Le 30 avril 2026, la proposition de loi qui devait remplacer la règle des 35 % d'endettement par un examen du « reste à vivre » a été retirée par son auteur, le texte ayant été dénaturé par les amendements. Conséquence directe pour votre projet d'achat : en 2026, votre capacité d'emprunt reste bornée par la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) — au maximum 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse, sur 25 ans.
Reste la question concrète : avec un taux moyen de 3,26 % en juin 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), quel salaire faut-il exactement pour emprunter 200 000, 250 000 ou 300 000 € ? Cet article donne la réponse chiffrée, durée par durée, avec et sans apport — et la méthode complète pour refaire le calcul avec vos propres revenus.
Environ 2 943 € nets par mois : le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans mi-2026 — soit 1 030 € par mois assurance incluse, au taux moyen de 3,30 % (Observatoire Crédit Logement/CSA, juin 2026).
Ce que cet article couvre
Cet article chiffre le salaire net requis pour emprunter 200 000 €, 250 000 € et 300 000 € sur 15, 20 et 25 ans, aux taux de juin 2026. Il détaille la règle HCSF des 35 % (assurance incluse), le rôle de l'assurance emprunteur et du reste à vivre, puis les leviers qui abaissent le ticket d'entrée : apport de 10 %, PTZ étendu, assurance négociée. Chaque tableau est reproductible avec vos propres chiffres.
La règle des 35 % : ce que la norme HCSF impose vraiment en 2026
Le cadre est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité de surveillance du système financier français. Sa décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par la décision du 29 juin 2023, est juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 : il ne s'agit pas d'une simple recommandation. Elle repose sur deux critères cumulatifs : un taux d'effort maximal de 35 % — la part de vos revenus nets absorbée par les charges d'emprunt, assurance emprunteur incluse — et une maturité maximale de 25 ans.
| Règle | Contenu | Référence |
|---|---|---|
| Taux d'effort maximal | 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse | Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 |
| Durée maximale | 25 ans, avec tolérance d'un différé d'amortissement de 2 ans au plus (durée totale jusqu'à 27 ans) quand l'entrée en jouissance est décalée : VEFA ou CCMI dans le neuf, ou travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération | Décision n° D-HCSF-2021-7, modifiée le 29 juin 2023 |
| Marge de flexibilité | 20 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits, dont au moins 70 % pour la résidence principale et, au sein de celle-ci, au moins 30 % pour les primo-accédants | Décision n° D-HCSF-2021-7 modifiée |
| Appréciation de la marge | Moyenne lissée sur trois trimestres glissants | Ajustement HCSF de juin 2024 |
Lors de sa réunion de juin 2026, le HCSF a maintenu ces règles à l'identique, tout en constatant que les banques mobilisent davantage la marge dérogatoire : 17,5 % de la production, contre 15,7 % un an plus tôt. Un dossier légèrement au-dessus de 35 % n'est donc pas automatiquement refusé — mais il dépend du contingent dérogatoire de la banque, pas d'un droit.
Deux textes récents n'ont rien changé à ce cadre. La proposition de loi qui voulait substituer un examen du reste à vivre au plafond uniforme, examinée le 29 avril 2026 à l'Assemblée nationale, a été retirée par son auteur le lendemain. Et la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a modifié ni la norme HCSF, ni le taux d'effort, ni le calcul de la capacité d'emprunt, comme le détaille notre décryptage de la loi de finances 2026 pour l'immobilier.
⚠️ Attention : le taux d'effort de 35 % se calcule sur vos revenus nets — pas sur votre brut — et sur la mensualité assurance emprunteur comprise. Le HCSF ne fixe en revanche aucun salaire minimum : seul le ratio compte.
Comment calculer le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 € ou plus
Le calcul tient en trois étapes : déterminer la mensualité du crédit au taux du marché, y ajouter l'assurance emprunteur, puis diviser le tout par 0,35. Le résultat est le revenu net mensuel minimal qu'exigera la banque, en l'absence de tout autre crédit.
La formule : mensualité assurance incluse ÷ 0,35
Pour un prêt à annuités constantes (mensualité identique chaque mois), la mensualité dépend de trois paramètres : le capital emprunté, le taux nominal et la durée. À cette mensualité s'ajoute la prime d'assurance. Le salaire requis s'obtient alors ainsi : salaire net minimal = (mensualité de crédit + assurance) ÷ 0,35. Exemple : une mensualité totale de 1 030 € exige 1 030 ÷ 0,35 ≈ 2 943 € de revenus nets. Si vous empruntez à deux, ce sont les revenus nets cumulés du foyer qui comptent — les banques raisonnent en net avant impôt, jamais en brut. Toute mensualité de crédit déjà en cours (auto, consommation) s'ajoute enfin à celle du prêt immobilier dans le calcul.
