Question 1

Comment fonctionne Mon Simulateur Immobilier ?

Accepted Answer

Mon Simulateur Immobilier est une plateforme complète qui vous permet d'analyser la rentabilité de vos investissements immobiliers. Voici comment ça marche :

1. Choisissez un simulateur parmi les 16 disponibles (locatif, viager, SCPI, etc.)
2. Renseignez les informations de votre projet (prix, loyer, charges, fiscalité...)
3. Obtenez instantanément une analyse détaillée avec rentabilité, cash-flow et projections
4. Comparez les scénarios et optimisez votre stratégie fiscale
5. Exportez en PDF pour conserver ou partager vos analyses

Tous les calculs sont basés sur la législation fiscale française en vigueur et les barèmes officiels.

Découvrir tous nos simulateurs

Question 2

Dois-je créer un compte pour utiliser les simulateurs ?

Accepted Answer

Non, vous pouvez utiliser nos simulateurs sans créer de compte. Cependant, la création d'un compte gratuit vous offre plusieurs avantages :

- Sauvegarde automatique de toutes vos simulations
- Historique complet de vos analyses
- Comparaison entre plusieurs projets
- Export PDF de vos simulations
- Accès aux fonctionnalités avancées

La création de compte est rapide (moins de 30 secondes) et totalement gratuite.

Question 3

Quels types d'investissements puis-je simuler ?

Accepted Answer

Notre plateforme couvre tous les types d'investissements immobiliers :

Investissement locatif classique
- Location nue (revenus fonciers)
- Location meublée (LMNP/LMP)
- Coliving et coworking

Investissements alternatifs
- Viager (occupé, libre, sans rente)
- SCPI (pierre papier)
- Crowdfunding immobilier
- Parkings et garages

Montages avancés
- Holding immobilière
- Démembrement de propriété
- OBO (Owner Buy Out)
- Achat-revente (marchand de biens)

Optimisation
- Déficit foncier
- Rénovation énergétique
- Stratégie fiscale globale
- Dossier bancaire

Voir tous les simulateurs disponibles

Question 4

Les simulateurs sont-ils gratuits ?

Accepted Answer

Oui, nous proposons un accès gratuit avec des fonctionnalités généreuses :

Plan Gratuit
- Accès à tous les simulateurs
- 10 simulations par mois
- 5 sauvegardes
- 3 exports PDF par mois

Plans Premium et Pro
- Simulations illimitées
- Sauvegardes illimitées
- Exports PDF illimités
- Fonctionnalités avancées (IA, comparatifs...)
- Support prioritaire

Consultez notre page Tarifs pour plus de détails.

Question 5

Quelle est la différence entre Mon Simulateur Immobilier et un tableur Excel ?

Accepted Answer

Mon Simulateur Immobilier offre plusieurs avantages décisifs par rapport à un tableur :

Fiabilité
- Formules vérifiées et testées automatiquement
- Barèmes fiscaux toujours à jour (TMI, prélèvements sociaux, etc.)
- Pas de risque d'erreur de formule ou de cellule cassée

Gain de temps
- Résultats instantanés vs heures de configuration d'un tableur
- Cas fiscaux complexes (LMNP, déficit foncier, holding) précalculés
- Export PDF professionnel en un clic

Intelligence
- Optimisation fiscale automatique
- Comparaison multi-scénarios
- Alertes sur les erreurs de saisie et les incohérences

Un tableur peut être utile pour des cas très spécifiques, mais pour l'analyse immobilière standard, Mon Simulateur Immobilier est plus fiable et plus rapide.

Question 6

Les calculs sont-ils fiables ?

