En 2025, 193 600 foyers ont payé l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), contre 186 100 en 2024 (+4 %), pour 2,3 milliards d'euros de recettes (+8,0 % sur un an), selon la DGFiP (« L'impôt sur la fortune immobilière en 2025 »). Cette progression ne doit rien à une réforme : le seuil de 1 300 000 € n'a pas bougé depuis 2018 — il n'est pas indexé sur l'inflation — pendant que les prix se maintiennent à des niveaux élevés : 9 520 €/m² pour l'appartement ancien à Paris à fin mai 2026 (Notaires du Grand Paris).
Si votre patrimoine immobilier net dépasse — ou approche — 1,3 million d'euros au 1ᵉʳ janvier 2026, le calcul exact n'a rien de théorique : entre l'abattement de 30 % sur la résidence principale, les dettes réellement déductibles et la décote entre 1,3 et 1,4 M€, chaque paramètre pèse des centaines, parfois des milliers d'euros. Une résidence principale surévaluée de 10 % peut, à elle seule, vous faire franchir le seuil.
193 600 foyers assujettis à l'IFI en 2025, en hausse de 4 % sur un an — un seuil de 1 300 000 € figé depuis la création de l'impôt en 2018, face à des valeurs immobilières qui se maintiennent à des niveaux élevés (DGFiP Statistiques).
Ce que cet article couvre
Cet article détaille le calcul complet de l'IFI 2026 : seuil de 1,3 M€ et barème qui taxe dès 800 000 €, assiette de l'article 965 du CGI, abattement de 30 % sur la résidence principale, dettes déductibles et leurs pièges (prêts in fine, prêts familiaux, auto-prêts), décote, plafonnement à 75 % des revenus, exemple intégral sur prix de marché réels et calendrier déclaratif 2026.
IFI 2026 : qui est concerné par le seuil de 1,3 M€
L'impôt sur la fortune immobilière est dû par les foyers dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier, appréciée au 1ᵉʳ janvier, est strictement supérieure à 1 300 000 € (art. 964 du CGI, inchangé depuis la création de l'impôt par la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017). Le franchissement s'apprécie au niveau du foyer, sur l'ensemble des actifs définis à l'article 965 du CGI, après déduction des dettes admises. Et — c'est la nuance la plus mal comprise — une fois le seuil franchi, l'impôt ne se calcule pas « à partir de 1,3 M€ » : le barème s'applique dès 800 000 € (art. 977 du CGI).
Ni le seuil ni les tranches n'ont été revalorisés depuis l'entrée en vigueur de l'impôt au 1ᵉʳ janvier 2018. Cette non-indexation est le moteur silencieux de la progression du nombre d'assujettis : à barème constant, la seule revalorisation des patrimoines suffit à faire franchir le seuil (DGFiP Statistiques).
Ce que change — et ne change pas — la loi de finances pour 2026
⚠️ Attention : non, l'IFI n'a pas été remplacé par un « impôt sur la fortune improductive ». Voté par l'Assemblée nationale le 31 octobre 2025, cet impôt élargi a été écarté du texte final de la loi de finances pour 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026). L'IFI s'applique donc intégralement en 2026 — seuil, barème et décote inchangés — contrairement à ce qu'affirment encore de nombreux contenus publiés à l'automne 2025.
La seule incidence est indirecte : la loi de finances pour 2026 crée une taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des holdings patrimoniales (nouvel article 235 ter C du CGI), et un nouvel article 975, VII du CGI exonère d'IFI les titres déjà soumis à cette taxe — mécanisme anti-double imposition applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Rien ne change pour le calcul de votre IFI 2026.
Déclaration 2026 : l'annexe 2042-IFI et ses dates limites
L'IFI se déclare via l'annexe 2042-IFI, déposée avec la déclaration de revenus. Les dates limites de la campagne 2026 sont désormais passées : en ligne, 21 mai (départements 01 à 19 et non-résidents), 28 mai (départements 20 à 54) et 4 juin (départements 55 à 974 et 976) ; déclaration papier, 19 mai 2026 pour tous les départements (calendrier officiel publié sur impots.gouv.fr).
Une erreur constatée après coup n'est pas figée pour autant. Si vous avez déclaré en ligne, le service de correction ouvert sur impots.gouv.fr permet de rectifier votre 2042-IFI jusqu'à la mi-décembre : c'est la voie normale pour réintégrer une dette oubliée ou corriger une valeur vénale surestimée. Au-delà, la réclamation contentieuse reste ouverte jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement (article R.* 196-1 du livre des procédures fiscales). Et pour la campagne 2027, ce qui compte se joue au 1ᵉʳ janvier : c'est la composition et la valeur de votre patrimoine à cette date, arrêtées avant tout dépôt, qui déterminent l'impôt.
