Vous publiez votre annonce un mardi matin. À midi, vous avez reçu six appels — et aucun n'émane d'un acquéreur. Ce sont des agences qui vous proposent un mandat. Cette pratique porte un nom dans le métier, la « pige », et elle a longtemps constitué la première source de mandats de la profession. Depuis le 11 août 2026, elle est illicite.
Le changement est plus profond qu'une simple règle de politesse commerciale. La logique s'est inversée : il ne s'agit plus de s'inscrire quelque part pour refuser d'être appelé, mais d'avoir explicitement accepté de l'être. Et la sanction ne s'arrête pas à l'amende : un contrat signé à la suite d'un appel illicite est nul — mandat de vente compris. Pour un vendeur, cela change la façon d'aborder les agences qui le sollicitent. Pour un investisseur qui vend régulièrement, cela change la façon de choisir son intermédiaire.
Nullité du contrat — l'article L. 223-1 du Code de la consommation dispose que tout contrat conclu à la suite d'un démarchage téléphonique réalisé en violation de ses dispositions est nul. L'amende encourue va jusqu'à 375 000 € pour une personne morale (art. L. 242-16).
Ce que cet article couvre
Ce que la loi du 30 juin 2025 a réellement changé au 11 août 2026, pourquoi la pige téléphonique devient illicite, les six mentions qu'un accord doit porter pour être valable, la portée exacte — et les limites — de la nullité du mandat, ce qui reste autorisé pour une agence, et comment reprendre la main sur l'estimation de votre bien sans laisser votre numéro.
Ce qui a changé le 11 août 2026
Le texte fondateur n'est pas « la loi du 11 août », contrairement à ce qu'on lit souvent : c'est la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, dont l'article 13 a réécrit l'article L. 223-1 du Code de la consommation, avec une entrée en vigueur différée au 11 août 2026.
La formulation est sans ambiguïté : « Il est interdit de démarcher par téléphone, directement ou par l'intermédiaire d'un tiers agissant pour son compte, un consommateur qui n'a pas exprimé préalablement son consentement à faire l'objet de prospections commerciales par ce moyen. » Le consentement y est défini comme une manifestation de volonté « libre, spécifique, éclairée, univoque et révocable », donnée « par un acte positif clair ».
Deux conséquences pratiques en découlent. La première : la charge de la preuve pèse sur le professionnel. Ce n'est pas à vous de démontrer que vous n'avez rien accepté, c'est à l'agence de prouver que vous avez accepté. La seconde : les articles L. 223-3 et L. 223-4, qui organisaient la liste d'opposition Bloctel, ont été abrogés. Le fichier n'existe plus, et l'argument « votre numéro n'était pas sur Bloctel » n'a plus aucune valeur.
Une présomption de responsabilité qui remonte la chaîne
L'article L. 223-1 comporte un alinéa souvent ignoré : « Tout professionnel ayant tiré profit de sollicitations commerciales de consommateurs réalisées par voie téléphonique en violation des dispositions du présent article est présumé responsable du non-respect de ces dispositions, sauf s'il démontre qu'il n'est pas à l'origine de leur violation. »
Autrement dit : une agence qui achète des contacts à un prestataire ne peut pas se retrancher derrière lui. C'est elle qui a tiré profit de l'appel, c'est elle qui est présumée responsable. Ce point explique pourquoi le marché des fichiers de prospection s'est brutalement dévalorisé cet été.
Pourquoi la pige téléphonique est devenue illicite
La pige consiste à relever les annonces de particuliers, à en extraire les numéros, puis à appeler pour proposer un mandat. Deux éléments la rendent aujourd'hui illicite.
D'abord, publier une annonce ne vaut pas consentement. Une annonce s'adresse à des acquéreurs potentiels ; elle ne constitue pas un acte positif clair par lequel vous accepteriez d'être démarché par des professionnels. Le consentement doit en outre être spécifique au canal téléphonique et éclairé, ce qu'un numéro visible en ligne ne peut évidemment pas satisfaire.