Accepted Answer

Oui, nos calculs sont basés sur des sources officielles et régulièrement mis à jour :

Sources utilisées
- Code Général des Impôts (CGI)
- Barèmes fiscaux officiels (TMI, prélèvements sociaux)
- Tables de mortalité INSEE (pour le viager)
- Indices officiels (IRL, ILC, ILAT)
- Barèmes des frais de notaire par département

Précision des calculs
- Arrondi à 2 décimales pour l'affichage
- Calculs intermédiaires en précision maximale
- Validation croisée des résultats
- Tests automatisés sur les formules

Important : Nos simulations sont indicatives et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel (notaire, expert-comptable, CGP).

Question 7

Comment est calculée la rentabilité nette ?

Accepted Answer

La rentabilité nette prend en compte tous les flux financiers réels :

Formule de base
Rentabilité nette = (Revenus nets - Charges - Impôts) / Investissement total × 100

Revenus pris en compte
- Loyers annuels
- Récupération de charges
- Avantages fiscaux (réductions d'impôt)

Charges déduites
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO
- Frais de gestion
- Travaux d'entretien
- Intérêts d'emprunt

Investissement total
- Prix d'acquisition
- Frais de notaire
- Frais d'agence
- Travaux de rénovation
- Frais de dossier bancaire

Simuler la rentabilité de votre projet

Question 8

Quelle est la différence entre cash-flow brut et net ?

Accepted Answer

Le cash-flow représente l'argent qui reste (ou manque) chaque mois :

Cash-flow brut
= Loyers - Mensualité de crédit

C'est la trésorerie avant impôts et charges.

Cash-flow net
= Loyers - Mensualité - Charges - Impôts/mois

C'est ce qui reste réellement dans votre poche.

Exemple concret
- Loyer : 800€/mois
- Mensualité crédit : 650€
- Charges mensualisées : 100€
- Impôt mensuel : 80€

Cash-flow brut = 800 - 650 = +150€
Cash-flow net = 800 - 650 - 100 - 80 = -30€

Un cash-flow net positif signifie que l'investissement s'autofinance entièrement.

Question 9

Quelle méthode de calcul est utilisée pour le TRI (IRR) ?

Accepted Answer

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est calculé par la méthode de Newton-Raphson :

Principe
Le TRI est le taux d'actualisation qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) de tous les flux financiers du projet.

Flux pris en compte
- Apport initial (flux négatif)
- Cash-flows nets mensuels
- Valeur de revente estimée (flux positif final)
- Plus-value nette après impôts

Précision
- Convergence en 50 itérations maximum
- Précision à 0.0001% près
- Gestion des cas sans solution (TRI négatif, flux irréguliers)

Différence avec la rentabilité nette
La rentabilité nette est un ratio annuel simple. Le TRI intègre la dimension temporelle : il valorise un euro reçu aujourd'hui plus qu'un euro reçu dans 10 ans.

Le TRI est l'indicateur privilégié par les professionnels pour comparer des investissements de durées différentes.

Question 10

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Accepted Answer

Les frais de notaire sont calculés selon les barèmes officiels en vigueur :

Composition des frais
- Droits de mutation : 5,09% à 5,81% selon le département (taux normal pour l'ancien)
- Émoluments du notaire : barème dégressif réglementé
- Débours : frais avancés par le notaire (cadastre, hypothèques...)
- TVA : sur les émoluments et formalités

Cas particuliers
- Neuf (VEFA) : droits réduits à environ 2-3% du prix
- Marchand de biens : droits réduits si engagement de revendre sous 5 ans (art. 1115 CGI)

Barème dégressif des émoluments (art. A444-91 Code de commerce)
- 0 à 6 500€ : 3,870%
- 6 500 à 17 000€ : 1,596%
- 17 000 à 60 000€ : 1,064%
- Au-delà de 60 000€ : 0,799%

Nos simulateurs appliquent automatiquement le taux du département sélectionné.

Question 11

Qu'est-ce que le LMNP et comment ça marche ?

