Depuis le 1er août 2026, le Livret A rapporte 1,70 %. Le même mois, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteignait 3,32 %, en hausse de 0,24 point depuis le début de l'année selon la Banque de France. Si vous préparez un premier achat, une question se pose. Faut-il épargner encore un an pour arriver avec un apport plus solide ? Ou emprunter maintenant, avant que le crédit ne renchérisse davantage ?
Les deux taux n'ont pas le même poids. L'un s'applique à votre épargne, quelques dizaines de milliers d'euros ; l'autre à votre emprunt, souvent cinq ou six fois plus. Et le plan d'épargne logement, présenté comme le support le plus rémunérateur pour un projet immobilier, rapporte en réalité moins que le Livret A une fois l'impôt payé.
Sur un prêt de 183 000 €, une hausse de 0,22 point du taux efface 4 110 € de capacité d'emprunt. Un an de Livret A sur un apport de 34 000 € rapporte 578 €. Ce sont les montants moyens empruntés et apportés par les primo-accédants en juillet 2026, et la hausse de taux observée d'août 2025 à août 2026.
Ce que cet article couvre
Ce que rapportent vraiment, nets d'impôt et de prélèvements sociaux, le Livret A, le LDDS et le PEL en 2026. Pourquoi un PEL ouvert pour un achat prévu dans un an est le pire des trois choix. Combien coûte, en euros de capacité d'emprunt, chaque dixième de point de hausse des taux. Et l'effort d'épargne mensuel qui rend l'attente neutre.
Livret A, LDDS, PEL : le cadre légal de l'épargne pour l'apport en 2026
Livret A et LDDS : 1,70 % jusqu'au 31 janvier 2027, sauf révision anticipée
Le texte de référence est l'arrêté du 28 juillet 2026 relatif aux taux d'intérêt de certains produits d'épargne réglementée. Il vaut « pour la période du 1er août 2026 au 31 janvier 2027, sans préjudice des dispositions mentionnées au 3° du II de l'article 1er de l'arrêté du 27 janvier 2021 susvisé ». Il fixe à 1,70 % le taux des livrets A et des livrets de développement durable et solidaire, ou LDDS (art. 1er, 1°). Il fixe aussi à 1,25 % le taux des comptes d'épargne logement, ou CEL (art. 1er, 4°). Ce dernier chiffre comptera plus loin.
Les intérêts du Livret A n'entrent pas dans le revenu imposable (code général des impôts, ou CGI, art. 157, 7°). Ceux du LDDS non plus (art. 157, 9° quater). Les deux sont aussi exonérés de prélèvements sociaux, selon les fiches officielles de service-public.gouv.fr. Le plafond des dépôts est de 22 950 € pour le Livret A et de 12 000 € pour le LDDS. Chaque personne ne peut détenir qu'un Livret A et qu'un LDDS. Un couple marié ou pacsé peut donc placer jusqu'à 69 900 € à 1,70 % sans impôt. Les intérêts courent par quinzaine et s'ajoutent au capital le 31 décembre.
PEL : 2 % brut, prêt à 3,20 %, plus de prime d'État
Un avis publié au Journal officiel du 20 décembre 2025 fixe à 2,00 % le taux de rémunération des plans d'épargne logement (PEL) ouverts à compter du 1er janvier 2026. Ce taux reste celui du plan pendant toute sa durée. Le reste vient de service-public.gouv.fr (fiche PEL vérifiée le 9 octobre 2026). À son terme, un plan ouvert depuis cette date donne droit à un prêt d'épargne logement au taux de 3,20 %. Ce prêt est limité à 92 000 €. Les dépôts sont plafonnés à 61 200 €. Les plans ouverts depuis 2018 ne bénéficient plus de la prime d'État.
