Faut-il acheter votre résidence principale ou rester locataire ? En 2026, la réponse tient en un chiffre — et il varie du simple au décuple selon la ville. D'après la 12ᵉ édition (2025) du baromètre « Acheter ou Louer ? » de Meilleurtaux, il faut en moyenne 12 ans et 3 mois de détention pour qu'un achat de 70 m² devienne plus avantageux que la location, contre 14 ans et 8 mois un an plus tôt. Derrière cette moyenne nationale, un grand écart : 21 ans et 1 mois à Paris, 2 ans et 1 mois à Saint-Étienne.
Ce seuil porte un nom : le point mort. C'est la durée de détention à partir de laquelle le patrimoine du propriétaire dépasse celui du locataire qui aurait placé son apport, une fois comptés les frais d'acquisition, le coût d'opportunité de l'épargne immobilisée, la taxe foncière, l'entretien — et, en face, un loyer qui suit l'IRL (indice de référence des loyers). Si vous savez combien d'années vous resterez dans le logement, vous savez presque toujours s'il faut acheter.
Point mort moyen en France : 12 ans et 3 mois (baromètre Meilleurtaux, 12ᵉ édition, 2025) — en baisse de 2 ans et 5 mois sur un an, mais qui s'étire de 2 ans et 1 mois à Saint-Étienne à 21 ans et 1 mois à Paris.
Ce que cet article couvre
Cet article détaille la méthode complète du point mort acheter/louer : les frais d'acquisition 2026 selon le département, le coût d'opportunité de l'apport (Livret A à 1,7 %, fonds euros à 2,6 %), la taxe foncière et les charges non récupérables, l'entretien, face au loyer indexé sur l'IRL (+1,15 % au 2ᵉ trimestre 2026). Avec deux cas chiffrés contrastés — Paris et Saint-Étienne — et les erreurs qui faussent le calcul.
Acheter ou louer en 2026 : un cadre réglementaire qui a bougé
Le calcul du point mort dépend de paramètres fixés par la loi, et plusieurs ont changé entre 2025 et 2026. Côté acheteur, la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116) a autorisé les départements à porter le taux départemental des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, la principale composante des « frais de notaire ») de 4,50 % à 5,00 % maximum, pour les actes signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité des départements a voté cette hausse : le taux global des DMTO passe alors de 5,81 % à 6,32 % maximum. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 121) a maintenu ce plafond de 5 % pour la part départementale (analyse ANIL).
Les primo-accédants échappent à la hausse : ils restent taxés à 5,81 % partout. La loi de finances pour 2025 a par ailleurs créé une option départementale (CGI, art. 1594 F septies) : le conseil départemental peut, sur délibération, réduire ou exonérer de DMTO les primo-accédants (au sens de l'article L. 31-10-3 du CCH, le Code de la construction et de l'habitation), sous engagement d'occuper le logement en résidence principale pendant au moins cinq ans et d'y emménager dans l'année. Le texte ne fixe aucun plafond de prix national : tout dépend de la délibération de votre département.
Côté charge récurrente, les bases de la taxe foncière sont revalorisées de +0,8 % en 2026 (coefficient forfaitaire de 1,008, CGI art. 1518 bis) — le plus bas coefficient depuis 2021, après +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024. La tendance longue reste lourde pour les propriétaires : +37,3 % de taxe foncière entre 2014 et 2024 (UNPI, 19ᵉ Observatoire national des taxes foncières, octobre 2025). Enfin, l'exonération totale de plus-value sur la résidence principale est maintenue (CGI, art. 150 U, II-1°) : l'amendement qui voulait la conditionner à cinq ans d'occupation n'a pas été retenu dans la loi définitive.
