Foire aux questions
Trouvez rapidement des réponses à vos questions sur nos simulateurs, la fiscalité immobilière et l'utilisation de la plateforme.
Dernière mise à jour : mars 2026
Premiers pas
6 questionsMon Simulateur Immobilier est une plateforme complète qui vous permet d'analyser la rentabilité de vos investissements immobiliers. Voici comment ça marche :
1. Choisissez un simulateur parmi les 14 disponibles (locatif, viager, immeuble, etc.)
2. Renseignez les informations de votre projet (prix, loyer, charges, fiscalité...)
3. Obtenez instantanément une analyse détaillée avec rentabilité, cash-flow et projections
4. Comparez les scénarios et optimisez votre stratégie fiscale
5. Exportez en PDF pour conserver ou partager vos analyses
2. Renseignez les informations de votre projet (prix, loyer, charges, fiscalité...)
3. Obtenez instantanément une analyse détaillée avec rentabilité, cash-flow et projections
4. Comparez les scénarios et optimisez votre stratégie fiscale
5. Exportez en PDF pour conserver ou partager vos analyses
Tous les calculs sont basés sur la législation fiscale française en vigueur et les barèmes officiels.
Voir aussi
Non, la plupart de nos simulateurs s'utilisent sans compte. Quelques-uns (commercial, holding, démembrement, OBO…) demandent un compte gratuit pour afficher leurs résultats détaillés, et la création d'un compte apporte plusieurs avantages :
- Sauvegarde de vos simulations, avec brouillon automatique en cours de saisie
- Historique complet de vos analyses
- Comparaison entre plusieurs projets
- Export PDF de vos simulations
- Accès aux fonctionnalités avancées
La création de compte est rapide (moins de 30 secondes) et totalement gratuite.
Voir aussi
Notre plateforme couvre tous les types d'investissements immobiliers :
Investissement locatif classique
- Location nue (revenus fonciers)
- Location meublée (LMNP/LMP)
- Immeuble de rapport
Investissements alternatifs
- Viager (occupé, libre, sans rente)
- Immobilier commercial
- Parkings et garages
Montages avancés
- Holding immobilière
- Démembrement de propriété
- OBO (Owner Buy Out)
- Achat-revente (marchand de biens)
Optimisation
- Déficit foncier
- Rénovation énergétique et budget travaux
- Panneaux solaires
- Dossier bancaire
Voir aussi
Oui, entièrement — et sans limite de calcul.
Tout est inclus
- Accès à tous les simulateurs et calculateurs publiés
- Simulations et exports PDF sans plafond
- Jusqu'à 50 simulations enregistrées en même temps
- Recommandations personnalisées et comparatifs
Un compte gratuit — toujours sans carte bancaire — débloque en plus les résultats détaillés de certains simulateurs (commercial, holding, démembrement, OBO…), l'export PDF et CSV, et la sauvegarde de vos simulations pour les retrouver et les comparer.
Voir aussi
Notre estimateur de valeur vénale calcule gratuitement le prix de marché de votre bien à partir de données de ventes réelles :
Comment ça marche
- Renseignez l'adresse, la surface, le type de bien et ses caractéristiques
- L'outil situe votre bien à partir des prix de vente médians de son secteur (données DVF de la DGFiP agrégées par la BDNB du CSTB, au quartier puis à la commune)
- Il en déduit un prix au m² ajusté, puis une fourchette d'estimation honnête
Ce qui est pris en compte
- Les transactions récentes du même secteur (commune, voire quartier/IRIS)
- Le type de bien (appartement, maison) et la surface
- L'état, l'étage et la valeur verte liée au DPE (décote des passoires énergétiques)
Important : l'estimation est indicative et repose sur des prix de vente médians par secteur ; elle ne remplace pas l'avis d'un agent immobilier ou d'un notaire, mais donne une fourchette fiable pour situer votre bien.
Voir aussi
Mon Simulateur Immobilier offre plusieurs avantages décisifs par rapport à un tableur :
Fiabilité
- Formules vérifiées et testées automatiquement
- Barèmes fiscaux toujours à jour (TMI, prélèvements sociaux, etc.)
- Pas de risque d'erreur de formule ou de cellule cassée
Gain de temps
- Résultats instantanés vs heures de configuration d'un tableur
- Cas fiscaux complexes (LMNP, déficit foncier, holding) précalculés
- Export PDF professionnel en un clic
Intelligence
- Optimisation fiscale automatique
- Comparaison multi-scénarios
- Alertes sur les erreurs de saisie et les incohérences
Un tableur peut être utile pour des cas très spécifiques, mais pour l'analyse immobilière standard, Mon Simulateur Immobilier est plus fiable et plus rapide.