Le plan est conclu pour au moins quatre ans à compter du versement initial (code de la construction et de l'habitation, ou CCH, art. R. 315-28). Une résiliation moins de deux ans après le premier dépôt a un coût. Les intérêts sont alors recalculés « par application à l'ensemble de ses dépôts du taux en vigueur en matière de compte d'épargne-logement à la date de la résiliation » (art. R. 315-32, a).
La fiscalité du PEL ouvert depuis 2018
L'exonération d'impôt sur le revenu des intérêts du PEL ne vaut que « pour les plans d'épargne-logement ouverts jusqu'au 31 décembre 2017 » (CGI, art. 157, 9° bis). Pour un plan ouvert depuis, les intérêts sont imposés chaque année au prélèvement forfaitaire de 12,8 % (CGI, art. 200 A). Seule une option globale pour le barème progressif l'écarte.
Restent les prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 les a relevés (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Le taux de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les produits de placement passe de 9,2 % à 10,6 % (code de la sécurité sociale, art. L. 136-8, I, 2°). Cela fait 18,6 % de prélèvements sociaux au total. Le IV du même article maintient la CSG à 9,2 % pour l'épargne logement. Mais, à la lettre, il ne vise que les intérêts des PEL « exonérés d'impôt sur le revenu en application du 9° bis de l'article 157 » (art. L. 136-7, II, 2°). Ce sont les plans ouverts avant 2018.
C'est l'administration qui a tranché. Le Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS) a publié des questions-réponses sur la CSG des revenus du capital. Il y étend le taux de 9,2 % aux PEL et aux CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018. Il invoque l'intention du législateur et l'égalité entre contribuables. Les prélèvements sociaux d'un PEL ouvert en 2026 sont donc de 17,2 %, et le prélèvement total de 30 %.
| Support | Taux brut | Impôt et prélèvements sociaux | Référence |
|---|---|---|---|
| Livret A, LDDS | 1,70 % jusqu'au 31 janvier 2027, sauf révision anticipée | Aucun | Arrêté du 28 juillet 2026 ; CGI, art. 157, 7° (Livret A) et 9° quater (LDDS) |
| PEL ouvert depuis le 1er janvier 2026 | 2,00 % pour toute la durée du plan | 12,8 % + 17,2 % = 30 %, chaque année | Avis du JO du 20 décembre 2025 ; CGI, art. 200 A ; BOSS |
| PEL résilié avant deux ans | Taux du CEL à la résiliation (1,25 % aujourd'hui) | 30 % | CCH, art. R. 315-32, a |
Pourquoi le PEL rapporte moins que le Livret A en 2026
Le calcul net, support par support
Sur un PEL ouvert en 2026, 2,00 % brut diminués de 30 % de prélèvements donnent 1,40 % net. Le Livret A sert 1,70 % sans prélèvement. L'écart joue donc en faveur du livret, de 0,30 point, alors que le taux affiché laisse croire l'inverse.
L'option pour le barème progressif ne renverse pas le classement. Un foyer non imposable qui l'exerce ne paie plus l'impôt de 12,8 %. Il garde les 17,2 % de prélèvements sociaux : son PEL rapporte 1,66 % net, encore sous le Livret A. L'option est d'ailleurs globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus de placement du foyer de l'année (CGI, art. 200 A, 2).
| Placement de 34 000 € pendant un an | Calcul | Intérêts nets |
|---|---|---|
| Livret A (deux livrets pour un couple) | 34 000 × 1,70 % | 578 € |
| PEL gardé au moins deux ans, foyer non imposable au barème | 34 000 × 2,00 % × (1 − 17,2 %) | 563 € |
| PEL gardé au moins deux ans, prélèvement forfaitaire | 34 000 × 2,00 % × (1 − 30 %) | 476 € |
| PEL clôturé après un an (taux actuel du CEL) | 34 000 × 1,25 % × (1 − 30 %) | 297,50 € |
Le piège de l'horizon court
La dernière ligne est celle qui concerne un achat prévu dans l'année. Fermé avant son deuxième anniversaire, le PEL perd son taux contractuel. Tous les dépôts sont alors rémunérés au taux du CEL en vigueur à la date de la résiliation (CCH, art. R. 315-32, a). Ce taux est de 1,25 % jusqu'au 31 janvier 2027, sauf révision anticipée ; celui qui s'appliquera à une clôture dans un an (automne 2027) n'est pas encore connu. Clôturé si tôt, le plan ne donne pas non plus droit au prêt d'épargne logement (service-public.gouv.fr).