Côté locataire, le loyer n'est pas gelé pour autant : l'IRL du 2ᵉ trimestre 2026 s'établit à 148,37, en hausse de +1,15 % sur un an (INSEE, Informations rapides n° 167 du 10 juillet 2026). Et dans environ 70 communes — Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier notamment —, l'encadrement des loyers issu de la loi ELAN (art. 140, prolongé par la loi 3DS du 21 février 2022) plafonne les loyers : cette expérimentation court jusqu'en novembre 2026 et sa prolongation de deux ans, à l'examen au Sénat, n'est pas votée.
| Paramètre 2026 | Valeur | Référence |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition dans l'ancien | ≈ 8 % du prix (DMTO de 5,81 % à 6,32 %) | LF 2025, art. 116 |
| DMTO primo-accédants | 5,81 % partout ; réduction ou exonération possible sur délibération | CGI, art. 1594 F septies |
| Bases de taxe foncière | +0,8 % (coefficient 1,008) | CGI, art. 1518 bis |
| Indexation des loyers (IRL T2 2026) | 148,37, soit +1,15 % sur un an | INSEE, IR n° 167 |
| Plus-value résidence principale | Exonération totale maintenue | CGI, art. 150 U, II-1° |
| PTZ dans le neuf | Toutes zones (A bis à C), collectif et individuel, jusqu'au 31 décembre 2027 | LF 2025 ; décret n° 2025-299 |
Dernier levier pour les acheteurs du neuf : depuis le 1ᵉʳ avril 2025 (art. 90 de la LF 2025 et décret n° 2025-299 du 29 mars 2025), le prêt à taux zéro (PTZ) est ouvert sur tout le territoire (zones A bis à C), appartements comme maisons individuelles neuves, et prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Un crédit partiellement gratuit allège les intérêts, donc raccourcit le point mort.
Le point mort acheter/louer : la méthode de calcul complète
Le point mort ne compare pas une mensualité à un loyer. Il compare, année après année, deux patrimoines : celui du propriétaire (capital remboursé et valeur du bien, moins les coûts irrécupérables) et celui du locataire (apport placé et épargne des écarts de coût, moins les loyers versés). Le point mort est l'année où la courbe du propriétaire croise celle du locataire. Trois familles de flux entrent dans le calcul.
Côté achat : les coûts qui ne construisent aucun patrimoine
Premier poste, payé une seule fois mais jamais récupéré : les frais d'acquisition, de l'ordre de 8 % du prix dans l'ancien — notre guide des frais de notaire 2026 département par département en détaille la composition. Sur un bien de 300 000 €, c'est un ticket d'entrée d'environ 24 000 € que la revente ne remboursera pas.
Viennent ensuite les intérêts d'emprunt et l'assurance. En juin 2026, les taux moyens du secteur concurrentiel s'établissent à 3,26 % toutes durées confondues — et par durée à 3,12 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans, 3,30 % sur 25 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA, 2ᵉ trimestre 2026). L'assurance emprunteur ajoute de l'ordre de 0,1 % à 0,4 % du capital par an selon l'âge et le profil — retenons 0,2 % dans nos exemples. Le propriétaire supporte enfin, seul, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables (il n'existe pas de moyenne officielle : chiffrez-les à partir des procès-verbaux d'assemblée générale du bien visé) et l'entretien courant, que les simulateurs estiment par convention entre 0,5 % et 1 % du prix par an — une hypothèse usuelle, pas une donnée réglementaire.
Côté location : le loyer, l'IRL et l'apport qui travaille
Le locataire verse un loyer à fonds perdus, généralement indexé chaque année sur l'IRL — +1,15 % au 2ᵉ trimestre 2026 ; notre article sur la révision de loyer et l'IRL détaille la formule de révision. Mais il conserve son capital : l'apport et les frais qu'il n'a pas engagés peuvent être placés. En 2026, le taux sans risque de référence est le Livret A : 1,7 % depuis le 1ᵉʳ août 2026, après 1,5 % au premier semestre (info.gouv.fr, sur avis de la Banque de France). Les fonds euros d'assurance-vie ont, eux, servi en moyenne 2,63 % au titre de 2025 (ACPR) — retenons 2,6 % dans nos calculs. C'est le coût d'opportunité de l'apport : chaque euro immobilisé dans les murs ne rapporte plus ces intérêts ailleurs.
