Vous vendez (ou vous achetez) un logement et son diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche un F ou un G ? Cette seule lettre peut déplacer le prix de plusieurs dizaines de milliers d'euros. En 2024, une maison ancienne classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D, et un appartement G 12 % de moins (Notaires de France, valeur verte des transactions 2024). C'est ce que les professionnels appellent la « valeur verte » : la part du prix attribuable à la performance énergétique.
Pourtant, la quasi-totalité des estimateurs en ligne ignorent l'étiquette DPE dans leur calcul. Vous obtenez un prix au mètre carré moyen, sans savoir combien votre classe énergétique vous coûte — ou vous rapporte — réellement. Cet article chiffre la valeur verte en euros, replace le DPE dans le calendrier de la loi Climat (qui pèse sur la valeur future de votre bien), et vous montre comment l'estimer pour votre logement.
1,9 fois — c'est le rapport de prix entre une maison ancienne de 90 à 110 m² classée A ou B et la même classée F ou G, mesuré sur les ventes 2024, contre 1,5 fois seulement en 2021 (Notaires de France, transactions 2024).
Ce que cet article couvre
Vous trouverez ici la définition de la valeur verte, les chiffres officiels de décote et de surcote par classe DPE issus de l'étude 2024 des Notaires de France, le cadre réglementaire (loi Climat, calendrier d'interdiction de location, réforme du DPE au 1ᵉʳ janvier 2026), un exemple chiffré complet sur une maison classée G, les pièges fréquents à éviter avant une vente ou un achat, et la méthode pour estimer l'impact du DPE sur votre propre logement.
DPE, valeur verte et loi Climat : le cadre réglementaire
La valeur verte n'est pas une mode : elle a été amplifiée par un cadre légal qui transforme l'étiquette énergétique en variable économique. Trois textes structurent ce cadre — la définition du classement, le calendrier d'interdiction de location, et la réforme du mode de calcul du DPE.
Le classement énergétique de A à G
Le diagnostic de performance énergétique classe chaque logement de A (très performant) à G (très énergivore) sur la base de sa consommation d'énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. Ce classement est défini à l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), créé par l'article 148 de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). Les logements classés F ou G sont qualifiés de « passoires thermiques ». Le DPE détermine le classement ; il ne fixe pas, à lui seul, le calendrier d'interdiction.
Le calendrier d'interdiction de location des passoires
C'est le critère de décence du logement, et non le DPE lui-même, qui interdit progressivement la location des passoires. Le seuil de performance énergétique minimal a été introduit à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précisé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023. En métropole, le calendrier est le suivant :
| Classe DPE | Location interdite à compter du | Référence |
|---|---|---|
| G | 1ᵉʳ janvier 2025 | Art. 6 loi 89-462 / décret 2023-796 |
| F | 1ᵉʳ janvier 2028 | Art. 6 loi 89-462 / décret 2023-796 |
| E | 1ᵉʳ janvier 2034 | Art. 6 loi 89-462 / décret 2023-796 |
À ces interdictions s'ajoutent deux obligations connexes : le gel des loyers des logements F et G depuis le 24 août 2022 (décret n° 2022-1079), qui interdit toute augmentation de loyer tant que la passoire n'est pas rénovée, et l'audit énergétique obligatoire à la vente des logements F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023 (étendu aux logements E au 1ᵉʳ janvier 2025, et prévu pour les D au 1ᵉʳ janvier 2034 ; article L.126-28-1 du CCH). Si vous louez ou comptez louer, ces échéances pèsent directement sur vos revenus : il peut être utile d'anticiper leur effet avec le simulateur de rentabilité locative.
⚠️ Attention : à ce jour, ce calendrier est en vigueur. Un projet de loi « Relance Logement » présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 pourrait permettre de re-louer des logements F ou G sous engagement de travaux ; il n'est pas adopté. L'interdiction de louer un logement classé G (depuis le 1ᵉʳ janvier 2025) reste en vigueur. Les échéances 2028 et 2034 doivent donc être lues sous réserve d'évolution législative.
La réforme du DPE au 1ᵉʳ janvier 2026
Au 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 dans la méthode de calcul du DPE. Concrètement, certains logements chauffés à l'électricité gagnent une classe — parfois deux pour les petites surfaces — sans aucun travaux. Un meilleur classement réduit mécaniquement la décote de valeur verte appliquée au bien : un logement qui passe de F à E sort de la catégorie des passoires et échappe (en l'état du droit) à l'interdiction de location de 2028.