Voir aussi
Calculs et fiabilité
5 questionsOui, nos calculs sont basés sur des sources officielles et régulièrement mis à jour :
Sources utilisées
- Code Général des Impôts (CGI)
- Barèmes fiscaux officiels (TMI, prélèvements sociaux)
- Tables de mortalité INSEE (pour le viager)
- Indices officiels (IRL, ILC, ILAT)
- Barèmes des frais de notaire par département
Précision des calculs
- Arrondi à 2 décimales pour l'affichage
- Calculs intermédiaires en précision maximale
- Validation croisée des résultats
- Tests automatisés sur les formules
Important : Nos simulations sont indicatives et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel (notaire, expert-comptable, CGP).
Voir aussi
La rentabilité nette prend en compte tous les flux financiers réels :
Formule de baseRentabilité nette = (Revenus nets - Charges - Impôts) / Investissement total × 100
Revenus pris en compte
- Loyers annuels
- Récupération de charges
- Avantages fiscaux (réductions d'impôt)
Charges déduites
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO
- Frais de gestion
- Travaux d'entretien
- Intérêts d'emprunt
Investissement total
- Prix d'acquisition
- Frais de notaire
- Frais d'agence
- Travaux de rénovation
- Frais de dossier bancaire
Voir aussi
Le cash-flow représente l'argent qui reste (ou manque) chaque mois :
Cash-flow brut= Loyers - Mensualité de crédit
C'est la trésorerie avant impôts et charges.
Cash-flow net= Loyers - Mensualité - Charges - Impôts/mois
C'est ce qui reste réellement dans votre poche.
Exemple concret
- Loyer : 800€/mois
- Mensualité crédit : 650€
- Charges mensualisées : 100€
- Impôt mensuel : 80€
Cash-flow brut = 800 - 650 = +150€
Cash-flow net = 800 - 650 - 100 - 80 = -30€
Cash-flow net = 800 - 650 - 100 - 80 = -30€
Un cash-flow net positif signifie que l'investissement s'autofinance entièrement.
Voir aussi
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est calculé par la méthode de Newton-Raphson :
PrincipeLe TRI est le taux d'actualisation qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) de tous les flux financiers du projet.
Flux pris en compte
- Apport initial (flux négatif)
- Cash-flows nets annuels
- Valeur de revente estimée (flux positif final)
- Plus-value nette après impôts
Précision
- Convergence en 100 itérations maximum
- Convergence dès que le taux varie de moins de 0,01 point, résultat affiché à 2 décimales
- Gestion des cas sans solution (TRI négatif, flux irréguliers)
Différence avec la rentabilité netteLa rentabilité nette est un ratio annuel simple. Le TRI intègre la dimension temporelle : il valorise un euro reçu aujourd'hui plus qu'un euro reçu dans 10 ans.
Le TRI est l'indicateur privilégié par les professionnels pour comparer des investissements de durées différentes.
Voir aussi
Les frais de notaire sont calculés selon les barèmes officiels en vigueur :
Composition des frais
- Droits de mutation : 6,32% dans 89 départements (part départementale portée à 5,00% par l'art. 116 de la loi de finances 2025), 5,81% dans les 11 départements à 4,50% — dont Mayotte depuis le 1er juin 2026 —, et 5,09% dans l'Indre, seul département resté au taux légal par défaut de 3,80%
- Émoluments du notaire : barème dégressif réglementé
- Débours : frais avancés par le notaire (cadastre, hypothèques...)
- TVA : sur les émoluments et formalités
Cas particuliers
- Neuf (VEFA) : taxe de publicité foncière de 0,715% au lieu des droits de mutation — soit environ 2 à 3% de frais de notaire au total
- Marchand de biens : droits réduits si engagement de revendre sous 5 ans (art. 1115 CGI)
Barème dégressif des émoluments (art. A444-91 Code de commerce)
- 0 à 6 500€ : 3,870%
- 6 500 à 17 000€ : 1,596%
- 17 000 à 60 000€ : 1,064%
- Au-delà de 60 000€ : 0,799%
La plupart de nos simulateurs appliquent automatiquement le taux du département sélectionné ; le simulateur de rentabilité locative part d'un taux global pré-rempli à 7,5%, que vous pouvez ajuster.