L'assiette de l'IFI : quels biens entrent dans le calcul
L'article 965 du CGI définit l'assiette : l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au foyer au 1ᵉʳ janvier, ainsi que la fraction de la valeur des parts ou actions de sociétés représentative de biens immobiliers imposables.
Biens détenus en direct, démembrement, SCI et SCPI
Entrent d'abord dans l'assiette les immeubles détenus en direct : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains. Les droits immobiliers — usufruit, nue-propriété — sont également visés par l'article 965 ; la répartition de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à une mécanique propre, détaillée dans notre guide du barème usufruit/nue-propriété de l'article 669 du CGI.
Viennent ensuite les parts de sociétés. SCI (société civile immobilière), SCPI et OPCI (véhicules de « pierre-papier ») sont taxables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société (art. 965, 2° du CGI). Le régime d'imposition n'y change rien : à l'IS comme à l'IR, la fraction immobilière des parts reste taxable — notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR détaille ce que ce choix change. Échappent en revanche à l'assiette les participations inférieures à 10 % dans des sociétés opérationnelles, de même que l'immobilier affecté à l'activité opérationnelle de la société.
Biens professionnels : l'exonération de l'article 975
Sont exonérés les biens affectés à l'activité professionnelle principale — industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale — du redevable. Pour les sociétés soumises à l'IS, l'exonération suppose notamment une fonction de direction effective normalement rémunérée et la détention d'au moins 25 % des droits de vote (art. 975, I et III du CGI).
L'abattement de 30 % sur la résidence principale — et ses trois limites
L'article 973, I du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Trois limites strictes : un seul logement par foyer en cas d'imposition commune ; rien pour les résidences secondaires ni les biens locatifs ; et la détention directe uniquement — le texte exclut expressément les parts de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, même lorsque l'immeuble constitue la résidence principale de l'associé (art. 973, I du CGI).
Valeur vénale : l'abattement s'applique à la valeur vénale réelle au 1ᵉʳ janvier — celle que vous devez estimer et pouvoir justifier. Une surévaluation de 10 % se répercute sur l'assiette à hauteur de 70 % — l'un des paramètres les plus sensibles du calcul (voir l'exemple plus bas).
Dettes déductibles de l'IFI : la liste de l'article 974 et ses pièges
L'article 974, I du CGI dresse une liste limitative des dettes déductibles — à condition d'exister au 1ᵉʳ janvier et de se rattacher à des actifs imposables : dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ; réparation et entretien ; amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement ; impositions dues à raison des propriétés — dont la taxe foncière — et acquisition de parts de sociétés, au prorata de leur fraction immobilière.
| Passif | Déductible de l'assiette IFI ? | Référence |
|---|---|---|
| Capital restant dû d'un prêt amortissable (acquisition, travaux) | Oui | art. 974, I du CGI |
| Taxe foncière due | Oui — imposition due à raison des propriétés | art. 974, I du CGI |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers | Non | art. 974, I, 5° du CGI |
| Prêt in fine | Partiellement — déduction dégressive | art. 974, III du CGI |
| Prêt sans terme | Capital réduit d'un vingtième par année écoulée | art. 974, III du CGI |
| Prêt familial (ascendant, descendant, frère, sœur) | Non, sauf caractère normal justifié | art. 974, II du CGI |
| Prêt auprès du foyer fiscal ou d'une société contrôlée (« auto-prêt ») | Non, jamais | art. 974, II du CGI |
Prêt in fine : une déduction qui fond chaque année
Pour un prêt in fine — capital remboursé en une seule fois au terme —, l'article 974, III du CGI n'admet qu'une déduction dégressive, comme si le prêt s'amortissait linéairement sur sa durée : capital − (capital × années écoulées / durée totale). Un in fine de 300 000 € sur 15 ans, souscrit il y a 6 ans, n'est déductible qu'à hauteur de 300 000 − (300 000 × 6/15) = 180 000 €. Les prêts sans terme suivent un régime distinct : capital réduit d'un vingtième par année écoulée. Deux règles séparées au sein du même article 974, III, à ne jamais fusionner.
Prêts familiaux, auto-prêts et plafond anti-abus
Les prêts contractés — directement ou par société interposée — auprès du redevable lui-même, d'un membre de son foyer fiscal ou d'une société qu'il contrôle ne sont jamais déductibles (art. 974, II du CGI). Ceux souscrits auprès du groupe familial hors foyer — ascendants, descendants, frères et sœurs — ne le sont pas davantage, sauf à justifier du caractère normal du prêt : échéancier respecté, remboursements effectifs (art. 974, II du CGI). Un plafond anti-abus complète le dispositif : si le patrimoine taxable excède 5 M€ et les dettes 60 % de cette valeur, la fraction excédentaire n'est déductible qu'à hauteur de 50 % (art. 974, IV du CGI).
