Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?

Depuis janvier 2022, le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35% pour tous les nouveaux prêts immobiliers. Les banques peuvent accorder des dérogations dans 20% des dossiers, notamment pour les primo-accédants avec un bon apport.

Comment réduire mon taux d'endettement ?

Plusieurs solutions existent : rembourser vos crédits à la consommation avant de faire votre demande, augmenter vos revenus (promotion, revenus complémentaires), réduire le montant emprunté, allonger la durée du prêt, ou ajouter un co-emprunteur.

Les charges de copropriété sont-elles comptées ?

Non, les charges de copropriété ne sont généralement pas incluses dans le calcul du taux d'endettement. Seules les mensualités de crédit et les pensions alimentaires sont prises en compte.

Mon taux dépasse 35%, puis-je quand même emprunter ?

Oui, c'est possible mais plus difficile. Les banques peuvent accorder des dérogations si vous avez : un excellent dossier, un apport conséquent (>20%), des revenus très élevés avec un reste à vivre confortable, ou si vous êtes primo-accédant.

Faut-il inclure les revenus locatifs ?

Oui, mais partiellement. Les banques comptent généralement 70% des loyers perçus comme revenus, pour tenir compte de la fiscalité, de la vacance locative et des charges.

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Comment calculer son taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est un indicateur crucial pour obtenir un prêt immobilier en France. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un seuil maximum de 35% pour tous les nouveaux crédits immobiliers.

Formule de calcul

Le taux d'endettement se calcule avec la formule suivante :

Taux d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) × 100

Que comprennent les charges mensuelles ?

•Mensualités de crédits immobiliers en cours
•Crédits à la consommation (auto, perso, renouvelable)
•Pensions alimentaires versées
•Loyers si vous êtes encore locataire

Quels revenus prendre en compte ?

•Salaires nets (après impôts)
•Primes régulières (13e mois, objectifs)
•Revenus fonciers nets (70% des loyers perçus)
•Pensions de retraite
•Revenus professionnels pour les indépendants

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Revenus mensuels nets

€

Revenus nets mensuels après impôts (salaires, revenus fonciers, pensions…). Utilisez le mode détaillé pour les pondérations bancaires.

Charges mensuelles

€

Crédits en cours + pensions alimentaires + autres charges fixes. Incluez le loyer si vous êtes locataire.

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Mensualité crédit

€

Assurance emprunteur mensuelle

€

Type de projet immobilier

Durée max : 25 ans

Règles HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)

Critères obligatoires

Taux d'endettement ≤ 35% (assurance emprunteur comprise)
Durée maximale : 25 ans (27 ans pour VEFA / construction)
Reste à vivre suffisant selon la composition du foyer

Dérogations possibles (20% des dossiers maximum)

Primo-accédants (premier achat immobilier)
Achat dans le neuf (VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement)
Bien avec excellent DPE (A ou B)
Revenus élevés (> 5 833€ nets/mois)
Jeunes actifs de moins de 35 ans
Achat de résidence principale

Comment calculer son taux d'endettement ?

Formule de calcul

Le taux d'endettement se calcule avec la formule suivante :

Taux d'endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) × 100

Que comprennent les charges mensuelles ?

•Mensualités de crédits immobiliers en cours
•Crédits à la consommation (auto, perso, renouvelable)
•Pensions alimentaires versées
•Loyers si vous êtes encore locataire

Quels revenus prendre en compte ?

•Salaires nets (après impôts)
•Primes régulières (13e mois, objectifs)
•Revenus fonciers nets (70% des loyers perçus)
•Pensions de retraite
•Revenus professionnels pour les indépendants

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