L'avantage du livret n'est pas garanti dans la durée. Le PEL garde son taux de 2 % pour toute la vie du plan. Celui du Livret A est recalculé deux fois par an, au 15 janvier et au 15 juillet. C'est l'arrêté du 27 janvier 2021 relatif aux taux d'intérêt des produits d'épargne réglementée qui le prévoit (art. 1er, II, 1°). Une révision anticipée reste possible au 1er mai ou au 1er novembre si la Banque de France l'estime justifiée (même article, II, 3°) ; la prochaine fenêtre s'ouvre le 15 octobre 2026. Une révision à la hausse ne ferait que creuser l'écart avec le PEL, qui reste à 1,40 % net. Pour un plan gardé au moins deux ans, le PEL repasse devant si le Livret A tombe en moyenne sous 1,40 % environ.
Le prêt d'épargne logement à 3,20 %
Reste l'argument du crédit. Le prêt d'un PEL ouvert en 2026 se fera à 3,20 %, contre 3,32 % de taux moyen du marché en août 2026. L'écart est de 0,12 point, sur 92 000 € au plus. Et ce prêt ne vient pas avant trois ans d'épargne. Selon service-public.gouv.fr, le montant maximal n'est ouvert qu'après quatre ans. Son montant dépend des intérêts acquis sur le plan ; ce n'est pas un droit au plafond.
L'avantage est réel ailleurs : dans les PEL que vous détenez déjà. Un plan ouvert entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 ouvre droit à un prêt à 2,20 %, plus d'un point sous le marché. Avant de clôturer un vieux PEL pour grossir votre apport, demandez à votre banque le montant du prêt auquel il vous donne droit.
Le rendement réel, et l'inflation qui compte pour un apport
Mesurés contre l'inflation, tous ces supports perdent du pouvoir d'achat. L'Insee estime à 3,0 % la hausse des prix à la consommation sur un an en septembre 2026 (estimation provisoire du 30 septembre). Le Livret A rapporte donc environ −1,3 % en termes réels, le PEL environ −1,6 %.
Pour un apport, la hausse des prix qui compte est celle du logement visé. Sur un an, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % au deuxième trimestre 2026 selon l'indice Notaires-Insee (provisoire). Sur cette période, un apport placé au Livret A a gagné du terrain sur les prix. Cette mesure décrit les douze derniers mois, elle ne dit rien des douze prochains.
La course contre les taux : ce qu'un an d'attente coûte en capacité d'emprunt
La Banque de France mesure le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations et hors frais et assurance. Il était de 3,10 % en août 2025, puis de 3,30 % en juillet 2026. Il atteint 3,32 % en août 2026 (donnée provisoire publiée le 6 octobre 2026). Cela fait 0,22 point de plus en un an.
Cette hausse devient une perte à cause de la règle du Haut Conseil de stabilité financière. Le taux d'effort de l'emprunteur n'excède pas 35 % et la durée du crédit 25 ans (décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, art. 1er). Un différé d'amortissement est toléré jusqu'à 27 ans dans certains cas, comme l'achat sur plan ou la construction (même article). Hors ce différé, la seule souplesse est la marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque (art. 2). À revenus inchangés, la mensualité maximale ne bouge pas. Si le taux monte, cette même mensualité rembourse moins de capital, et c'est le montant empruntable qui baisse.