Accepted Answer

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal avantageux pour la location meublée :

Conditions
- Le logement doit être meublé selon la liste légale
- Vos recettes locatives < 23 000€/an ET < revenus du foyer

Avantages fiscaux
- Abattement de 50% en micro-BIC (revenus < 77 700€)
- Déduction des charges réelles en régime réel
- Amortissement du bien et des meubles (avantage majeur)
- Report des déficits sur les revenus BIC futurs

Exemple d'économie
Pour un bien à 200 000€ loué 800€/mois :
- Amortissement annuel ≈ 6 000€
- Économie d'impôt (TMI 30%) ≈ 1 800€/an

Notre simulateur calcule précisément l'avantage du LMNP vs location nue. Simuler un investissement LMNP

Question 12

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Accepted Answer

Le déficit foncier permet de déduire vos travaux de vos revenus :

Principe
Quand vos charges (dont travaux) > revenus fonciers, vous créez un déficit imputable sur votre revenu global.

Plafonds
- 10 700€/an maximum sur le revenu global (art. 156-I-3° CGI)
- Surplus reportable 10 ans sur les revenus fonciers

Charges déductibles
- Travaux d'entretien et réparation
- Travaux d'amélioration
- Intérêts d'emprunt (uniquement sur revenus fonciers)
- Frais de gestion, assurances

Travaux NON déductibles
- Construction / agrandissement
- Reconstruction

Notre simulateur optimise le timing de vos travaux pour maximiser l'avantage fiscal. Simuler un déficit foncier

Question 13

SCI à l'IS ou à l'IR : quelle différence pour la fiscalité ?

Accepted Answer

Le choix du régime fiscal de la SCI a un impact majeur sur la rentabilité :

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) — régime par défaut
- Revenus fonciers imposés au barème progressif (TMI + 17,2% PS)
- Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700€/an)
- Plus-value des particuliers à la revente (abattements pour durée de détention)
- Exonération totale après 30 ans de détention

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) — option irrévocable
- Imposition au taux réduit IS : 15% jusqu'à 42 500€ puis 25%
- Amortissement du bien (comme en LMNP) — réduction significative du résultat imposable
- Charges financières entièrement déductibles
- Plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement pour durée)

Quand choisir l'IS ?
- TMI élevée (≥ 30%)
- Stratégie de capitalisation (pas de distribution)
- Holding avec plusieurs biens
- Objectif patrimonial long terme

Voir tous nos simulateurs

Question 14

Les prélèvements sociaux sont-ils inclus dans les calculs ?

Accepted Answer

Oui, tous nos simulateurs intègrent les prélèvements sociaux en vigueur :

Taux actuels (2026)
- CSG : 9,2%
- CRDS : 0,5%
- Prélèvement de solidarité : 7,5%
- Total : 17,2% des revenus du patrimoine

Application selon le régime
- Revenus fonciers (location nue) : 17,2% sur le revenu net foncier
- BIC (LMNP/LMP) : 17,2% sur le bénéfice net
- Plus-values immobilières : 17,2% après abattements pour durée de détention
- SCI à l'IS : pas de PS au niveau de la société (mais PS sur les dividendes distribués)

CSG déductible
6,8% de CSG est déductible du revenu imposable de l'année suivante (art. 154 quinquies CGI).

Nos simulateurs calculent automatiquement le montant exact des PS selon votre situation.

Question 15

Comment fonctionne l'imposition des plus-values immobilières ?

Accepted Answer

La plus-value immobilière est taxée à la revente du bien :

Calcul de la plus-value brute
Prix de vente - Prix d'acquisition (majoré des frais)

Frais majorant le prix d'acquisition
- Frais de notaire réels ou forfait de 7,5%
- Travaux réels (sur justificatifs) ou forfait de 15% si détention > 5 ans

Abattements pour durée de détention
- Impôt sur le revenu (19%) : exonération totale après 22 ans
- Prélèvements sociaux (17,2%) : exonération totale après 30 ans

Surtaxe sur les plus-values élevées
De 2% à 6% pour les plus-values nettes > 50 000€ (art. 1609 nonies G CGI)

Exonérations
- Résidence principale : exonération totale
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions)
- Prix de vente < 15 000€

Question 16

Comment simuler un montage en holding immobilière ?