Barème IFI 2026, décote et plafonnement : le calcul de l'impôt
Le barème par tranches de l'article 977 du CGI
Le barème 2026, inchangé depuis 2018 et non indexé sur l'inflation, s'applique à la valeur nette taxable dès lors que le seuil de 1,3 M€ est franchi :
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Conséquence : les 500 000 € compris entre 800 000 € et 1,3 M€ coûtent 2 500 € (à 0,50 %) à tout redevable, avant même la fraction à 0,70 %.
La décote entre 1,3 et 1,4 M€ : 17 500 € − 1,25 % × P
Pour lisser l'entrée dans l'impôt, l'article 977, 2 du CGI prévoit une décote lorsque le patrimoine net taxable P est égal ou supérieur à 1 300 000 € et inférieur à 1 400 000 € : l'impôt calculé est réduit de 17 500 € − 1,25 % × P. Pour P = 1 350 000 €, la décote vaut 17 500 − 16 875 = 625 €. Elle s'éteint exactement à 1 400 000 € (17 500 − 1,25 % × 1 400 000 = 0). Subtilité : la décote est définie dès 1,3 M€ inclus, alors que l'assujettissement exige un patrimoine strictement supérieur à 1,3 M€ (art. 964 du CGI).
Plafonnement à 75 % des revenus et réduction pour dons
Deux mécanismes peuvent ensuite réduire l'IFI calculé. Le plafonnement (art. 979 du CGI) : la somme de l'IFI et des impôts dus au titre des revenus de l'année précédente — impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) compris — ne peut excéder 75 % des revenus mondiaux nets de cette même année ; l'excédent éventuel vient en réduction de l'IFI. La réduction pour dons (art. 978 du CGI) : 75 % des dons consentis à des organismes éligibles — fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche ou d'enseignement supérieur, entreprises d'insertion —, dans la limite de 50 000 € de réduction par an, soit environ 66 667 € de dons. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a étendu le périmètre des organismes éligibles, sans toucher ni au taux ni au plafond.
Exemple de calcul IFI 2026 : un couple parisien à 1 307 760 € net taxable
Profil : couple marié, résidence principale de 140 m² à Paris, estimée à 1 332 800 € (140 m² × 9 520 €/m², prix moyen de l'appartement ancien à Paris à fin mai 2026 selon les Notaires du Grand Paris), et un appartement locatif nu de 90 m² en Île-de-France estimé à 550 800 € (90 m² × 6 120 €/m², prix moyen francilien à la même date). Le bien locatif a été financé par un prêt amortissable — les taux moyens s'établissent à 3,26 % en juin 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA) — dont le capital restant dû atteint 172 000 € au 1ᵉʳ janvier 2026. Taxes foncières dues : 4 000 €. Par simplicité, l'exemple retient les derniers prix moyens publiés.
Première étape : reconstituer l'assiette nette.
| Poste | Détail du calcul | Montant |
|---|---|---|
| Résidence principale (valeur vénale) | 140 m² × 9 520 €/m² | 1 332 800 € |
| Abattement résidence principale | − 30 % (art. 973 du CGI) | − 399 840 € |
| Appartement locatif (Île-de-France) | 90 m² × 6 120 €/m² | 550 800 € |
| Dettes déductibles | Capital restant dû 172 000 € + taxes foncières 4 000 € | − 176 000 € |
| Patrimoine net taxable (P) | 932 960 + 550 800 − 176 000 | 1 307 760 € |
Le seuil de 1 300 000 € est franchi : le foyer est assujetti. Deuxième étape : appliquer le barème, puis la décote — P étant compris entre 1,3 et 1,4 M€.
| Étape | Détail du calcul | Montant |
|---|---|---|
| Tranche de 800 000 € à 1 300 000 € | 500 000 € × 0,50 % | 2 500 € |
| Tranche de 1 300 000 € à 1 307 760 € | 7 760 € × 0,70 % | 54 € |
| IFI avant décote | 2 500 + 54 | 2 554 € |
| Décote (art. 977, 2 du CGI) | 17 500 € − 1,25 % × 1 307 760 € | − 1 153 € |
| IFI dû 2026 | — | 1 401 € |
Soit environ 0,1 % du patrimoine net taxable — la décote absorbe ici près de la moitié de l'impôt. Sans l'abattement de 30 % — la même résidence principale logée dans une SCI, toutes choses égales par ailleurs —, l'assiette monterait à 1 707 600 € et l'impôt à 5 353 € (2 500 € + 0,70 % × 407 600 €), décote perdue : la détention directe « vaut » ici 3 952 € par an.
