En juin 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat en France était de 3,16 %. Le même mois, sur exactement les mêmes crédits, il était aussi de 3,73 %.
Les deux chiffres sont exacts, publiés par la même institution, et ils ne mesurent pas la même chose. Le premier est un taux d'intérêt. Le second est un prix. Toute la difficulté, pour un emprunteur, tient à ce que seul le premier est affiché partout.
L'écart entre les deux ne varie presque pas : 0,61 point en moyenne sur les sept premiers mois de 2026 — soit environ 20 % de coût annualisé en plus. Ce n'est pas un accident de mois, c'est une constante.
Ce que cet article couvre
Pourquoi le taux dont tout le marché parle n'est pas celui que vous payez, et combien l'écart représente en euros sur un prêt moyen. Quel taux vous protège réellement, et lequel n'engage personne. Et pourquoi la règle des 35 % n'est pas une loi — ce qui change ce que vous pouvez négocier.
Deux taux, une seule population
Le chiffre que reprennent tous les baromètres vient du même endroit : la statistique mensuelle de la Banque de France sur les crédits aux particuliers. Ce que ces baromètres omettent, c'est l'étiquette que la Banque de France colle elle-même sur son graphique : « Taux (hors frais et assurance) des crédits nouveaux à l'habitat ».
Le complément méthodologique est encore plus net : « Conformément aux définitions harmonisées de la BCE, les taux recensés sont des taux effectifs au sens étroit (TESE), ils correspondent à la composante intérêt du Taux Effectif Global. » Autrement dit, ce chiffre mesure ce que la banque facture au titre des intérêts, et rien d'autre.
Le second chiffre existe, et il est public
Dans le cadre européen des statistiques de taux, la Banque de France transmet à la Banque centrale européenne deux séries jumelles pour les crédits à l'habitat aux ménages : le taux convenu annualisé — la composante intérêt — et le taux annuel effectif global. Même définition de population, même mois, même collecte. Voici les deux séries pour 2026.
| Mois | Taux nominal | TAEG | Écart |
|---|---|---|---|
| Janvier 2026 | 3,05 % | 3,65 % | +0,60 pt |
| Février 2026 | 3,10 % | 3,71 % | +0,61 pt |
| Mars 2026 | 3,10 % | 3,71 % | +0,61 pt |
| Avril 2026 | 3,11 % | 3,73 % | +0,62 pt |
| Mai 2026 | 3,10 % | 3,71 % | +0,61 pt |
| Juin 2026 | 3,16 % | 3,73 % | +0,57 pt |
| Juillet 2026 | 3,18 % | 3,80 % | +0,62 pt |
Lecture : la donnée de juillet pour le TAEG est provisoire au moment où nous écrivons. Les six mois précédents sont définitifs. L'écart oscille entre 0,57 et 0,62 point : il est stable, ce qui écarte l'hypothèse d'un artefact statistique.
⚠️ Ne comparez pas ces chiffres à ceux des baromètres de courtiers. La série européenne inclut les renégociations ; la statistique française la plus citée les exclut, ce qui donne 3,27 % en juin au lieu de 3,16 %. Mettre côte à côte un taux nominal hors renégociations et un TAEG qui les inclut gonflerait artificiellement l'écart. Les deux colonnes ci-dessus proviennent de la même série, à un seul caractère près dans son identifiant.
Ce que l'écart coûte, en euros
Le prêt moyen accordé en France portait sur 191 000 € sur les quatre premiers mois de 2026, hors renégociations, pour une durée initiale moyenne de 22 ans et 8 mois. Appliquons-lui les deux taux de juin.
| Prêt de 191 000 € sur 272 mois | Mensualité | Coût total du crédit |
|---|---|---|
| Au taux nominal (3,16 %) | 984 € | 76 741 € |
| Au TAEG réel (3,73 %) | 1 041 € | 92 266 € |
| Différence | 57 € / mois | 15 525 € |
Ces 15 500 € ne sont pas un supplément caché : ce sont les frais et l'assurance, exprimés en équivalent-taux. C'est précisément la fonction du TAEG que de les rendre comparables.
