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Calculateur de Capacité d'Emprunt

Déterminez combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier

Comment fonctionne ce calculateur ?

Ce calculateur détermine le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque française en fonction de vos revenus, charges existantes, et des paramètres de prêt souhaités. Il respecte les normes HCSF avec un taux d'endettement maximum de 35%.

Comment calculer votre capacité d'emprunt immobilier ?

La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'une banque est prête à vous prêter pour financer votre projet immobilier. Ce calcul prend en compte vos revenus nets mensuels, vos charges existantes, et le taux d'endettement maximum autorisé (généralement 35% selon les recommandations du HCSF).

Les critères bancaires en France (2026)

Taux d'endettement maximum

Limité à 35% de vos revenus nets par le HCSF

Durée maximale

25 ans pour un bien ancien, 27 ans pour un bien neuf (VEFA)

Apport personnel

Généralement 10% minimum pour couvrir les frais de notaire

Reste à vivre

Au moins 800€ à 1 200€ selon la composition du foyer

Conseils pour optimiser votre capacité d'emprunt

  • 1Soldez vos crédits à la consommation avant de faire votre demande
  • 2Augmentez votre apport personnel pour rassurer les banques
  • 3Comparez les offres de plusieurs établissements bancaires
  • 4Présentez une gestion bancaire saine (pas de découvert sur 3 mois)
  • 5Déclarez tous vos revenus réguliers (primes, 13e mois...)

Questions fréquentes

Peut-on dépasser les 35% d'endettement ?
Oui, les banques peuvent déroger pour 20% de leur production de crédits, notamment pour les primo-accédants ou les profils à fort potentiel. Le reste à vivre doit cependant être suffisant.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Oui, mais généralement à hauteur de 70% seulement pour tenir compte des risques de vacance locative et des charges.
Quelle est la différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum que la banque peut vous prêter. La capacité d'achat = emprunt + apport personnel - frais de notaire - frais bancaires.
Quel impact a le PTZ sur la capacité d'emprunt ?
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) n'augmente pas directement votre capacité d'emprunt, mais réduit le coût total du crédit et la mensualité, ce qui peut libérer de la capacité d'endettement pour emprunter davantage.
Comment fonctionne le lissage de prêt ?
Le lissage permet de combiner plusieurs prêts (PTZ, prêt principal, prêt Action Logement) en ajustant les mensualités pour rester sous le seuil de 35% d'endettement pendant toute la durée du remboursement.
Faut-il absolument un apport personnel ?
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais la quasi-totalité des banques exigent au minimum 10% du prix pour couvrir les frais de notaire. Un apport de 20% ou plus permet généralement d'obtenir un meilleur taux.
Quel est le reste à vivre minimum exigé par les banques ?
Il n'y a pas de minimum légal, mais les banques demandent généralement 800€ à 1 200€ pour une personne seule et 1 200€ à 1 800€ pour un couple, selon la zone géographique.
Les primes et le 13e mois comptent-ils dans les revenus ?
Oui, les primes contractuelles récurrentes et le 13e mois sont intégrés aux revenus. Les primes exceptionnelles ou variables sont généralement moyennées sur 3 ans.

Ce calculateur fournit une estimation basée sur les critères standards des banques françaises. Pour une étude personnalisée, consultez un courtier ou votre banque.

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Avertissement : Les simulations présentées sur ce site sont fournies à titre purement indicatif et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement, une offre de crédit, ni une recommandation d'achat ou de vente. Les résultats affichés sont des estimations basées sur les données renseignées et ne garantissent pas les performances futures. Toute décision d'investissement immobilier doit être prise après consultation de professionnels qualifiés (notaire, conseiller financier, expert-comptable, avocat fiscaliste). L'éditeur décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base de ces simulations.
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