Les taux de crédit de juin 2026, référence des tableaux
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées s'établit à 3,24 % au deuxième trimestre 2026 et à 3,26 % en juin. Par durée, les moyennes de juin 2026 ressortent à 3,12 % sur 15 ans, 3,22 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25 ans, hors assurance ; les meilleurs profils obtiennent 2,84 % sur 15 et 20 ans et 2,93 % sur 25 ans. La durée moyenne des prêts accordés atteint 251 mois (près de 21 ans). Les baromètres de courtiers publient des niveaux légèrement différents : cet article retient l'Observatoire Crédit Logement/CSA comme source unique.
Le taux d'usure ne constitue plus un obstacle : pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, le TAEG (taux annuel effectif global, qui agrège intérêts, assurance, frais de dossier, garantie et courtage) ne peut dépasser 5,29 % au troisième trimestre 2026 (avis de la Banque de France du 29 juin 2026) — une marge confortable par rapport aux taux pratiqués.
L'assurance emprunteur, la variable que tout le monde oublie
Le taux moyen de marché tourne autour de 0,30 % du capital emprunté par an, avec une fourchette bancaire courante de 0,30 à 0,42 % — et des écarts réels de 0,09 à 0,70 % selon l'âge, l'état de santé et le statut fumeur (les moins de 35 ans obtiennent souvent 0,10 à 0,40 %). Ces ordres de grandeur proviennent d'observations sectorielles, sans statistique officielle unique. Les tableaux ci-dessous retiennent l'hypothèse médiane de 0,30 % par an calculée sur le capital initial, soit 50 € par mois pour 200 000 € empruntés. C'est bien la mensualité assurance comprise qui entre dans les 35 % du HCSF.
Quel salaire pour emprunter 200 000 € en 2026 ?
Aux taux de juin 2026 et avec une assurance à 0,30 % par an (50 € par mois), voici la mensualité et le salaire net minimal exigés pour un emprunt de 200 000 €, sans autre crédit en cours. La dernière ligne isole l'effet d'un apport de 10 % du prix versé en plus des frais d'acquisition : c'est le seul cas où l'apport diminue réellement le capital emprunté (voir la section consacrée à l'apport).
| Durée | Taux (juin 2026) | Mensualité hors assurance | Mensualité assurance incluse | Salaire net requis (35 %) |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,12 % | 1 393 € | 1 443 € | ~4 122 € |
| 20 ans | 3,22 % | 1 131 € | 1 181 € | ~3 375 € |
| 25 ans | 3,30 % | 980 € | 1 030 € | ~2 943 € |
| Avec 10 % d'apport en plus des frais d'acquisition — emprunt ramené à 180 000 € | mensualité réduite de ~10 % | ~2 649 à 3 710 € selon la durée | ||
Allonger la durée de 15 à 25 ans abaisse le salaire requis de près de 1 180 € par mois — au prix d'un coût total d'intérêts nettement supérieur. C'est l'arbitrage classique entre effort mensuel et coût du crédit.
Quel salaire pour emprunter 250 000 € en 2026 ?
Le même calcul appliqué à 250 000 € (assurance : 63 € par mois) relève le ticket d'entrée d'environ 735 € de revenus nets sur 25 ans par rapport à un emprunt de 200 000 €. Comme précédemment, la dernière ligne suppose un apport de 10 % versé en plus des frais d'acquisition.
| Durée | Taux (juin 2026) | Mensualité hors assurance | Mensualité assurance incluse | Salaire net requis (35 %) |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,12 % | 1 741 € | 1 804 € | ~5 153 € |
| 20 ans | 3,22 % | 1 414 € | 1 477 € | ~4 220 € |
| 25 ans | 3,30 % | 1 225 € | 1 288 € | ~3 678 € |
| Avec 10 % d'apport en plus des frais d'acquisition — emprunt ramené à 225 000 € | mensualité réduite de ~10 % | ~3 310 à 4 638 € selon la durée | ||
Quel salaire pour emprunter 300 000 € en 2026 ?