Ce que le TAEG contient, et ce qu'il laisse dehors
L'article R. 314-4 du code de la consommation énumère ce qui entre dans le TAEG : les frais de dossier, les frais versés à des intermédiaires, les coûts d'assurance et de garanties obligatoires, les frais de tenue de compte et de moyens de paiement, et le coût de l'évaluation du bien — dès lors qu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou l'obtenir aux conditions annoncées. L'article R. 314-5 en exclut au contraire les frais d'acquisition du bien, droits de mutation et frais d'acte notarié compris.
L'assurance emprunteur y entre donc, mais seulement si elle conditionne l'octroi — ce qu'elle fait presque toujours en pratique. Elle est de loin la première brique de l'écart, et c'est aussi la plus négociable : nous avons détaillé ce que la loi permet dans notre article sur le changement d'assurance emprunteur.
De quoi l'écart est fait
Trois postes le composent, dans cet ordre d'importance. L'assurance d'abord : 92,6 % de l'encours des crédits à l'habitat est couvert contre le décès, et 76 % contre l'incapacité de travail. La garantie ensuite : deux tiers de l'encours sont cautionnés et un quart hypothéqués ; une hypothèque supporte une taxe de publicité foncière de 0,715 % des sommes garanties et une contribution de sécurité immobilière de 0,05 %, quand une caution se paie autrement. Les frais de dossier enfin, qui pèsent le moins.
Il faut y ajouter, le cas échéant, la rémunération de l'intermédiaire. Et c'est ici que se joue une asymétrie structurelle : le 2° de l'article R. 314-4 place dans le TAEG « les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt ». Un courtier facture en moyenne 1 à 1,5 % au client, et perçoit en outre 0,25 à 0,5 % de la banque. Communiquer sur le TAEG plutôt que sur le taux nominal reviendrait, pour lui, à afficher sa propre rémunération dans le chiffre de vitrine. On comprend que le marché se compare sur l'autre.
Une consolation, tout de même : rapporté à ses voisins, le crédit français reste bon marché. En septembre 2025, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers s'établissait à 2,99 % en France, contre 3,32 % en moyenne dans la zone euro, 3,28 % en Italie et 3,74 % en Allemagne. Cinq pays de la zone euro faisaient mieux : Malte (1,89 %), l'Espagne (2,66 %), la Finlande (2,78 %), la Slovénie (2,83 %) et le Portugal (2,86 %). S'y ajoute une particularité française qui vaut protection : 99,6 % de la production 2025 est à taux fixe, quand l'emprunteur espagnol ou italien supporte souvent le risque de taux lui-même.
Le seul taux qui vous protège
Il existe un plafond légal au coût du crédit, et il ne porte pas sur le taux affiché. L'article L. 314-6 du code de la consommation définit le prêt usuraire comme celui consenti « à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent ».
C'est donc le TAEG, frais et assurance obligatoire compris, qui se compare au seuil. Un dossier peut afficher un taux nominal très raisonnable et se heurter à l'usure une fois l'assurance ajoutée — situation classique pour un emprunteur âgé ou présentant un risque de santé.
Seuils de l'usure applicables du 1er juillet au 30 septembre 2026, pour les prêts immobiliers à taux fixe : 4,07 % pour une durée inférieure à 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans, 5,29 % à partir de 20 ans. Les prêts à taux variable sont à 5,28 % et les prêts-relais à 6,39 %. ⚠️ Ces seuils sont trimestriels : ceux du quatrième trimestre paraissent au Journal officiel fin septembre et s'appliquent à compter du 1er octobre. Vérifiez toujours le trimestre en cours avant de conclure.
La règle des 35 % n'est pas une loi
On lit partout que « la loi impose 35 % d'endettement maximum ». L'affirmation est fausse sur trois plans, et chacun change ce qu'un emprunteur peut espérer.
Ce que c'est vraiment, et à qui cela s'adresse
Il s'agit d'une décision du Haut Conseil de stabilité financière, prise sur le fondement du 5° de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier, qui l'habilite à « fixer des conditions d'octroi de crédit ». Ce n'est donc pas une recommandation — le même article ouvre d'ailleurs un recours en annulation devant le Conseil d'État, marqueur d'un acte réglementaire.