Accepted Answer

Notre simulateur de holding immobilière modélise les structures sociétaires complexes :

Structure type
Holding (SAS/SARL à l'IS) → Filiale(s) SCI à l'IS

Avantages modélisés
- Régime mère-fille : exonération de 95% des dividendes remontés (art. 145 et 216 CGI)
- Intégration fiscale : compensation des résultats entre sociétés
- Effet de levier : emprunt au niveau de la holding pour acquérir les parts
- Cash-flow optimisé : centralisation de la trésorerie

Ce que calcule le simulateur
- Résultat fiscal de chaque entité
- Flux de dividendes et convention de trésorerie
- IS à chaque niveau
- Rentabilité globale nette du montage

Simuler une holding immobilière

Question 17

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Accepted Answer

Le démembrement sépare la propriété en deux droits distincts :

Usufruit — droit d'usage et de perception des revenus
Nue-propriété — droit de disposer du bien

Valorisation (barème fiscal art. 669 CGI)
- Usufruitier < 31 ans : usufruit = 90%, nue-propriété = 10%
- Usufruitier 41-50 ans : usufruit = 60%, nue-propriété = 40%
- Usufruitier 61-70 ans : usufruit = 40%, nue-propriété = 60%
- Usufruitier > 91 ans : usufruit = 10%, nue-propriété = 90%

Avantages du démembrement
- Transmission : donation de la nue-propriété à moindre coût fiscal
- IFI : le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien
- Optimisation : reconstitution de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits de succession

Simuler un démembrement

Question 18

Qu'est-ce qu'un OBO immobilier (Owner Buy Out) ?

Accepted Answer

L'OBO permet de « se racheter à soi-même » un bien via une structure sociétaire :

Principe
1. Vous détenez un bien immobilier en propre
2. Vous créez une SCI (souvent à l'IS)
3. La SCI rachète le bien à sa valeur de marché
4. La SCI finance l'acquisition par emprunt bancaire
5. Vous récupérez des liquidités tout en gardant le contrôle

Avantages
- Liquidités : récupération de cash sans vendre réellement
- Plus-value : purge de la plus-value latente (exonération résidence principale possible)
- Amortissement : la SCI à l'IS peut amortir le bien racheté
- Transmission : donation progressive des parts de SCI

Points de vigilance
- L'opération doit avoir une substance économique (pas d'abus de droit)
- Frais de notaire et droits de mutation sur la vente
- Emprunt à obtenir au nom de la SCI

Simuler un OBO immobilier

Question 19

Comment simuler un investissement en SCPI ?

Accepted Answer

Notre simulateur SCPI modélise tous les aspects de l'investissement en pierre-papier :

Paramètres de simulation
- Montant investi (comptant ou à crédit)
- Taux de distribution (TDVM)
- Revalorisation annuelle du prix de part
- Délai de jouissance
- Frais d'entrée et de gestion

Résultats calculés
- Rendement net après fiscalité (selon votre TMI)
- Cash-flow mensuel net
- Capitalisation projetée sur la durée choisie
- TRI global de l'investissement
- Comparaison comptant vs crédit

Cas particuliers gérés
- SCPI en nue-propriété (démembrement temporaire)
- SCPI européennes (fiscalité des revenus étrangers)
- SCPI en assurance-vie

Voir tous nos simulateurs

Question 20

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Accepted Answer

Le crowdfunding immobilier permet d'investir dans des projets immobiliers via des plateformes en ligne :

Principe
- Investissement à partir de 1 000€ (selon les plateformes)
- Durée typique : 12 à 36 mois
- Rendement cible : 8% à 12% par an
- Remboursement du capital + intérêts à l'échéance

Fiscalité
- Intérêts soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%
- Ou option barème progressif + PS (17,2%)

Risques modélisés
- Retard de remboursement (délai moyen observé)
- Défaut partiel ou total
- Illiquidité (pas de marché secondaire)

Notre simulateur calcule le rendement net après fiscalité et intègre les scénarios de stress.