La valorisation est l'autre paramètre décisif. Une estimation de la résidence principale supérieure de 10 % (1 466 080 €) gonfle l'assiette de 93 296 € après abattement : P atteint 1 401 056 €, la décote disparaît et l'IFI passe à environ 3 207 € (2 500 € + 0,70 % × 101 056 €) — plus du double. À l'inverse, pour un foyer légèrement sous le seuil, ces mêmes 10 % décident si l'IFI est dû ou non. D'où l'importance d'une estimation rigoureuse au 1ᵉʳ janvier, intégrant les facteurs qui pèsent réellement sur la valeur vénale — à commencer par la classe énergétique, dont notre analyse de la valeur verte et de l'impact du DPE sur les prix de vente chiffre l'effet.
Les quatre erreurs qui faussent le calcul de l'IFI
Erreur n° 1 — Croire que l'IFI a disparu en 2026
L'« impôt sur la fortune improductive » voté par l'Assemblée nationale à l'automne 2025 n'a jamais vu le jour : il a été écarté du texte final de la loi de finances pour 2026. Se fier à un article publié fin 2025 annonçant le remplacement de l'IFI, c'est risquer de ne pas déclarer du tout. L'IFI s'applique intégralement en 2026, seuil et barème inchangés.
Erreur n° 2 — Calculer l'impôt « à partir de 1,3 M€ »
Le seuil de 1,3 M€ déclenche l'impôt, mais le barème part de 800 000 € : la fraction entre 800 000 € et 1,3 M€ coûte à elle seule 2 500 €. Un patrimoine net taxable de 1 310 000 € ne génère donc pas 70 € d'impôt (0,70 % × 10 000 €), mais 2 570 € avant décote.
Erreur n° 3 — Étendre l'abattement de 30 % au-delà de son champ
L'abattement de l'article 973 ne vise que la résidence principale occupée par son propriétaire : ni résidences secondaires, ni biens locatifs, ni résidence principale en SCI — et jamais deux fois pour un couple soumis à imposition commune. L'appliquer à tort sur un autre bien, c'est sous-déclarer l'assiette.
⚠️ Attention : la décote ne joue qu'entre 1 300 000 € (inclus) et 1 400 000 € (exclu) — à 1 400 000 €, elle vaut exactement zéro (17 500 € − 1,25 % × 1 400 000 € = 0 €). Ne l'appliquez jamais au-delà, et ne l'oubliez pas dans la fenêtre, où elle pèse jusqu'à plusieurs centaines d'euros.
Erreur n° 4 — Déduire un prêt in fine à 100 % ou l'impôt sur les loyers
Deux erreurs de passif reviennent sans cesse : déduire l'intégralité du capital d'un prêt in fine, alors que l'article 974, III impose une déduction dégressive par annuités théoriques — règle que beaucoup de simulateurs génériques ignorent —, et déduire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les loyers. Seules les impositions dues à raison de la propriété, taxe foncière en tête, sont déductibles (art. 974, I, 5° du CGI).
Vérifiez votre IFI 2026 et préparez 2027
Simulateur IFI Mon Simulateur Immobilier
Renseignez vos biens, vos dettes et votre résidence principale : le simulateur applique l'abattement de 30 %, déduit le passif admis, déroule le barème de l'article 977 du CGI et calcule automatiquement la décote entre 1,3 et 1,4 M€ — pour un montant d'IFI exact au 1ᵉʳ janvier 2026.
Pour aller plus loin : le simulateur de démembrement pour valoriser usufruit et nue-propriété, et l'outil d'estimation immobilière pour objectiver la valeur vénale de vos biens au 1ᵉʳ janvier.
Conclusion
Le calcul de l'IFI 2026 tient en quatre temps : reconstituer l'assiette de l'article 965 du CGI, appliquer l'abattement de 30 % sur la résidence principale détenue en direct, déduire le passif admis par l'article 974 — dégressivité des prêts in fine comprise —, puis dérouler le barème et, entre 1,3 et 1,4 M€, la décote. Avec un seuil et des tranches figés depuis 2018 face à des prix qui se maintiennent, des foyers qui ne se pensaient pas concernés franchissent le seuil chaque année : la valorisation au 1ᵉʳ janvier mérite autant d'attention que le calcul lui-même.
Pour passer de la règle à votre situation, le simulateur IFI Mon Simulateur Immobilier chiffre votre impôt exact — assiette, abattement, décote et barème compris. Et parce qu'un patrimoine taxable à l'IFI est aussi un patrimoine qui se transmettra un jour, anticipez également le calcul des droits de succession sur l'immobilier, qui obéit à des abattements et barèmes distincts.