Mais cette décision s'adresse aux établissements de crédit, contrôlés par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Pas aux emprunteurs. Un prêt consenti au-delà du seuil reste parfaitement valable : aucun texte n'en prévoit la nullité. Et le HCSF écrit lui-même que sa décision « ne saurait en aucune manière se substituer » à la politique de risque des banques, dont l'usage de la marge de dérogation relève de la « libre appréciation ».
La marge existe, et elle n'est pas saturée
La décision autorise les banques à déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle. Au premier trimestre 2026, elles en ont utilisé 17,5 % — un record depuis la création de la mesure, mais toujours sous le plafond. Le taux d'effort moyen réellement constaté est de 30,6 %, pour une maturité moyenne de 22,6 ans : l'emprunteur moyen n'est pas au plafond, il en est à plus de quatre points.
Deux précisions qui circulent de travers : la marge porte sur 20 % de la production trimestrielle, pas sur « 20 % des dossiers » ; et le taux d'usure n'est plus révisé mensuellement depuis le 1er janvier 2024, contrairement à ce qu'affirment encore de nombreuses pages.
Le taux d'effort, tel que le HCSF le définit
La définition officielle est plus large que celle qu'on lit habituellement, sur trois points. Au numérateur, elle retient tous les crédits, y compris ceux souscrits dans d'autres établissements, capital, intérêts et assurance emprunteur obligatoire compris. Au dénominateur, elle retient le revenu net avant impôt du foyer. Et elle ne s'apprécie pas la première année mais sur le maximum annuel constaté pendant toute la durée du prêt — un dossier à 36 % pendant cinq ans seulement n'est pas conforme.
Cette dernière subtilité explique bien des refus incompris. Pour situer votre propre capacité, nous avions détaillé les ordres de grandeur dans notre article sur le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 à 300 000 €.
Une confusion à corriger : la loi qui n'a jamais été retirée
Depuis le printemps, de nombreuses pages affirment qu'une proposition de loi devait supprimer la règle des 35 % et qu'elle a été « retirée dans la nuit du 29 au 30 avril 2026 ». Ce sont deux textes différents, séparés de deux ans, systématiquement confondus.
Le texte effectivement retiré est une proposition de loi de la seizième législature, déposée en janvier 2024 et retirée par son auteur le 30 avril 2024. Le texte de 2026, déposé le 14 avril, n'a jamais bougé : son dossier ne comporte qu'un renvoi en commission des finances. Un indice aurait dû alerter — le 29 avril 2024 était un lundi, comme l'écrit la page de l'Assemblée ; le 29 avril 2026 est un mercredi.
Le cadre, lui, n'a pas changé : le HCSF l'a maintenu en juin 2026. Un rapport parlementaire de la même période recommande de porter la marge de 20 à 25 % et d'intégrer une notion de reste à vivre ; ce sont des recommandations, sans portée normative à ce jour.
Calculateur de mensualités Mon Simulateur Immobilier
Le calculateur vous donne la mensualité et le coût total de votre crédit à partir du montant, de la durée et du taux, et vous permet de comparer une offre au taux nominal annoncé avec la même offre au TAEG figurant sur l'offre de prêt. C'est cet écart, et lui seul, qui mesure ce que vous payez réellement.
Conclusion
Le marché du crédit se compare sur un taux qui n'est pas un prix, parce que c'est celui qui se négocie et celui qui fait les gros titres. Il n'y a rien de scandaleux là-dedans : la statistique est correctement étiquetée, et les acteurs sérieux mentionnent l'avertissement. Mais l'avertissement est en bas de page, et le chiffre est dans le titre.
La conséquence pratique est simple. Quand vous comparez deux offres, ne comparez pas les taux nominaux : comparez les TAEG, qui figurent obligatoirement sur chaque offre de prêt, et le coût total en euros. Faites tourner les deux hypothèses sur votre propre dossier avec le calculateur de mensualités Mon Simulateur Immobilier. Sur le prêt moyen, l'écart entre les deux lectures vaut plus de quinze mille euros.