Voir tous nos simulateurs

Question 21

Comment créer un compte ?

Accepted Answer

La création de compte est simple et rapide :

1. Cliquez sur "Créer un compte" en haut à droite
2. Renseignez votre email et choisissez un mot de passe
3. Validez votre email via le lien reçu
4. Votre compte est actif !

Connexion alternative
Vous pouvez aussi vous connecter avec :
- Google

Données collectées
- Email (pour la connexion et les notifications)
- Simulations sauvegardées
- Préférences d'utilisation

Vos données sont protégées et ne sont jamais vendues. Consultez notre politique de confidentialité.

Question 22

Comment changer de plan ou annuler mon abonnement ?

Accepted Answer

Vous gardez le contrôle total sur votre abonnement :

Changer de plan
1. Allez dans Tableau de bord > Mon compte
2. Cliquez sur "Gérer mon abonnement"
3. Sélectionnez le nouveau plan
4. Le changement est immédiat (prorata calculé)

Annuler l'abonnement
1. Tableau de bord > Mon compte > Abonnement
2. Cliquez sur "Annuler"
3. Confirmez l'annulation
4. Vous gardez l'accès jusqu'à la fin de la période payée

Remboursement
- Annulation dans les 14 jours : remboursement intégral
- Au-delà : pas de remboursement mais accès maintenu

Après annulation
Vos simulations restent sauvegardées. Vous repassez au plan gratuit avec ses limitations.

Question 23

Mes données sont-elles sécurisées ?

Accepted Answer

La sécurité de vos données est notre priorité :

Infrastructure
- Hébergement sécurisé (Supabase/AWS)
- Chiffrement des données en transit (TLS 1.3)
- Chiffrement disque au repos fourni par Supabase (AES-256 sur AWS/GCP) — note : pas de chiffrement applicatif côté client, les données restent lisibles en clair via l'API authentifiée
- Contrôle d'accès par ligne (Row-Level Security Supabase)
- Sauvegardes quotidiennes

Authentification
- Mots de passe hashés (bcrypt)
- Sessions sécurisées
- Option 2FA disponible

Conformité
- RGPD compliant
- Données hébergées en Europe
- Pas de revente de données
- Droit à l'effacement respecté

Question 24

Comment sauvegarder et retrouver mes simulations ?

Accepted Answer

Vos simulations sont automatiquement sauvegardées :

Sauvegarde automatique
- Chaque simulation terminée est sauvegardée
- Un titre est généré automatiquement
- Vous pouvez le renommer

Retrouver une simulation
1. Allez dans Tableau de bord
2. Section "Mes simulations"
3. Filtrez par type ou recherchez par nom
4. Cliquez pour ouvrir et modifier

Actions disponibles
- Modifier et recalculer
- Dupliquer pour comparer des variantes
- Exporter en PDF
- Supprimer

Limite de sauvegardes
- Plan gratuit : 5 simulations
- Plans Premium et Pro : illimité

Question 25

Comment exporter mes simulations en PDF ?

Accepted Answer

L'export PDF génère un rapport professionnel :

Contenu du PDF
- Récapitulatif de l'investissement
- Tableau des flux financiers
- Graphiques de rentabilité
- Projection sur la durée choisie
- Détail fiscal
- Recommandations personnalisées

Procédure
1. Terminez votre simulation
2. Cliquez sur "Exporter PDF"
3. Choisissez les sections à inclure
4. Le PDF se télécharge automatiquement

Utilisations
- Présentation à votre banquier
- Dossier pour votre notaire
- Archives personnelles
- Partage avec un conseiller

Question 26

Comment fonctionne la stratégie fiscale globale ?