Ensuite, le consentement est nominatif. Il doit pouvoir être rattaché au professionnel qui réalise effectivement le démarchage. Un accord donné à une plateforme d'estimation ne se transmet pas à l'agence qui rachète le contact ; un accord donné à une agence ne se partage pas avec les autres agences du même réseau. C'est ce qui vide de sa valeur l'achat de leads « au volume ».
À retenir : la question n'est plus « mon numéro est-il protégé ? » mais « ai-je donné mon accord, à cette agence précisément, et il y a moins d'un an ? ». Si la réponse est non, l'appel est illicite.
Ce qu'un accord valable doit contenir
Le décret n° 2026-662 du 23 juillet 2026, publié au Journal officiel du 25 juillet, a créé les articles R. 223-1 à R. 223-4. Il liste ce qui doit être affiché avant votre acte d'acceptation — c'est la grille de lecture à appliquer au prochain formulaire d'estimation en ligne que vous remplirez.
| Mention exigée | Formulation acceptable | Formulation invalide |
|---|---|---|
| Identité du professionnel | « Agence Dupont Immobilier, RCS Tours 123 456 789 » | « nos partenaires », « un professionnel de votre secteur » |
| Biens ou services concernés | « au sujet de la vente de votre bien » | « à des fins commerciales » |
| Accord téléphonique explicite | Case dédiée au téléphone, décochée | Case unique « j'accepte d'être contacté » |
| Durée de validité | « valable 12 mois » | Aucune mention, ou « jusqu'à révocation » |
| Droit de retrait et modalités | Lien ou adresse de retrait indiqué | Renvoi aux CGU |
| Accès à la preuve | « vous pouvez obtenir copie de votre accord » | Absent |
Sont expressément écartés : la case pré-cochée, le document pré-rempli sans acte positif, la simple poursuite de la navigation, et l'accord global couvrant « tous les canaux » ou « tous nos partenaires ».
Le professionnel doit conserver ces éléments trois ans et vous en délivrer gratuitement une copie sur support durable. Ne confondez pas les deux durées : trois ans de conservation de la preuve, mais un an maximum de droit d'appeler, à compter du recueil et sans reconduction tacite.
Horaires, fréquence, retrait
Même avec un accord valable, l'article D. 223-9 encadre les appels : du lundi au vendredi, 10 h-13 h et 14 h-20 h, hors jours fériés, et quatre sollicitations maximum sur trente jours calendaires, tous numéros confondus, tentatives et répondeurs compris. Le retrait, lui, doit être possible à tout moment et par un moyen « qui ne peut pas être plus complexe que celui du recueil » — un refus prononcé oralement pendant l'appel est valable, et il impose d'y mettre fin sans délai.
La nullité du mandat : ce que le texte dit, et ce qu'il ne dit pas encore
C'est la disposition dont la profession parle le plus, et elle mérite d'être lue précisément. Le texte prévoit que tout contrat conclu avec un consommateur à la suite d'un démarchage téléphonique réalisé en violation de l'article est nul. Un mandat de vente est un contrat : il entre donc dans le champ.
Trois réserves s'imposent cependant, et il serait malhonnête de les passer sous silence.
- La nullité suppose un lien de causalité — le contrat doit avoir été conclu « à la suite » de l'appel illicite. Lorsque le mandat est signé plusieurs semaines plus tard, à l'issue d'un rendez-vous, ce lien devra être établi.
- Le texte ne précise ni la nature de la nullité (relative ou absolue), ni qui peut l'invoquer, ni le délai de prescription applicable.
- Le sort de la commission déjà encaissée n'est pas réglé par le texte.
À la date de publication de cet article, aucune décision de justice n'est intervenue sur ce texte entré en vigueur il y a moins de trois semaines. La nullité n'est donc pas un automatisme : c'est un risque juridique sérieux pour le professionnel, et un moyen de défense sérieux pour le particulier — sous réserve de l'appréciation des tribunaux.
À faire maintenant : si une agence vous appelle sans que vous l'ayez sollicitée, notez la date et l'heure, demandez la dénomination sociale exacte et la date de votre prétendu accord, puis exigez-en la copie — c'est un droit gratuit. Ne signez rien pendant l'appel. Vous pouvez signaler la sollicitation sur SignalConso, le service de la DGCCRF.
