En 2025, les banques françaises ont accordé 9,5 milliards d'euros de prêts relais. Sur ce total, 1,9 milliard a dû être prolongé faute de vente dans les temps — un prêt sur cinq environ, contre un sur quatre l'année précédente.
Ces deux chiffres viennent de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui les publie chaque année sans que personne ne les reprenne. Ils disent une chose simple : ne pas vendre à temps n'est pas un accident rare, c'est une issue statistiquement banale.
Le prêt relais est aussi le seul crédit d'acquisition auquel la règle des 35 % d'endettement ne s'applique pas. Ce n'est pas un oubli : le texte du Haut Conseil de stabilité financière l'exclut expressément. Le produit dont un exemplaire sur cinq doit être prolongé échappe au seul frein automatique du crédit français.
Ce que cet article couvre
Non pas comment obtenir un prêt relais — votre banque s'en chargera — mais ce qui se passe quand la vente n'arrive pas. Qui vous réclamera l'argent, et pourquoi ce ne sera probablement pas votre banque. Les recours dont vous disposez, que le web consacré au sujet ignore entièrement. Et trois chiffres répétés partout qu'aucun texte ne dit.
Le seul crédit d'acquisition que le garde-fou ne protège pas
Depuis 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi des crédits immobiliers : taux d'effort plafonné à 35 %, durée limitée à 25 ans, avec une marge de dérogation de 20 % de la production. On lit régulièrement que le prêt relais y est soumis. Le texte dit le contraire.
L'article 3 de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 précise que la décision s'applique aux crédits immobiliers « à l'exception des crédits relais tels que définis au 16° de l'article L. 311-1 du code de la consommation, des crédits faisant l'objet d'une renégociation, de ceux consentis pour le remboursement anticipé d'un crédit souscrit auprès d'un autre établissement de crédit, autrement appelés rachats externes, et de ceux résultant d'un regroupement de crédits ». Ni le plafond de 35 %, ni la maturité de 25 ans ne concernent donc ce produit. Les trois autres exclusions portent sur des restructurations de dette déjà contractée : le prêt relais est le seul crédit finançant une acquisition qui échappe au dispositif.
Une décision de décembre 2023 va plus loin. Depuis le 1er janvier 2024, les prêts relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % « sont exclus du calcul du taux d'effort ». Le texte précise l'assiette, et c'est déterminant : la quotité rapporte le montant du relais à la valeur du bien mis en vente, « nette le cas échéant du capital restant dû sur le prêt encore en cours sur le bien ». Si vous remboursez encore ce bien, le dénominateur est donc bien plus bas qu'il n'y paraît.
⚠️ Ce n'est pas un scandale, c'est un choix prudentiel — et il faut le dire ainsi. Un prêt relais est une dette transitoire adossée à un actif destiné à être vendu : l'inclure dans un taux d'effort calculé sur vingt ans n'aurait pas grand sens. La conséquence factuelle mérite néanmoins d'être posée : le seul frein automatique du crédit immobilier français ne s'applique pas au produit dont un exemplaire sur cinq doit être prolongé. Et la règle redevient pleinement applicable le jour où la banque transforme le relais en prêt amortissable — c'est-à-dire précisément le jour où vous en avez besoin.
Trois chiffres que tout le monde répète, et qu'aucun texte ne dit
« Deux ans maximum »
Aucun texte ne fixe cette durée. La seule définition légale, au 16° de l'article L. 311-1 du code de la consommation, parle d'une « durée limitée » sans avancer de chiffre. Le HCSF lui-même écrit « généralement à deux ans ». C'est un usage bancaire, pas une règle — avec une conséquence directe dans les deux sens : vous n'avez aucun droit à aller jusqu'à vingt-quatre mois, et rien n'interdit d'aller au-delà si votre banque l'accepte.
« 80 % de la valeur du bien au maximum »
Les 80 % existent bien dans un texte contraignant, mais ils n'y désignent pas un plafond d'emprunt. Dans la décision du HCSF, cette quotité est le seuil au-dessous duquel le prêt relais est exclu du calcul de votre taux d'effort — automatiquement, le texte est à l'indicatif ; ce n'est pas une faculté laissée à la banque. Le chiffre le plus répété du sujet désigne donc, dans sa seule source juridique, à peu près l'inverse de ce qu'on lui fait dire : non pas ce que vous pouvez emprunter, mais ce en deçà de quoi la banque n'a pas à vous le compter.