Prenons le prêt moyen d'un primo-accédant en juillet 2026. Il porte sur environ 183 000 € sur 23 ans et 10 mois, soit 286 mois (Banque de France, Panorama des prêts à l'habitat des ménages). Au taux d'août 2026, la mensualité est de 927 €, assurance mise à part. Voici ce que cette mensualité permet d'emprunter selon le taux.
| Taux du crédit | Capital empruntable avec 926,89 € par mois sur 286 mois | Écart avec août 2026 |
|---|---|---|
| 3,12 % (−0,20 point) | 186 855 € | +3 855 € |
| 3,32 % (août 2026) | 183 000 € | — |
| 3,42 % (+0,10 point) | 181 115 € | −1 885 € |
| 3,54 % (+0,22 point, la hausse des douze derniers mois) | 178 890 € | −4 110 € |
| 3,72 % (+0,40 point) | 175 625 € | −7 375 € |
La règle à retenir : sur cette durée et à ce niveau de taux, chaque dixième de point coûte un peu plus de 1 % du capital empruntable. Le tableau se lit dans les deux sens : une baisse de 0,20 point rendrait 3 855 €. Il ne prévoit pas l'évolution des taux, il en chiffre les conséquences.
Le choix du support pèse quelques centaines d'euros, la trajectoire des taux quelques milliers. Entre un Livret A et un PEL clôturé après un an, l'écart d'intérêts sur 34 000 € est de 280,50 €. Une hausse de 0,22 point coûte 4 110 € de capacité.
Étude de cas : épargner un an de plus ou emprunter maintenant
Profil : un couple pacsé, primo-accédant, a réuni 34 000 € d'apport sur ses deux Livrets A. Ses revenus permettent une mensualité de 927 € hors assurance. Au taux d'août 2026, il peut emprunter 183 000 € sur 286 mois, les montants moyens observés chez les primo-accédants par la Banque de France.
Vous hésitez à attendre douze mois pour arriver avec un apport plus confortable. Supposons que les taux montent encore de 0,22 point, comme sur les douze derniers mois. Combien devez-vous épargner chaque mois pour que votre budget d'achat ne recule pas ?
Scénario — attendre un an, taux en hausse de 0,22 point
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Capacité d'emprunt aujourd'hui | 927 € par mois à 3,32 % sur 286 mois | 183 000 € |
| Capacité dans un an | Même mensualité à 3,54 % | 178 890 € |
| Perte de capacité | 178 890 − 183 000 | −4 110 € |
| Intérêts de l'apport existant | 34 000 € à 1,70 %, exonérés | +578 € |
| Reste à couvrir par l'épargne nouvelle | 4 110 − 578 | 3 532 € |
| Épargne mensuelle d'équilibre | 3 532 € ÷ 12,1 (douze versements et leurs intérêts) | ≈ 292 € par mois |
À revenus, durée et prix inchangés, et si les taux montent encore de 0,22 point, le seuil est de 292 € d'épargne nouvelle par mois. En dessous, votre budget d'achat recule ; au-dessus, il progresse. Si les taux restent stables, chaque euro épargné s'ajoute au budget.
Le calcul suppose que le Livret A reste à 1,70 % toute l'année. Or l'arrêté ne le garantit que jusqu'au 31 janvier 2027, sauf révision anticipée. Sur 34 000 €, un autre taux change le résultat de quelques dizaines à une centaine et demie d'euros. Prenons douze mois, d'octobre 2026 à septembre 2027. Un taux de 1,50 % au 1er février 2027 retirerait 45 €. Un taux de 1,00 % en retirerait 159 €.
Deux leviers changent ce seuil. Si vos revenus progressent de 2 % pendant l'année d'attente, la mensualité admissible passe à 945,43 €. La perte de capacité à 3,54 % n'est alors plus que de 532 € (182 468 € empruntables). Autre levier : allonger le prêt à 300 mois, soit les 25 ans du plafond. La même mensualité de 926,89 € permet alors d'emprunter 184 356 € à 3,54 %, plus qu'aujourd'hui. Le prix à payer est un crédit plus long et plus cher.