À 300 000 € d'emprunt (assurance : 75 € par mois), il faut environ 4 414 € de revenus nets sur 25 ans — un niveau qui correspond le plus souvent aux revenus cumulés d'un couple plutôt qu'à un salaire unique. Là encore, la dernière ligne suppose un apport de 10 % versé en plus des frais d'acquisition.
| Durée | Taux (juin 2026) | Mensualité hors assurance | Mensualité assurance incluse | Salaire net requis (35 %) |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,12 % | 2 089 € | 2 164 € | ~6 183 € |
| 20 ans | 3,22 % | 1 697 € | 1 772 € | ~5 063 € |
| 25 ans | 3,30 % | 1 470 € | 1 545 € | ~4 414 € |
| Avec 10 % d'apport en plus des frais d'acquisition — emprunt ramené à 270 000 € | mensualité réduite de ~10 % | ~3 973 à 5 565 € selon la durée | ||
Que représentent ces budgets sur le marché ? À Paris, où le prix des appartements anciens s'établit à 9 600 €/m² au premier trimestre 2026 (Notaires du Grand Paris), 300 000 € achètent environ 31 m² et 200 000 € environ 21 m² ; à l'échelle de l'Île-de-France (6 170 €/m², +1 % sur un an), 200 000 € correspondent à environ 32 m². Le contexte national est quasi stable : l'indice Notaires-Insee du premier trimestre 2026 affiche +0,1 % sur un an pour les logements anciens (France hors Mayotte), avec 958 000 transactions sur douze mois, +11 % (Notaires de France, note de conjoncture n° 72). Un budget donné achète donc sensiblement la même surface qu'en 2025.
Étude de cas : emprunter 200 000 € avec 3 500 € nets par mois
Profil : un salarié célibataire de 32 ans, en CDI, 3 500 € de revenus nets mensuels avant impôt, sans crédit en cours. Objectif : un deux-pièces d'environ 32 m² en Île-de-France, où le prix moyen s'établit à 6 170 €/m² (Notaires du Grand Paris, 1ᵉʳ trimestre 2026). L'apport couvre les frais d'acquisition et la garantie ; le prix du bien est financé par un prêt de 200 000 € sur 20 ans.
Scénario — 200 000 € sur 20 ans au taux moyen de juin 2026
| Poste | Détail | Valeur |
|---|---|---|
| Capital emprunté | Prix financé par le prêt, apport affecté aux frais | 200 000 € |
| Taux sur 20 ans | Hors assurance (Crédit Logement/CSA, juin 2026) | 3,22 % |
| Mensualité hors assurance | Annuités constantes | 1 131 € |
| Assurance emprunteur | 0,30 % par an sur le capital initial | 50 € |
| Mensualité assurance incluse | 1 131 € + 50 € | 1 181 € |
| Taux d'effort | 1 181 € ÷ 3 500 € | 33,7 % — sous le plafond des 35 % |
Le dossier passe, avec une marge de 44 € sous le plafond de 1 225 € (35 % de 3 500 €). La banque examinera aussi le reste à vivre — 3 500 € moins 1 181 €, soit 2 319 € par mois. Aucun montant réglementaire n'existe : les repères qui circulent (700 à 1 000 € par adulte, 300 à 500 € par enfant) sont des ordres de grandeur usuels, variables selon les banques. Si ce même emprunteur remboursait déjà un crédit auto de 200 € par mois, son taux d'effort grimperait à 39,5 % : au-dessus du plafond, le dossier dépendrait de la marge de flexibilité de sa banque.
Apport, PTZ, assurance : trois leviers qui réduisent le salaire requis
L'apport personnel : environ 10 % du prix comme ticket d'entrée
Aucun texte n'impose d'apport minimum. En pratique, les banques attendent environ 10 % du prix, de quoi couvrir les frais d'acquisition — 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, détaillés dans notre guide des frais de notaire 2026 département par département — et la garantie. Selon les courtiers, l'apport moyen constaté en 2026 tourne autour de 52 000 €, soit environ 17 % du budget (contre 59 000 € et 22 % en 2024). Au-delà, chaque euro d'apport supplémentaire réduit le capital emprunté : financer 90 % du prix au lieu de 100 % abaisse mécaniquement la mensualité, donc le salaire requis, d'environ 10 %. C'est exactement l'hypothèse de la dernière ligne des trois tableaux ci-dessus : pour un bien à 200 000 € et un emprunt ramené à 180 000 €, il faut réunir les 20 000 € d'apport et les frais d'acquisition, soit de l'ordre de 35 000 € au total dans l'ancien.
