Vous détenez depuis trente ans un appartement parisien qui vaut aujourd'hui plus de 600 000 €, entièrement remboursé, et vous avez besoin de liquidités. Le vendre à un tiers vous ferait perdre le bien. Le garder vous laisse riche sur le papier et sans trésorerie. L'OBO immobilier — pour owner buy-out, littéralement « rachat par le propriétaire » — propose une troisième voie : vous vendez le bien à une société civile immobilière (SCI) que vous contrôlez, la banque finance l'acquisition, vous encaissez le prix, et les loyers perçus par la société remboursent la dette.
Le montage est légal et pratiqué par les conseils en gestion de patrimoine. Il est aussi coûteux à l'entrée, surveillé de près par l'administration fiscale, et entouré d'affirmations fausses — à commencer par un prétendu « report d'imposition » de la plus-value qui n'existe pas en matière immobilière.
Une vente à soi-même coûte 8 à 10 % du prix en frais d'entrée : jusqu'à 6,32 % de droits de mutation en 2026 dans les 83 départements ayant voté la hausse, plus émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière, garantie du prêt et frais de dossier.
Ce que cet article couvre
Cet article décrit l'OBO immobilier tel qu'il se pratique en 2026 : le cadre légal applicable (plus-value, droits de mutation, amortissement à l'IS, abus de droit, IFI), le coût de friction chiffré poste par poste, un cas complet sur un appartement parisien, la comparaison avec le crédit hypothécaire de trésorerie et les erreurs à éviter.
OBO immobilier : ce que dit le droit en 2026
L'OBO immobilier n'est pas un régime fiscal : c'est un montage bâti sur des règles de droit commun, et la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'en a créé aucune. L'opération est une vente ordinaire : mutation à titre onéreux, acte authentique reçu par notaire, publicité foncière, droits de mutation. Que le vendeur contrôle la société acquéreuse ne change ni la qualification de l'acte, ni sa fiscalité.
La conséquence la plus sous-estimée est la plus simple : le vendeur réalise une plus-value imposable. L'article 150 U du CGI s'applique sans neutralisation — 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve des abattements pour durée de détention. Le calcul de la plus-value immobilière en 2026 vaut intégralement pour un OBO.
| Règle applicable à l'OBO | Contenu | Référence légale |
|---|---|---|
| Plus-value du vendeur | 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux ; exonération d'IR à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans | Art. 150 U du CGI |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable | Art. 1609 nonies G du CGI |
| Résidence principale | Exonération totale si le bien est la résidence principale au jour de la cession, sans condition de durée | Art. 150 U, II-1° du CGI |
| Droits de mutation | Part départementale portée de 4,50 à 5,00 % pour les actes du 1ᵉʳ avril 2025 au 31 mars 2028 ; 6,32 % au total dans 83 départements | Art. 116, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 |
| Amortissement dans la SCI à l'IS | Immeuble inscrit au bilan à son prix d'acquisition et amorti par composants ; le terrain n'est pas amortissable | Art. 39, 1-2° du CGI ; BOI-BIC-AMT |
| Abus de droit | Actes fictifs ou à but exclusivement fiscal (L. 64) ; actes à but principalement fiscal depuis le 1ᵉʳ janvier 2020 (L. 64 A) | Art. L. 64 et L. 64 A du LPF |
| Impôt sur la fortune immobilière | Parts de SCI taxables à hauteur de leur fraction immobilière ; dette contractée pour acquérir un bien auprès du redevable non déduite | Art. 965 et 973, II du CGI |
Deux points d'actualité méritent d'être posés. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié le régime des plus-values immobilières des particuliers : ni l'exonération ramenée à 17 ans, ni l'indexation du prix d'acquisition sur l'inflation n'ont été votées, et les durées de 22 et 30 ans restent en vigueur (analyse juridique ANIL). Quant à l'« impôt sur la fortune improductive », il a été écarté du texte définitif : l'IFI classique s'applique intégralement en 2026.
Reste l'article 150-0 B ter du CGI, omniprésent dans les contenus consacrés à l'OBO. Il institue un report d'imposition pour l'apport de titres à une holding soumise à l'IS contrôlée par l'apporteur : ni la vente, ni l'apport d'un immeuble.