Accepted Answer

Notre simulateur de stratégie fiscale analyse l'ensemble de votre patrimoine immobilier :

Ce que fait le simulateur
- Calcul de votre imposition globale (revenus fonciers + BIC + salaires)
- Optimisation du régime fiscal pour chaque bien (nu vs meublé, micro vs réel)
- Impact de chaque bien sur votre TMI
- Projection pluriannuelle avec évolution des revenus

Scénarios comparés
- Régime micro-foncier vs réel
- Location nue vs meublée LMNP
- Passage en SCI à l'IS
- Déficit foncier avec travaux

Résultat
Un tableau comparatif montrant l'économie d'impôt de chaque stratégie, année par année.

Voir tous nos simulateurs

Question 27

Comment fonctionne le simulateur de dossier bancaire ?

Accepted Answer

Le simulateur de dossier bancaire prépare votre demande de financement :

Informations analysées
- Vos revenus et charges actuels
- Votre taux d'endettement (avant et après le projet)
- Le « reste à vivre » par personne du foyer
- Votre apport personnel

Résultats fournis
- Capacité d'emprunt maximale
- Taux d'endettement projeté (limite HCSF : 35%)
- Montant des mensualités selon la durée
- Coût total du crédit
- Recommandation sur la structure de financement

Critères bancaires modélisés
- Taux d'endettement différentiel vs classique
- Pondération des revenus locatifs (70% à 100% selon les banques)
- Assurance emprunteur estimée

Préparer votre dossier bancaire

Question 28

Le site ne fonctionne pas, que faire ?

Accepted Answer

Voici les étapes de dépannage :

1. Vérifications de base
- Actualisez la page (F5 ou Ctrl+R)
- Videz le cache du navigateur
- Essayez en navigation privée
- Testez avec un autre navigateur

2. Connexion
- Vérifiez votre connexion internet
- Désactivez temporairement votre VPN
- Désactivez les bloqueurs de publicités

3. Navigateurs supportés
- Chrome (recommandé)
- Firefox
- Safari
- Edge
- Versions récentes uniquement

4. Problème persistant ?
Contactez-nous via le formulaire de contact en précisant :
- Le navigateur utilisé
- L'action qui pose problème
- Un screenshot si possible

Question 29

L'application est-elle disponible sur mobile ?

Accepted Answer

Oui, Mon Simulateur Immobilier est optimisé pour tous les écrans :

Web responsive
- Fonctionne sur smartphone et tablette
- Interface adaptée aux petits écrans
- Toutes les fonctionnalités disponibles

Application mobile
- Pas d'application native pour le moment
- Ajoutez le site en raccourci sur votre écran d'accueil
- Fonctionne comme une app (PWA)

Synchronisation
Vos simulations sont synchronisées entre tous vos appareils connectés au même compte.

Question 30

Mes simulations sont-elles conservées si je change de navigateur ?

Accepted Answer

Cela dépend de votre situation :

Avec un compte
- Oui, toutes vos simulations sont sauvegardées côté serveur
- Vous les retrouvez sur n'importe quel navigateur ou appareil
- Il suffit de vous connecter avec le même compte

Sans compte
- Les simulations en cours sont stockées dans le navigateur (localStorage)
- Elles ne sont pas transférables entre navigateurs
- Elles peuvent être perdues si vous videz le cache

Recommandation
Créez un compte gratuit pour ne jamais perdre vos simulations. C'est rapide et sécurisé.

Question 31

Comment signaler un bug ou suggérer une amélioration ?

Accepted Answer

Nous apprécions vos retours pour améliorer la plateforme :

Signaler un bug
- Utilisez le formulaire de contact avec le sujet « Bug »
- Décrivez les étapes pour reproduire le problème
- Joignez une capture d'écran si possible
- Précisez votre navigateur et votre appareil

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- Même formulaire, sujet « Suggestion »
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Nous répondons à tous les signalements sous 24-48h.

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