Le PTZ, ouvert à tout le territoire depuis avril 2025
Le prêt à taux zéro (PTZ) est ouvert, depuis le 1ᵉʳ avril 2025 (décret n° 2025-299 du 30 mars 2025), aux logements neufs sur tout le territoire, et les maisons individuelles neuves sont redevenues éligibles — avec une quotité finançable de 10 à 30 % du coût de l'opération pour une maison et de 20 à 50 % pour un appartement neuf, selon les revenus. Réservé à l'achat de la résidence principale sous plafonds de ressources, le dispositif s'applique jusqu'au 31 décembre 2027. Le PTZ entre dans le plan de financement et améliore le taux d'effort, sa mensualité étant nulle pendant le différé ; le barème complet est détaillé dans notre article sur le PTZ 2026, ses tranches et ses zones.
L'assurance emprunteur : jusqu'à 150 € de salaire requis en jeu
À garanties comparables, les taux d'assurance s'étagent de 0,09 à 0,70 % du capital par an selon le profil. Pour 200 000 € empruntés, passer de 0,42 % (haut de la fourchette bancaire courante) à 0,10 % (jeune profil sans risque aggravé) réduit la prime d'environ 70 à 17 € par mois — soit, une fois divisé par 0,35, environ 150 € de salaire requis en moins. Comparer les contrats avant de signer est donc l'un des leviers les plus rapides.
Les 4 erreurs qui faussent le calcul du salaire nécessaire
Erreur n° 1 — Raisonner en salaire brut ou hors assurance
La règle HCSF s'applique aux revenus nets avant impôt et à la mensualité assurance comprise. Un calcul mené en brut gonfle artificiellement la capacité d'emprunt ; un calcul hors assurance minore le salaire requis d'environ 145 € par mois pour 200 000 € empruntés (50 € ÷ 0,35). Quant aux « 33 % d'endettement » encore cités ici ou là, ils sont périmés : le plafond est de 35 %, assurance incluse, depuis la décision HCSF de 2021.
Erreur n° 2 — Croire que la règle des 35 % a été assouplie en 2026
Ni réforme, ni assouplissement : la proposition de loi « reste à vivre » a été retirée par son auteur le 30 avril 2026, au lendemain de son examen à l'Assemblée nationale. La seule souplesse existante est la marge dérogatoire de 20 % de la production, utilisée à hauteur de 17,5 % mi-2026. Bâtir un plan de financement sur la disparition supposée de la règle, c'est préparer un refus.
Erreur n° 3 — Utiliser des taux périmés
Les tableaux à 1 % hérités de 2021 comme les barèmes à 4,5 % de fin 2023 circulent encore ; les contenus de 2024-2025 affichent, eux, 3,5 à 4,3 %. Mi-2026, la référence se situe entre 3,1 et 3,3 % selon la durée, après une légère remontée au premier semestre (3,26 % en juin contre environ 3,2 % fin 2025). Vérifiez systématiquement la date des taux d'une simulation : c'est le premier réflexe de fiabilité.
⚠️ Attention : aucun texte n'impose non plus « 10 % d'apport minimum » — c'est une pratique bancaire, pas une obligation légale. Certains dossiers solides passent avec très peu d'apport via la marge de flexibilité, mais cela se négocie.
Erreur n° 4 — Compter sur 27 ans pour tous ou sortir le PTZ de l'endettement
Les 27 ans ne sont pas une durée standard : la tolérance de 25 + 2 ans est réservée aux prêts avec différé d'amortissement de deux ans au plus, lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée — VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), CCMI (contrat de construction de maison individuelle) ou travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération. Hors ces cas, le plafond reste 25 ans. De même, les mensualités du PTZ, une fois le différé achevé, entrent bien dans le taux d'effort : c'est le différé qui allège les premières années, pas une exemption définitive.
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Pour aller plus loin : le simulateur de mensualités de prêt pour tester d'autres couples taux-durée, et le calculateur de taux d'endettement pour situer votre dossier par rapport au plafond des 35 %.
Conclusion
Mi-2026, emprunter 200 000 € sur 25 ans exige environ 2 943 € de revenus nets mensuels ; 250 000 €, environ 3 678 € ; 300 000 €, environ 4 414 €. Trois paramètres commandent ces seuils : la règle HCSF des 35 % assurance incluse — confirmée par le retrait de la proposition de loi le 30 avril 2026 —, des taux compris entre 3,12 et 3,30 % selon la durée en juin 2026, et le poids de l'assurance emprunteur. Apport d'environ 10 %, PTZ étendu à tout le territoire et assurance négociée restent les trois leviers les plus efficaces pour abaisser le ticket d'entrée.
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