Deux postes manquent à ce bilan. Le premier, l'année de loyer supplémentaire, joue contre l'attente. Notre analyse du point mort entre acheter et louer en 2026 la chiffre ville par ville, avec le coût d'opportunité de l'apport. Le second, le prix du bien, peut évoluer dans un sens ou dans l'autre pendant ces douze mois.
Reste le montant de l'apport lui-même. En pratique, les banques attendent de quoi couvrir les frais d'acquisition, mais aucun texte n'impose de minimum. C'est le sujet de notre article sur le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 à 300 000 €, que nous ne reprenons pas ici.
Les 4 erreurs qui coûtent cher quand on constitue son apport
Erreur n° 1 — Ouvrir un PEL pour un achat prévu dans un an
C'est le cas où le PEL rapporte le moins : rémunéré au taux du CEL, imposé à 30 %, sans droit au prêt. Sur 34 000 €, vous perdez 280,50 € par rapport au Livret A. Et votre argent n'est pas disponible au fil de l'eau comme sur un livret.
Erreur n° 2 — Comparer les taux bruts
Deux pour cent contre 1,70 % : la comparaison affichée trompe, parce qu'elle oublie 30 % de prélèvements d'un côté et aucun de l'autre. Comparez toujours les taux nets, à fiscalité réelle de votre foyer.
Erreur n° 3 — Croire qu'attendre « rapporte » des intérêts
Un an d'intérêts sur 34 000 € couvre à peine 0,03 point de hausse des taux. Ce qui fait grossir le budget pendant l'attente, c'est le montant que vous mettez de côté chaque mois, pas le rendement du support.
⚠️ Attention : ne clôturez pas trop vite un PEL ouvert entre 2018 et 2022. Demandez d'abord à votre banque le montant de prêt à 2,20 % auquel il vous donne droit. Les droits à prêt se conservent un an après un retrait effectué au-delà de la quatrième année, selon service-public.gouv.fr.
Erreur n° 4 — Tenir le taux du Livret A pour acquis
Le taux de 1,70 % vaut du 1er août 2026 au 31 janvier 2027, sauf révision anticipée. Aucun texte ne dit ce que sera le suivant. Un plan d'épargne calculé avec un taux plus ancien, ou prolongé au-delà de cette date sans le signaler, est faux. Refaites votre calcul à chaque nouvel arrêté.
Calculateur d'effort d'épargne pour l'apport immobilier
Indiquez votre objectif d'apport, votre épargne de départ et ce que vous pouvez verser chaque mois. Le calculateur donne le nombre de mois pour atteindre l'objectif. Son comparateur classe les supports selon leurs intérêts nets (Livret A, LDDS, PEL, assurance-vie). À l'inverse, il donne le versement mensuel qu'exige une date d'achat fixée.
Pour aller plus loin : le calculateur de capacité d'emprunt, pour mesurer ce qu'un changement de taux fait à votre budget.
Conclusion
En 2026, le Livret A rapporte plus que le PEL une fois les prélèvements payés, et un PEL clôturé avant deux ans rapporte moins encore. Mais l'écart entre supports se compte en centaines d'euros. Une hausse de taux comparable à celle des douze derniers mois retire, elle, plus de 4 000 € de capacité d'emprunt sur un prêt moyen de primo-accédant. Si les taux montent encore de 0,22 point, attendre un an n'est neutre qu'en épargnant au moins 292 € de plus chaque mois. Ce seuil vaut à revenus, durée et prix inchangés.
Le calculateur d'effort d'épargne de Mon Simulateur Immobilier vous donne le versement mensuel qu'exigent votre objectif d'apport et votre horizon d'achat. Le calculateur de capacité d'emprunt mesure l'effet d'un changement de taux.