Ce qui reste parfaitement autorisé
La loi n'interdit pas aux agences de prospecter : elle interdit un canal précis vers un public précis. Restent ouverts :
- Le contrat en cours. Si vous avez signé un mandat, l'agence peut vous appeler à son sujet — le texte vise la sollicitation « dans le cadre de l'exécution d'un contrat en cours » ayant « un rapport avec l'objet de ce contrat ». Trois conditions cumulatives : contrat en cours, avec l'entité qui appelle, sur son objet.
- Le courrier postal, le boîtage, le porte-à-porte et la prospection de terrain, qui ne relèvent pas de ce régime.
- Le contact entrant : si vous appelez une agence ou remplissez son formulaire en connaissance de cause, la relation démarre à votre initiative.
- La prospection entre professionnels. L'article L. 223-1 ne vise que le « consommateur ». Un fournisseur peut donc toujours appeler une agence — mais attention au faux ami : un vendeur particulier, un bailleur personne physique ou un indivisaire sont des consommateurs, même si leur numéro figure dans une annonce.
Reprendre la main : estimer avant d'être appelé
Le corollaire de cette réforme est simple : l'information vient moins à vous, il faut aller la chercher. Un vendeur qui connaît la valeur de son bien, ses frais et sa fiscalité avant le premier rendez-vous négocie dans de meilleures conditions qu'un vendeur qui découvre ces chiffres au téléphone.
Estimez votre bien avant de contacter une agence
L'estimateur Mon Simulateur Immobilier croise les transactions réelles enregistrées dans la base DVF de la DGFiP autour de votre adresse, les caractéristiques du bâti et la classe énergétique de votre logement pour produire une fourchette de valeur et un indice de confiance. Il vous rend un résultat immédiatement, sans exiger votre numéro de téléphone.
Trois autres chiffres méritent d'être connus avant la mise en vente. La valeur verte de votre logement, c'est-à-dire la décote ou la surcote liée à sa classe énergétique, qui pèse aujourd'hui lourdement sur le prix négocié. Les frais d'acquisition que supportera votre acheteur, qui conditionnent son budget réel. Et votre plus-value imposable, dont le calcul dépend de la durée de détention et des travaux justifiables.
Trois questions à poser à une agence qui vous démarche
Si une agence vous appelle sans que vous l'ayez sollicitée, trois questions suffisent à établir la situation. Où et quand ai-je donné mon accord ? Le professionnel doit pouvoir citer la source et la date ; s'il évoque un fichier acheté ou votre annonce, l'accord n'existe pas. Pouvez-vous m'en envoyer la preuve ? C'est un droit, il est gratuit, et le refus est en lui-même un signal. Quel est le texte exact que j'ai accepté ? Il doit comporter les six mentions du décret, dont le nom de l'agence appelante.
Ces questions ne sont pas une posture de défiance : elles distinguent une agence qui a construit un dispositif conforme d'une agence qui exploite un fichier. C'est un indicateur de sérieux professionnel, au même titre que la carte professionnelle ou l'assurance de responsabilité civile.
Une remarque utile pour les propriétaires bailleurs : si votre logement est concerné par le calendrier d'interdiction de location — les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les F en 2028, les E en 2034 —, vous constaterez que les sollicitations sur ce thème se sont raréfiées. C'est normal : elles relèvent d'un régime encore plus strict, celui de la rénovation énergétique, où l'interdiction s'étend au courriel et au SMS depuis juillet 2025. L'article sur les conditions de remise en location d'une passoire thermique détaille ce calendrier.
En résumé : le démarchage n'a pas disparu, il a changé de sens. Ce n'est plus au professionnel de vous trouver, c'est à vous de le choisir — et vous le choisirez d'autant mieux que vous connaîtrez la valeur de votre bien avant le premier rendez-vous. C'est exactement ce que permet l'estimateur Mon Simulateur Immobilier, en quelques minutes et sans laisser de numéro.