Ce qui fait basculer la balance avec le temps
Si la première année penche presque toujours pour le locataire, trois forces travaillent pour le propriétaire. D'abord l'amortissement : une part croissante de chaque mensualité rembourse du capital, donc construit du patrimoine. Ensuite l'inflation des loyers : même à +1,15 % par an, un loyer indexé s'alourdit sensiblement sur vingt ans, quand la mensualité d'un prêt à taux fixe ne bouge pas. Enfin la revente : la plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée (CGI, art. 150 U, II-1°), et les prix des logements anciens se sont stabilisés au 1ᵉʳ trimestre 2026 (+0,2 % sur le trimestre, +0,1 % sur un an, indice Notaires-INSEE).
Le baromètre Meilleurtaux agrège tout cela avec des hypothèses explicites : 32 villes, un logement de 70 m², un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,22 %. Résultat, ville par ville :
| Ville (70 m²) | Point mort acheter/louer |
|---|---|
| Aix-en-Provence | ≈ 22 ans et 4 mois |
| Paris | ≈ 21 ans et 1 mois |
| Bordeaux | ≈ 20 ans et 1 mois |
| Nice | ≈ 19 ans et 3 mois |
| Limoges | 4 ans et 3 mois |
| Saint-Étienne | 2 ans et 1 mois |
| Mulhouse | 1 an et 7 mois |
| Moyenne nationale | 12 ans et 3 mois |
À retenir : le point mort moyen a reculé de 15 ans et 6 mois en 2023 à 14 ans et 8 mois en 2024, puis à 12 ans et 3 mois dans l'édition 2025. L'achat redevient plus vite gagnant — mais l'écart entre villes reste considérable, de moins de 2 ans à Mulhouse à plus de 20 ans à Paris comme à Aix-en-Provence.
Deux villes, deux verdicts : Paris contre Saint-Étienne
Profil : appartement ancien de 50 m² à Paris, acheté 490 000 € sur la base de 9 800 €/m² (prix médian des appartements anciens, données notariales 2025 ; carte des prix des Notaires du Grand Paris à fin mai 2026). Apport de 10 % (49 000 €), frais d'acquisition d'environ 8 % (39 200 €), prêt de 441 000 € sur 20 ans à 3,22 %.
En face, un 50 m² équivalent se loue, selon l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), en moyenne 26,3 €/m² dans le parc privé non meublé au 1ᵉʳ janvier 2025 — encadrement des loyers en vigueur —, soit environ 1 315 € par mois. La mensualité du prêt atteint, elle, environ 2 490 € hors assurance — mais comparer ces deux chiffres serait une erreur : dès la première échéance, plus de la moitié de la mensualité (≈ 1 310 €) rembourse du capital, c'est-à-dire de l'épargne forcée. La vraie comparaison porte sur les coûts à fonds perdus.
Scénario A — Paris, 50 m², année 1 : coûts à fonds perdus du propriétaire face au loyer
| Poste | Détail du calcul | Montant année 1 |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | ≈ 3,22 % × 441 000 € (prêt 20 ans) | ≈ 14 200 € |
| Assurance emprunteur | 0,20 % × 441 000 € | ≈ 880 € |
| Coût d'opportunité de l'apport et des frais | 2,6 % × 88 200 € (fonds euros) | ≈ 2 290 € |
| Entretien (hypothèse usuelle des simulateurs) | 0,5 % × 490 000 € | ≈ 2 450 € |
| Total propriétaire (hors taxe foncière et charges) | — | ≈ 19 820 € |
| Loyer annuel équivalent | 26,3 €/m² × 50 m² × 12 mois | ≈ 15 780 € |
| Surcoût propriétaire, année 1 | 19 820 € − 15 780 € | ≈ 4 040 € |
Année 1, le propriétaire parisien « brûle » donc environ 4 040 € de plus que le locataire — avant même la taxe foncière et les charges de copropriété non récupérables. Cet écart se referme lentement, à mesure que les intérêts diminuent, que le loyer s'indexe et que le capital s'amortit : il faut environ 21 ans pour que l'achat l'emporte selon le baromètre Meilleurtaux. Avec un horizon de détention inférieur à une vingtaine d'années, la location reste financièrement gagnante dans la capitale.
