiscal pendant la détention peut donc se traduire par une note plus salée à la sortie. Ne raisonnez jamais sur la seule économie annuelle : intégrez l'horizon de revente.
Erreur n° 3 — Croire que les DMTO ont augmenté partout
La hausse de + 0,5 point des droits de mutation départementaux n'est pas générale : elle relève d'une délibération de chaque conseil départemental. Avant d'intégrer cette hausse dans votre budget d'acquisition, vérifiez le taux applicable dans le département du bien. Les frais de notaire dans l'ancien tournent autour de 7 à 8 % du prix ; un demi-point de DMTO en plus n'est pas neutre sur une grosse opération.
⚠️ Attention : les chiffres de 40 000 € de déficit foncier, de 30 000 € de seuil micro-foncier ou d'une exonération de plus-value à 17 ans circulent parfois à tort. Aucune de ces valeurs n'est exacte : le déficit foncier rénovation énergétique est plafonné à 21 400 €, et l'exonération totale de plus-value reste acquise après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux) de détention.
Erreur n° 4 — Attendre 2029 pour profiter du statut bailleur privé
Le dispositif est borné au 31 décembre 2028. Une opération réalisée après cette date n'en bénéficierait pas, sauf prorogation par une loi de finances ultérieure. Si l'amortissement entre dans votre stratégie, la fenêtre d'éligibilité est de moins de trois ans à compter du 21 février 2026.
Calculez l'effet réel de la loi de finances 2026 sur votre rendement
Simulateur de rentabilité locative Mon Simulateur Immobilier
Estimez votre rendement net après fiscalité : le simulateur de rentabilité locative croise le prix d'achat, le loyer, les charges, votre régime fiscal et votre TMI pour calculer le rendement brut, net et net-net — de quoi mesurer l'effet de l'amortissement et du déficit foncier sur votre opération.
Pour aller plus loin : simulateur de déficit foncier et calculateur de plus-value immobilière.
Conclusion
La loi de finances 2026 rouvre, avec le statut du bailleur privé, un levier d'amortissement disparu depuis la fin du Pinel, tout en maintenant le déficit foncier renforcé pour la rénovation énergétique. Le gain dépend de votre fiscalité personnelle et de l'horizon de détention : un avantage à l'entrée peut être en partie repris à la revente. Avant de vous engager, chiffrez l'opération complète, fiscalité comprise.
Le simulateur de rentabilité locative vous permet de cadrer le rendement net de votre projet en intégrant le loyer, les charges, le régime réel et votre tranche d'imposition — la première étape pour transformer une mesure de la loi de finances 2026 en décision chiffrée.