L'enjeu est massif : les classes E, F et G représentent à elles seules 40 % des transactions de logements anciens en 2024, et les passoires F-G environ 15 % des ventes (Notaires de France). La performance énergétique n'est donc pas un critère marginal réservé à quelques biens : elle concerne près d'une vente sur deux.
Combien le DPE fait gagner ou perdre : les chiffres de la valeur verte
La valeur verte se définit comme l'écart de prix de vente attribuable à la performance énergétique d'un logement, à caractéristiques comparables (même secteur, même type, même surface). Les Notaires de France la mesurent chaque année sur les transactions réelles enregistrées dans leurs bases notariales PERVAL (province) et BIEN (Île-de-France), en prenant la classe D comme référence. Voici les écarts moyens issus des transactions 2024.
| Classe DPE | Maison (écart vs D) | Appartement (écart vs D) |
|---|---|---|
| A | +17 % | +16 % |
| B | non détaillé | +12 % |
| C | non détaillé | +6 % |
| D | référence | référence |
| G | −25 % | −12 % |
Source : Notaires de France, valeur verte des transactions 2024. Écarts moyens, à caractéristiques comparables (bases PERVAL et BIEN). Aucune décote chiffrée des classes E ou F n'est affichée ici faute de valeur confirmée en source primaire pour ce millésime, et les surcotes des maisons B et C ne sont pas détaillées par l'étude.
Ces moyennes nationales masquent de fortes disparités locales. La décote d'une passoire est d'autant plus marquée que le marché est détendu : dans les zones où la demande est forte, l'acheteur a moins de marge de négociation. L'étude 2024 mesure ainsi un rapport de prix entre classes A-B et F-G d'environ 2,1 fois à Lille, mais de seulement 1,2 fois à Lyon et à Bordeaux. Un pourcentage national ne suffit donc jamais : seule une estimation à l'adresse, calée sur le marché local, a du sens.
Comment notre estimation chiffre l'impact du DPE
Notre estimation applique un coefficient de décote calibré sur l'étude des Notaires de France, recalé sur la classe DPE médiane de votre zone — pour ne pas compter deux fois une décote déjà intégrée au prix local — à une médiane de prix issue des données publiques de la Base de données nationale des bâtiments (BDNB, à l'échelle de la commune et du quartier IRIS). Une couche de comparaison fondée sur les transactions DVF (Demandes de valeurs foncières, DGFiP / Etalab) est en cours de déploiement ; elle couvrira la France hors Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte, avec les garde-fous de non ré-identification et de non-indexation prévus par l'article R.112 A-3 du Livre des procédures fiscales. Il s'agit d'une estimation indicative, pas d'un avis de valeur.
La valeur future de votre bien
La valeur verte ne se lit pas seulement au présent. Un logement classé F décoté aujourd'hui subira une pression supplémentaire à l'approche de l'interdiction de location de 2028 : un bailleur qui ne pourra plus louer sera plus enclin à vendre, et l'acheteur intégrera le coût des travaux dans sa négociation. À l'inverse, un reclassement — par des travaux de rénovation énergétique ou par la réforme du calcul de 2026 — peut récupérer une partie de la décote. Estimer un bien énergivore, c'est donc estimer deux valeurs : celle d'aujourd'hui et celle, anticipée, du logement rénové ou reclassé.
Exemple chiffré : une maison classée G à 2 200 €/m²
Prenons un cas indicatif fondé sur un ordre de grandeur réaliste du marché : une maison ancienne de 100 m² dans un secteur où le prix de référence tourne autour de 2 200 €/m² (ordre de grandeur des prix de maisons issu des données DVF). Si l'on applique ce prix « toutes classes confondues », la maison vaudrait environ 220 000 €. Mais son DPE affiche un G, alors que la classe médiane du quartier est un D : il faut donc appliquer la décote de la passoire.