Voir aussi
Questions fiscales
5 questionsLe LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal avantageux pour la location meublée :
Conditions
- Le logement doit être meublé selon la liste légale
- Vous restez non professionnel tant que vos recettes meublées ne dépassent pas 23 000€/an ou qu'elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité — il faut franchir les deux seuils pour passer en LMP (art. 155 IV 2° CGI)
Avantages fiscaux
- Abattement de 50% en micro-BIC (revenus < 77 700€)
- Déduction des charges réelles en régime réel
- Amortissement du bien et des meubles (avantage majeur)
- Report des déficits sur les revenus BIC futurs
Ce que calcule notre simulateurL'amortissement du bâti par composants (gros œuvre, façade, installations techniques, agencements), hors quote-part de terrain — 15% par défaut, ajustable. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté sans limite de durée.
Notre simulateur calcule précisément l'avantage du LMNP vs location nue. Simuler un investissement LMNP
Voir aussi
Le déficit foncier permet de déduire vos travaux de vos revenus :
PrincipeQuand vos charges (dont travaux) > revenus fonciers, vous créez un déficit imputable sur votre revenu global.
Plafonds
- 10 700€/an maximum sur le revenu global (art. 156-I-3° CGI), porté à 21 400€ pour les passoires classées F ou G dont les travaux atteignent A, B, C ou D — travaux payés jusqu'au 31/12/2027 (dispositif recentré et prorogé par la loi de finances pour 2026)
- Surplus reportable 10 ans sur les revenus fonciers
Charges déductibles
- Travaux d'entretien et réparation
- Travaux d'amélioration
- Intérêts d'emprunt (uniquement sur revenus fonciers)
- Frais de gestion, assurances
Travaux NON déductibles
- Construction / agrandissement
- Reconstruction
Notre simulateur optimise le timing de vos travaux pour maximiser l'avantage fiscal. Simuler un déficit foncier
Voir aussi
Le choix du régime fiscal de la SCI a un impact majeur sur la rentabilité :
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) — régime par défaut
- Revenus fonciers imposés au barème progressif (TMI + 17,2% PS)
- Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700€/an, 21 400€ pour une passoire F ou G rénovée en A, B, C ou D)
- Plus-value des particuliers à la revente (abattements pour durée de détention)
- Exonération totale après 30 ans de détention
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) — option irrévocable
- Imposition au taux réduit IS : 15% jusqu'à 42 500€ puis 25%
- Amortissement du bien (comme en LMNP) — réduction significative du résultat imposable
- Charges financières entièrement déductibles
- Plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement pour durée)
Quand choisir l'IS ?
- TMI élevée (≥ 30%)
- Stratégie de capitalisation (pas de distribution)
- Holding avec plusieurs biens
- Objectif patrimonial long terme
Voir aussi
Oui, tous nos simulateurs intègrent les prélèvements sociaux en vigueur :
Taux actuels (2026, LFSS 2026 — loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025)
- Foncier nu et plus-values immobilières : 17,2% (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prélèvement de solidarité 7,5%)
- Revenus meublés (LMNP/LMP), dividendes et intérêts : 18,6% (CSG portée à 10,6%)
Application selon le régime
- Revenus fonciers (location nue) : 17,2% sur le revenu net foncier
- BIC (LMNP/LMP) : 18,6% sur le bénéfice net
- Plus-values immobilières : 17,2% après abattements pour durée de détention
- SCI à l'IS : pas de PS au niveau de la société, 18,6% sur les dividendes distribués
CSG déductible6,8% en foncier nu, 8,2% sur les revenus du capital et du meublé (art. 154 quinquies CGI).
Nos simulateurs calculent automatiquement le montant exact des PS selon votre situation.