« Le prêt relais est soumis aux 35 % »
Faux, comme on vient de le voir, et c'est celui des trois qui a le plus de conséquences : il laisse croire à un garde-fou qui n'existe pas.
Ce qui se passe si vous ne vendez pas
À l'échéance, les sommes deviennent exigibles. Votre banque n'a aucune obligation de prolonger : aucun texte ne crée de droit à la prorogation. En pratique elle le fait souvent — les 1,9 milliard prolongés en 2025 l'ont été, selon l'ACPR, « majoritairement pour une période inférieure à six mois ». Mais c'est une négociation, pas un droit.
Si elle refuse et que vous ne payez pas, la chaîne est connue : mise en demeure, puis déchéance du terme — la totalité devient immédiatement exigible —, puis exécution forcée sur le bien.
Ce risque, contrairement à ce qu'on lit souvent, ne s'aggrave pas : la part des prêts relais prorogés est passée de 25,2 % en 2024 à 19,8 % en 2025, après 17,4 % en 2023. La tension a culminé avec la chute des transactions de 2023-2024, puis s'est relâchée avec leur reprise. Une réserve s'impose néanmoins : ces chiffres décrivent 2025 et sont publiés avec un an de décalage. Ils ne disent rien du marché que vous affrontez aujourd'hui.
Ce n'est pas votre banque qui vous poursuivra
C'est le point que personne n'explique, et il concerne la grande majorité des emprunteurs : 72,4 % de la production 2025 est garantie par une caution, et non par une hypothèque. Or, en cas de défaillance, l'organisme de caution paie la banque, puis se retourne contre vous.
Et cette action-là est bien plus difficile à contester. Dans son recours personnel, la caution qui a payé n'a pas à subir les fautes du prêteur. C'est ce qu'a jugé la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 15 octobre 2015, dans une affaire de prêt relais de 471 000 € : après déchéance du terme, la caution avait payé, puis réclamé 395 267,34 € à l'emprunteur avec intérêts ; celui-ci ne pouvait pas lui opposer les manquements de la banque à son devoir de conseil et de mise en garde. Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation le 11 janvier 2017, sur un motif plus étroit : l'emprunteur ne démontrait pas avoir eu, au moment du paiement, les moyens d'éteindre sa dette. La décision est inédite — elle vaut comme illustration, non comme principe établi.
Autrement dit : les arguments que vous auriez pu faire valoir contre la banque — mise en garde insuffisante, estimation trop optimiste — ne valent pas contre l'organisme de caution qui vous réclame la même somme. C'est une différence de nature, pas de degré.
Avant tout cela, la décote
Dans les faits, l'exécution forcée est rare, parce qu'un vendeur sous échéance baisse son prix. C'est le coût réel et invisible du prêt relais : il ne se lit pas sur le tableau d'amortissement mais sur le prix de vente. Un bien affiché 250 000 € cédé à 230 000 € pour conclure avant l'échéance a coûté 20 000 €. À 4,87 %, c'est l'équivalent de deux ans d'intérêts de franchise sur un relais d'environ 205 000 € — soit davantage, en pratique, que ce que la banque vous aurait avancé sur ce bien.
D'où une règle de conduite simple, et rarement suivie : la quotité que votre banque avance repose sur une estimation. Si cette estimation est optimiste, vous n'empruntez pas seulement trop — vous vous engagez sur un prix que le marché devra confirmer. Faites estimer le bien par un tiers qui n'a rien à vendre, et raisonnez sur la valeur basse.
Ce que vous pouvez encore faire
Le corpus consacré au prêt relais s'arrête généralement à « vendez moins cher ». Il existe pourtant trois leviers, tous inscrits dans la loi, et aucun n'est mentionné par les pages qui se classent sur ces recherches.
Les trois leviers, dans l'ordre où on les actionne : l'article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement jusqu'à deux ans. Par décision spéciale et motivée, il peut aussi ordonner que les échéances reportées porteront intérêt « à un taux réduit au moins égal au taux légal » — le taux légal est donc un plancher, pas la cible — ou, branche alternative, que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Sa décision suspend les procédures d'exécution déjà engagées, et toute stipulation contraire est réputée non écrite. L'article L. 314-20 du code de la consommation permet au juge des contentieux de la protection de suspendre les obligations de l'emprunteur, avec la possibilité de neutraliser les intérêts pendant la suspension. Enfin, depuis le 16 février 2022, l'article L. 711-1 du même code interdit d'écarter une procédure de surendettement au seul motif que le débiteur est propriétaire de sa résidence principale, lorsque la valeur estimée de celle-ci à la date du dépôt du dossier est égale ou supérieure au montant de ses dettes. La protection vise la résidence principale, et elle seule : une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain n'y ouvrent pas droit.