La mécanique de l'OBO immobilier, étape par étape
L'OBO repose sur une idée simple : transformer un actif immobilisé en trésorerie sans le vendre à un tiers, en interposant une société que l'on contrôle et en faisant porter la dette par cette société plutôt que par soi-même.
Les quatre temps de l'opération
Premier temps, la constitution de la société acquéreuse : le plus souvent une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, détenue par le propriétaire, parfois avec ses enfants dès l'origine. C'est l'assujettissement à l'IS qui ouvre l'amortissement de l'immeuble : l'arbitrage entre SCI à l'IS et SCI à l'IR conditionne tout le montage.
Deuxième temps, la vente devant notaire à la valeur vénale : le prix doit correspondre au marché, point de contrôle classique de l'administration. Troisième temps, le financement : la banque prête à la société, qui paie le prix au vendeur — c'est le cash-out. Quatrième temps, sur toute la durée du prêt : la SCI loue le bien et affecte les loyers au remboursement de l'échéance.
Le coût de friction : ce que l'opération prélève à l'entrée
Un OBO fait supporter à la SCI l'intégralité des frais d'une acquisition classique. Les droits de mutation à titre onéreux en constituent l'essentiel : part départementale (5,00 % depuis le relèvement prévu par l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025), taxe communale de 1,20 % et frais d'assiette de l'État égaux à 2,37 % du droit départemental, soit 6,32 % du prix dans les 83 départements ayant voté la hausse, contre 5,81 % ailleurs. L'exonération primo-accédant est sans objet : l'acquéreur est une société.
S'y ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un barème national dégressif (arrêté du 25 février 2026, NOR ECOC2604872A, en vigueur du 1ᵉʳ mars 2026 au 29 février 2028) : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà, majorés de la TVA à 20 %. La contribution de sécurité immobilière représente 0,10 % du prix, et le crédit apporte ses propres coûts : garantie — hypothèque ou privilège de prêteur de deniers — de 1 à 1,5 % du capital emprunté, plus les frais de dossier. Les frais réduits de 2 à 3 % souvent cités sont ceux du neuf.
Ordre de grandeur à retenir : environ 7,5 à 8,5 % du prix en frais d'acquisition, plus 1 à 1,5 % de garantie et de dossier sur le montant emprunté. Une opération d'OBO se chiffre entre 8 et 10 % du prix, payés au comptant le jour de la signature.
Le step-up d'amortissement : le vrai levier, et sa contrepartie
Le seul avantage fiscal robuste de l'OBO tient à la remise à zéro de la base amortissable. Une SCI soumise à l'IS inscrit l'immeuble à son bilan pour son prix d'acquisition — la valeur du jour, et non le prix historique payé des décennies plus tôt — puis l'amortit par composants (art. 39, 1-2° du CGI ; BOI-BIC-AMT). Le terrain n'est jamais amortissable et doit être ventilé à part.
L'effet est mécanique : en détention directe soumise aux revenus fonciers, aucun amortissement n'est déductible. Après l'OBO, la charge d'amortissement vient en déduction du résultat imposable de la société, souvent au point de l'annuler pendant plusieurs années. C'est ce step-up qui explique l'attrait du montage, bien plus que le cash-out.
La contrepartie doit être annoncée avec la même netteté. À la revente par la SCI, la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le gain taxable à l'IS. Le step-up ne supprime pas l'impôt, il le décale. Seconde contrainte : sortir la trésorerie en dividendes déclenche le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % (12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux) pour les versements effectués depuis le 1ᵉʳ janvier 2026.
Reste l'intérêt patrimonial, souvent décisif : une fois le bien logé dans une société, la transmission se fait par parts. Elles se donnent par tranches successives, dans la limite de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 du CGI) renouvelable tous les quinze ans (art. 784 du CGI), et éventuellement en nue-propriété selon le barème fiscal de l'usufruit de l'article 669 du CGI. Un immeuble, lui, ne se donne pas par tranches.
Étude de cas : un 65 m² parisien vendu 620 000 € à sa SCI à l'IS
Vous détenez depuis 1994 un appartement parisien de 65 m², sans crédit résiduel. À 9 580 €/m² — prix médian des appartements anciens à Paris à fin février 2026 selon les Notaires du Grand Paris — il vaut environ 620 000 €. Vous créez une SCI à l'IS avec vos deux enfants et vous lui vendez le bien à ce prix. La banque accorde 520 000 € sur 20 ans à 3,45 % (l'Observatoire Crédit Logement/CSA relève 3,26 % de taux moyen en juin 2026, une SCI patrimoniale supportant une légère surcote), soit environ 3 000 € par mois hors assurance.