Voir aussi
La plus-value immobilière est taxée à la revente du bien :
Calcul de la plus-value brutePrix de vente - Prix d'acquisition (majoré des frais)
Frais majorant le prix d'acquisition
- Frais d'acquisition réels ou, pour un bien acheté (et non reçu par donation ou succession), forfait de 7,5 % du prix
- Travaux réels (sur justificatifs) ou, pour un bien bâti détenu plus de cinq ans, forfait de 15 % du prix
- Chaque forfait est une option : on retient le plus favorable (art. 150 VB II du CGI)
Abattements pour durée de détention
- Impôt sur le revenu (19%) : exonération totale après 22 ans
- Prélèvements sociaux (17,2%) : exonération totale après 30 ans
Surtaxe sur les plus-values élevéesDe 2% à 6% pour les plus-values nettes > 50 000€ (art. 1609 nonies G CGI)
Exonérations
- Résidence principale : exonération totale
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions)
- Prix de vente < 15 000€
Voir aussi
Montages avancés
3 questionsNotre simulateur de holding immobilière modélise les structures sociétaires complexes :
Structure typeHolding (SAS/SARL à l'IS) → Filiale(s) SCI à l'IS
Avantages modélisés
- Régime mère-fille : exonération de 95% des dividendes remontés (art. 145 et 216 CGI)
- Intégration fiscale : compensation des résultats entre sociétés
- Effet de levier : emprunt au niveau de la holding pour acquérir les parts
- Cash-flow optimisé : centralisation de la trésorerie
Ce que calcule le simulateur
- Résultat fiscal de chaque entité
- Flux de dividendes et convention de trésorerie
- IS à chaque niveau
- Rentabilité globale nette du montage
Voir aussi
Le démembrement sépare la propriété en deux droits distincts :
Usufruit — droit d'usage et de perception des revenus
Nue-propriété — droit de disposer du bien
Nue-propriété — droit de disposer du bien
Valorisation (barème fiscal art. 669 CGI)
- Usufruitier < 21 ans : usufruit = 90%, nue-propriété = 10%
- Usufruitier 21-30 ans : usufruit = 80%, nue-propriété = 20%
- Usufruitier 41-50 ans : usufruit = 60%, nue-propriété = 40%
- Usufruitier 61-70 ans : usufruit = 40%, nue-propriété = 60%
- Usufruitier de 91 ans et plus : usufruit = 10%, nue-propriété = 90%
Avantages du démembrement
- Transmission : donation de la nue-propriété à moindre coût fiscal
- IFI : le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien
- Optimisation : reconstitution de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits de succession
Voir aussi
L'OBO permet de « se racheter à soi-même » un bien via une structure sociétaire :
Principe1. Vous détenez un bien immobilier en propre
2. Vous créez une SCI (souvent à l'IS)
3. La SCI rachète le bien à sa valeur de marché
4. La SCI finance l'acquisition par emprunt bancaire
5. Vous récupérez des liquidités tout en gardant le contrôle
2. Vous créez une SCI (souvent à l'IS)
3. La SCI rachète le bien à sa valeur de marché
4. La SCI finance l'acquisition par emprunt bancaire
5. Vous récupérez des liquidités tout en gardant le contrôle
Avantages
- Liquidités : récupération de cash sans vendre réellement
- Plus-value : purge de la plus-value latente (exonération résidence principale possible)
- Amortissement : la SCI à l'IS peut amortir le bien racheté
- Transmission : donation progressive des parts de SCI
Points de vigilance
- L'opération doit avoir une substance économique (pas d'abus de droit)
- Frais de notaire et droits de mutation sur la vente
- Emprunt à obtenir au nom de la SCI
Voir aussi
Compte et abonnement
2 questionsLa création de compte est simple et rapide :
1. Cliquez sur "Créer un compte" en haut à droite
2. Renseignez votre email et choisissez un mot de passe
3. Validez votre email via le lien reçu
4. Votre compte est actif !
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Connexion alternativeVous pouvez aussi vous connecter avec :
Données collectées
- Email (pour la connexion et les notifications)
- Simulations sauvegardées
- Préférences d'utilisation
Vos données sont protégées et ne sont jamais vendues. Consultez notre politique de confidentialité.
Voir aussi
La sécurité de vos données est notre priorité :
Infrastructure
- Hébergement sécurisé (Supabase/AWS)
- Chiffrement des données en transit (TLS 1.3)
- Chiffrement disque au repos fourni par Supabase (AES-256 sur AWS/GCP) — note : pas de chiffrement applicatif côté client, les données restent lisibles en clair via l'API authentifiée
- Contrôle d'accès par ligne (Row-Level Security Supabase)
- Sauvegardes quotidiennes
Authentification
- Mots de passe hashés (bcrypt)
- Sessions sécurisées
- Limitation des tentatives et verrouillage temporaire après échecs répétés
Conformité
- RGPD compliant
- Transferts hors Union européenne encadrés par les clauses contractuelles types
- Pas de revente de données
- Droit à l'effacement respecté
Voir aussi
Fonctionnalités
3 questionsVos simulations se conservent dès que vous les enregistrez :
Enregistrer une simulation
- Cliquez sur "Sauvegarder" à la fin de la simulation (compte requis)
- Donnez-lui un nom pour la retrouver facilement
- Tant que vous êtes connecté, un brouillon de la simulation en cours est conservé automatiquement
Retrouver une simulation1. Allez dans Tableau de bord
2. Section "Mes simulations"
3. Filtrez par type ou recherchez par nom
4. Cliquez pour ouvrir et modifier
2. Section "Mes simulations"
3. Filtrez par type ou recherchez par nom
4. Cliquez pour ouvrir et modifier
Actions disponibles
- Modifier et recalculer
- Exporter en PDF
- Supprimer
Combien puis-je en sauvegarder ?