Ce dernier point mérite d'être souligné, parce qu'il défait une croyance tenace. Beaucoup de propriétaires coincés avec un prêt relais s'interdisent la commission de surendettement en pensant que leur patrimoine les en exclut. Le texte dit précisément le contraire depuis quatre ans. La bonne foi, elle, reste exigée.
Ce que le prêt relais coûte réellement
Le prêt relais a sa propre catégorie de taux d'usure, et c'est la plus chère de l'immobilier. Au troisième trimestre 2026, le taux effectif moyen pratiqué sur les prêts relais s'établissait à 4,87 % ; majoré d'un tiers comme l'exige l'article L. 314-6, il donne le seuil de l'usure de 6,49 % applicable au quatrième trimestre. Pour un prêt à taux fixe de vingt ans et plus, les mêmes valeurs sont de 4,05 % et 5,40 %. Soit 0,82 point d'écart sur le taux moyen.
Attention à la période : ces seuils s'appliquent du 1er octobre au 31 décembre 2026. Ceux du premier trimestre 2027 les remplacent à compter du 1er janvier. Vérifiez toujours le trimestre en cours ; ces valeurs ne sont pas annuelles.
Ce taux porte sur le TAEG, frais et assurance obligatoire compris — comme nous l'expliquions à propos du taux affiché des crédits immobiliers, qui n'est pas un prix. Sur un relais, la différence est loin d'être théorique : l'assurance se paie sur le capital avancé pendant toute la période de franchise.
Reste une bonne nouvelle, souvent ignorée. Quand la vente intervient enfin et que vous remboursez, le remboursement anticipé est un droit. L'indemnité n'est due que si le contrat la stipule, et elle est plafonnée au plus petit de deux montants : un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Le mécanisme est le même que sur un prêt classique, que nous avons détaillé dans notre article sur les indemnités de remboursement anticipé.
Le chiffre qui commande tout, et qui n'existe pas
Un prêt relais est un pari sur un délai. Or ce délai n'est mesuré nulle part.
Aucune statistique publique française ne suit le délai de vente d'un logement ancien. Ni l'INSEE, ni les Notaires de France, ni les services statistiques du ministère ne le publient. L'ironie est documentable : l'État chronomètre bien un délai d'écoulement, mais uniquement pour le neuf, au moyen d'une enquête obligatoire depuis 1995. Le seul marché où le délai décide de la solvabilité d'un ménage engagé est précisément celui que personne ne chronomètre.
Les délais que citent les réseaux d'agences — une centaine de jours, selon les enseignes — sont des mesures de portefeuilles privés, de méthode non publiée et non comparables entre elles. On peut s'en servir comme ordre de grandeur ; on ne peut pas bâtir un plan de trésorerie dessus.
Calculateur de prêt relais Mon Simulateur Immobilier
Le calculateur chiffre le montant avançable selon la quotité retenue par votre banque, le coût des intérêts pendant la franchise, et ce qu'il vous restera après remboursement une fois la vente faite. Il vous montre surtout ce que devient l'opération si la vente prend six mois de plus que prévu — l'hypothèse que les simulations commerciales n'affichent pas.
Conclusion
Le prêt relais n'est pas un mauvais produit : il résout un vrai problème de calendrier, et quatre cinquièmes des montants prêtés sont remboursés sans prorogation. Mais c'est un crédit qui échappe au garde-fou commun, dont la durée n'est fixée par aucun texte, dont le sort dépend d'un délai que personne ne mesure, et dont la défaillance vous met face à un créancier contre lequel vos arguments habituels ne valent plus.
Avant de signer, faites tourner l'hypothèse défavorable, pas seulement la bonne : le calculateur de prêt relais Mon Simulateur Immobilier vous donne le coût de six mois de retard. Et lisez la clause de prorogation de votre offre : c'est elle, et non la loi, qui dira ce qui vous arrive à l'échéance.