Scénario — Vente à sa propre SCI à l'IS, département ayant voté la hausse des droits
| Poste | Détail du calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de vente à la SCI | 65 m² au prix de marché parisien, arrondi | 620 000 € |
| Droits de mutation | 6,32 % × 620 000 € | 39 184 € |
| Émoluments du notaire (HT) | Barème dégressif | 5 351 € |
| TVA sur émoluments | 20 % × 5 351 € | 1 070 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % × 620 000 € | 620 € |
| Débours et formalités | Forfait estimatif | 1 200 € |
| Garantie du prêt et frais de dossier | ≈ 1,25 % de 520 000 € | 6 500 € |
| Total des frais supportés par la SCI | — | 53 925 € |
| Soit, rapporté au prix | 53 925 € / 620 000 € | ≈ 8,7 % |
Côté vendeur, la détention depuis 1994 dépasse 30 ans : la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu (22 ans) et de prélèvements sociaux (30 ans), et la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI ne s'applique pas. Sur un bien détenu depuis douze ans, elle serait au contraire partiellement imposable à 19 % et 17,2 %, majorée le cas échéant de la surtaxe : la friction totale dépasserait largement 10 % du prix.
Mais le cash-out n'est pas de 620 000 €. La banque ne finançant que 520 000 €, la SCI doit trouver 100 000 € pour compléter le prix et 53 925 € pour les frais : en pratique, c'est le vendeur qui les réinjecte, en apport ou en compte courant d'associé. La trésorerie réellement libérée ressort à environ 466 000 €, soit 75 % de la valeur du bien.
| Effet fiscal dans la SCI | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Valeur d'inscription au bilan | Prix payé le jour de la vente | 620 000 € |
| Quote-part de terrain, non amortissable | Hypothèse de ventilation à 20 % | 124 000 € |
| Base amortissable (construction et composants) | 620 000 € − 124 000 € | 496 000 € |
| Charge annuelle d'amortissement | Illustration sur 40 ans, à ajuster par composant | 12 400 € |
| Base amortissable avant l'OBO | Détention directe imposée aux revenus fonciers | 0 € |
La dernière ligne résume l'enjeu : en détention directe, la base amortissable est nulle ; après l'OBO, elle repart de la valeur de marché. Une contrainte demeure, décisive à Paris : un loyer de marché finance rarement une mensualité de 3 000 €.
OBO ou crédit hypothécaire de trésorerie : comparer le coût d'entrée
Le besoin est-il de la trésorerie, ou une restructuration patrimoniale ? Si l'objectif se limite à dégager du cash, un crédit hypothécaire de trésorerie — un prêt adossé au bien, que vous conservez — atteint le même résultat pour un coût sans commune mesure : environ 1,5 à 2 % de garantie et de dossier, sans droits de mutation ni plus-value déclenchée.
| Solution | Coût d'entrée indicatif | Plus-value déclenchée | Propriété du bien |
|---|---|---|---|
| OBO immobilier (vente à sa propre SCI) | 8 à 10 % du prix | Oui (art. 150 U du CGI) | Transférée à la société |
| Crédit hypothécaire de trésorerie | 1,5 à 2 % du capital emprunté | Non | Conservée en direct |
| Vente à un tiers | Frais supportés par l'acquéreur | Oui (art. 150 U du CGI) | Perdue |
L'OBO ne se justifie donc que si vous recherchez en plus du cash : une base amortissable neuve, une structure facilitant la transmission par parts, ou l'entrée de vos enfants au capital dès l'origine.
Les quatre erreurs qui font échouer un OBO immobilier
Erreur n° 1 — Croire à un « report d'imposition » de la plus-value
C'est l'erreur la plus répandue, et la plus coûteuse. L'article 150-0 B ter du CGI institue un report d'imposition pour l'apport de titres à une holding soumise à l'IS contrôlée par l'apporteur. Il ne vise ni la vente, ni l'apport d'un immeuble : la plus-value relève alors de l'article 150 U du CGI, due immédiatement. La loi de finances pour 2026 a même durci ce dispositif — remploi minimal porté de 60 à 70 % en cas de cession des titres avant trois ans, immobilier de jouissance ou patrimonial exclu des remplois éligibles, pour les opérations réalisées depuis sa promulgation.