- Jusqu'à 50 simulations. Au-delà, supprimez-en une pour en enregistrer une nouvelle.
Voir aussi
L'export PDF génère un rapport professionnel :
Contenu du PDF
- Récapitulatif de l'investissement
- Tableau des flux financiers
- Graphiques de rentabilité
- Projection sur la durée choisie
- Détail fiscal
- Recommandations personnalisées
Procédure1. Terminez votre simulation
2. Cliquez sur "Exporter PDF" (compte requis)
3. Le PDF se télécharge automatiquement — il porte la mention « Free » sur le plan gratuit
2. Cliquez sur "Exporter PDF" (compte requis)
3. Le PDF se télécharge automatiquement — il porte la mention « Free » sur le plan gratuit
Utilisations
- Présentation à votre banquier
- Dossier pour votre notaire
- Archives personnelles
- Partage avec un conseiller
Voir aussi
Le simulateur de dossier bancaire prépare votre demande de financement :
Informations analysées
- Vos revenus et charges actuels
- Votre taux d'endettement (avant et après le projet)
- Le « reste à vivre » par personne du foyer
- Votre apport personnel
Résultats fournis
- Capacité d'emprunt maximale
- Taux d'endettement projeté (limite HCSF : 35%)
- Montant des mensualités selon la durée
- Coût total du crédit
- Recommandation sur la structure de financement
Critères bancaires modélisés
- Pondération des revenus selon leur nature (locatifs et primes à 70%, revenus financiers à 50%, salaires et pensions à 100%)
- Reste à vivre minimum selon la composition du foyer
- Assurance emprunteur estimée
Voir aussi
Questions techniques
4 questionsVoici les étapes de dépannage :
1. Vérifications de base
- Actualisez la page (F5 ou Ctrl+R)
- Videz le cache du navigateur
- Essayez en navigation privée
- Testez avec un autre navigateur
2. Connexion
- Vérifiez votre connexion internet
- Désactivez temporairement votre VPN
- Désactivez les bloqueurs de publicités
3. Navigateurs supportés
- Chrome (recommandé)
- Firefox
- Safari
- Edge
- Versions récentes uniquement
4. Problème persistant ?Contactez-nous via le formulaire de contact en précisant :
- Le navigateur utilisé
- L'action qui pose problème
- Un screenshot si possible
Voir aussi
Oui, Mon Simulateur Immobilier est optimisé pour tous les écrans :
Web responsive
- Fonctionne sur smartphone et tablette
- Interface adaptée aux petits écrans
- Toutes les fonctionnalités disponibles
Application mobile
- Pas d'application native pour le moment
- Ajoutez le site en raccourci sur votre écran d'accueil
- S'ouvre alors en plein écran, comme une application (connexion internet requise)
SynchronisationVos simulations sont synchronisées entre tous vos appareils connectés au même compte.
Voir aussi
Cela dépend de votre situation :
Avec un compte
- Oui, toutes vos simulations sont sauvegardées côté serveur
- Vous les retrouvez sur n'importe quel navigateur ou appareil
- Il suffit de vous connecter avec le même compte
Sans compte
- Les simulations en cours sont stockées dans le navigateur (localStorage)
- Elles ne sont pas transférables entre navigateurs
- Elles peuvent être perdues si vous videz le cache
RecommandationCréez un compte gratuit pour ne jamais perdre vos simulations. C'est rapide et sécurisé.
Voir aussi
Nous apprécions vos retours pour améliorer la plateforme :
Signaler un bug
- Utilisez le formulaire de contact avec le sujet « Bug »
- Décrivez les étapes pour reproduire le problème
- Joignez une capture d'écran si possible
- Précisez votre navigateur et votre appareil
Suggérer une amélioration
- Même formulaire, sujet « Suggestion »
- Décrivez le cas d'usage que vous aimeriez voir couvert
- Nous priorisons les demandes les plus fréquentes
Nous lisons tous les signalements et revenons vers vous dès que possible.
Voir aussi