Scénario B — Saint-Étienne, 65 m² : quand acheter coûte moins cher que louer presque immédiatement
À Saint-Étienne, les appartements anciens se négocient autour de 1 250 €/m² en médiane (données DVF/DGFiP 2025). Pour un 65 m² à 1 250 €/m², soit 81 250 €, les frais d'acquisition d'environ 8 % représentent 6 500 €, et la mensualité d'un prêt de 73 125 € (apport de 10 %) sur 20 ans à 3,22 % ressort à environ 410 € hors assurance. L'observatoire local des loyers mesure des loyers médians de 6,4 à 8,6 €/m² selon la zone — les portails d'annonces affichent plutôt 9 à 11 €/m² —, soit environ 415 € à 560 € par mois pour la même surface. Ici, la mensualité est du même ordre que le loyer dès le départ : les coûts irrécupérables de l'achat sont absorbés très vite, d'où le point mort de 2 ans et 1 mois mesuré par Meilleurtaux.
Avant de transposer ces ordres de grandeur à votre situation, vérifiez que la banque suivra : notre guide quel salaire pour emprunter 200 000 à 300 000 € détaille les revenus exigés selon le taux et la durée.
Les 4 erreurs qui faussent le calcul acheter ou louer
Erreur n° 1 — Comparer la mensualité au loyer
C'est le réflexe le plus répandu, et il trompe dans les deux sens. Une mensualité contient du capital amorti, qui est de l'épargne, pas un coût ; un loyer est intégralement à fonds perdus, mais le locataire garde son apport placé à 1,7 % (Livret A) ou 2,6 % (fonds euros). Le seul comparatif honnête additionne, de chaque côté, les flux qui ne construisent aucun patrimoine.
Erreur n° 2 — Croire que les « 8 % de frais de notaire » partent au notaire
L'essentiel des frais d'acquisition est de l'impôt : les DMTO représentent 5,81 % à 6,32 % du prix selon le département, quand les émoluments du notaire n'en pèsent qu'environ 1 %. Et le taux n'est pas uniforme : les primo-accédants restent taxés à 5,81 % partout, et certains départements peuvent même les réduire ou les exonérer sur délibération (CGI, art. 1594 F septies), sans plafond de prix national : vérifiez la délibération de votre département avant de figer votre plan de financement.
Erreur n° 3 — Supposer le loyer figé sur vingt ans
Un loyer indexé suit l'IRL : +1,15 % sur un an au 2ᵉ trimestre 2026, après des années nettement plus inflationnistes. Cumulée sur vingt ans, même une indexation modérée creuse l'écart face à une mensualité à taux fixe, immuable. L'encadrement des loyers protège les locataires d'environ 70 communes, mais il s'agit d'une expérimentation qui court jusqu'en novembre 2026, dont la prolongation reste en débat.
Erreur n° 4 — Raisonner sur la moyenne nationale plutôt que sur sa durée de détention
Le chiffre de 12 ans et 3 mois n'est vrai nulle part : ni à Paris (21 ans et 1 mois), ni à Saint-Étienne (2 ans et 1 mois). La seule question qui compte : combien d'années allez-vous rester ? Mutation professionnelle, agrandissement de la famille, séparation — si votre horizon crédible est inférieur au point mort local, la location l'emporte, quel que soit votre attachement à la pierre.
⚠️ Attention : revendre avant le point mort, c'est encaisser la totalité des frais d'acquisition (≈ 8 % du prix) sans les avoir amortis. L'exonération de plus-value sur la résidence principale (CGI, art. 150 U, II-1°) ne crée pas de gain : avec des prix quasi stables (+0,1 % sur un an au 1ᵉʳ trimestre 2026, indice Notaires-INSEE), une revente précoce se solde le plus souvent par une perte sèche.
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Conclusion
En 2026, la question « acheter ou louer » n'admet plus de réponse nationale. Le point mort moyen est retombé à 12 ans et 3 mois, mais il s'étire de 2 ans et 1 mois à Saint-Étienne à 21 ans et 1 mois à Paris. Le verdict dépend de quatre variables mesurables — les frais d'acquisition, le rendement que votre apport obtiendrait ailleurs, les charges de propriétaire et la trajectoire de votre loyer — et d'une seule variable personnelle : votre durée de détention.
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