Scénario — maison 100 m², classe médiane locale D, étiquette réelle G
| Scénario | Prix au m² | Surface | Estimation indicative |
|---|---|---|---|
| Référence (classe D du quartier) | 2 200 €/m² | 100 m² | ~220 000 € |
| Même maison classée G (−25 %) | ~1 650 €/m² | 100 m² | ~165 000 € |
Soit une moins-value indicative d'environ 55 000 € attribuable à l'étiquette G — selon nos estimations, à partir du coefficient de décote calibré sur l'étude des Notaires de France (transactions 2024) appliqué à une médiane de prix de zone. Pour un acheteur, c'est la marge de négociation théorique face à un vendeur de passoire ; pour un vendeur, c'est l'ordre de grandeur de ce que des travaux de rénovation pourraient récupérer. À l'achat, pensez aussi à intégrer les frais d'acquisition avec le calculateur de frais de notaire.
À retenir : ces montants sont des ordres de grandeur. La décote réelle dépend de la tension de votre marché local (de 1,2 à 2,1 fois entre les extrêmes selon la ville) et de la classe DPE médiane de votre quartier. Lancez l'estimation indicative gratuite pour votre adresse afin d'obtenir une fourchette adaptée à votre bien.
Valeur verte : 5 pièges à éviter avant de vendre ou d'acheter
Piège n° 1 — Appliquer un pourcentage national à votre rue
La décote de −25 % d'une maison G est une moyenne nationale. Sur le terrain, l'écart va du simple au double : un bien énergivore perd beaucoup de valeur dans une ville détendue, mais relativement peu dans un marché tendu où la demande absorbe tout. Se fonder sur un chiffre national pour un bien lillois et un bien lyonnais conduit à deux estimations également fausses.
Piège n° 2 — Confondre la décote vs D et l'amplitude A-B/F-G
Deux chiffres circulent souvent ensemble et ne mesurent pas la même chose. La décote de −25 % compare une maison G à une maison D. Le rapport de 1,9 fois, lui, compare les deux extrêmes du marché (A-B contre F-G). Confondre les deux conduit à surestimer ou sous-estimer largement l'effet de l'étiquette sur un bien de classe intermédiaire.
Piège n° 3 — Oublier la valeur future
Une passoire qui se vend correctement aujourd'hui n'est pas à l'abri. Un logement classé F sera frappé par l'interdiction de location de 2028 (sous réserve du projet de loi Relance Logement de 2026), ce qui déprimera son prix à mesure que l'échéance approche. Acheter une passoire sans budgéter la rénovation, ou la vendre sans anticiper ce mur réglementaire, expose à une mauvaise surprise.
Piège n° 4 — Se fier à une estimation périmée
Le marché immobilier est reparti à la hausse : les Notaires de France recensent environ 958 000 ventes sur un an fin février 2026, en progression de 11 %, et les prix se sont stabilisés (+1,1 % sur un an au quatrième trimestre 2025). Une estimation datant d'il y a un an, faite au creux du marché, peut être nettement décalée. Réactualisez toujours votre valeur avant une décision.
Piège n° 5 — Confondre estimation et avis de valeur
Un simulateur en ligne fournit une estimation indicative, utile pour préparer une vente, un achat ou une négociation. Ce n'est pas une expertise ni un avis de valeur opposable : seul un professionnel titulaire de la carte professionnelle « Transactions » (loi Hoguet, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) délivre ces actes réservés. Pour un dossier de prêt, une succession ou un litige, faites confirmer la valeur par un professionnel.
À retenir : au quatrième trimestre 2024, environ une vente d'appartement de moins de 40 m² sur quatre concernait un logement classé F ou G. Les réformes du DPE des petites surfaces (2024) puis du coefficient de l'électricité (2026) reclassent une partie de ce parc — un point à vérifier avant d'acheter ou de vendre un studio énergivore.
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Pour aller plus loin : calculer la plus-value de votre vente.
En résumé
Le DPE est devenu un déterminant de prix majeur : une maison classée G se vend environ 25 % moins cher qu'une maison D comparable, un appartement G 12 % de moins, et l'écart varie fortement selon le marché local. Avec le calendrier de la loi Climat et la réforme du calcul de 2026, l'étiquette énergétique pèsera encore davantage sur la valeur des logements dans les années à venir.
Avant de fixer un prix de vente ou une offre d'achat, chiffrez précisément cet effet pour votre bien. L'estimation immobilière indicative gratuite Mon Simulateur Immobilier croise le prix au mètre carré de votre quartier et votre classe DPE pour traduire la valeur verte en euros, sans démarchage ni capture de vos coordonnées.