Erreur n° 2 — Conserver la jouissance du bien après l'avoir vendu
Vendre sa résidence principale à sa SCI est légal : l'exonération de l'article 150 U, II-1° du CGI reste acquise si le bien est la résidence principale au jour de la cession. Mais rester dans les lieux comme locataire de sa propre société est le schéma le plus exposé. Le Conseil d'État a jugé abusive la vente d'une villa à sa SCI suivie d'une location à soi-même, y voyant un contournement de l'article 15, II du CGI destiné à créer artificiellement des déficits fonciers (CE, 8 février 2019, n° 407641). Si la société est à l'IS, un loyer sous-évalué consenti à l'associé expose en outre à une requalification en revenus distribués (art. 111, c du CGI).
À vérifier avant de signer : un financement bancaire réel et amortissable, un prix conforme à la valeur vénale, un loyer de marché effectivement payé, une comptabilité et un fonctionnement social réels, un objectif patrimonial non fiscal démontrable. Ces critères ressortent de la doctrine et des avis du Comité de l'abus de droit fiscal.
⚠️ Attention : l'idée qu'un « petit motif patrimonial » suffit à mettre l'opération à l'abri est périmée. L'article L. 64 A du LPF, issu de l'article 109 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, vise les actes à but principalement fiscal — et non plus exclusivement fiscal comme l'article L. 64 — réalisés depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, pour les rectifications notifiées depuis le 1ᵉʳ janvier 2021.
Erreur n° 3 — Compter sur la dette de la SCI pour effacer l'IFI
Les parts de SCI restent taxables à l'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de leur fraction immobilière (art. 965 du CGI) : l'OBO ne fait sortir aucun patrimoine de l'assiette. Surtout, l'article 973, II du CGI vise explicitement ce montage : pour valoriser les parts, ne sont pas déduites les dettes contractées, directement ou indirectement, par la société pour acquérir un bien imposable auprès du redevable ou de son foyer. La dette d'une vente à soi-même est donc neutralisée, sauf clause de sauvegarde — la preuve que le prêt ne poursuit pas un objectif principalement fiscal, ce dans quoi entre un emprunt bancaire amortissable finançant un besoin réel de liquidités (BOI-PAT-IFI-20-30-30, version du 5 juin 2024). L'article 974 du CGI pose des restrictions symétriques en détention directe. Reprenez le calcul de l'IFI 2026 avec et sans le montage.
Erreur n° 4 — Surestimer la capacité d'emprunt de la SCI
Aucune norme réglementaire ne fixe les conditions de financement d'une SCI patrimoniale : les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans) visent les crédits aux particuliers et ne s'imposent pas de plein droit à ces sociétés. En pratique, les banques financent rarement 100 % du prix frais compris, attendent un apport significatif, vérifient que les loyers couvrent l'échéance et demandent souvent la caution personnelle des associés.
Chiffrez votre OBO avant de prendre rendez-vous chez le notaire
Simulateur OBO immobilier Mon Simulateur Immobilier
Chiffrez l'opération complète : prix de vente à votre SCI, droits de mutation au taux de votre département, émoluments du notaire au barème dégressif, garantie et frais de dossier, montant du prêt et échéance, cash réellement libéré après réinjection, et base amortissable créée dans la société.
Pour aller plus loin : simulateur de holding immobilière pour arbitrer la structure de détention, et calculateur de plus-value immobilière pour chiffrer l'impôt dû par le vendeur.
Conclusion
L'OBO immobilier fonctionne, mais pas pour les raisons qu'on lui prête. Il ne procure aucun report d'imposition, il ne fait pas sortir le patrimoine de l'IFI, et il coûte 8 à 10 % du prix le jour de la signature. Son intérêt réel tient à trois choses : une trésorerie immédiate, une base amortissable reconstituée à la valeur du marché, et une structure qui rend la transmission progressive possible — un enjeu à comparer au coût des droits de succession sur un bien immobilier en l'absence de montage.
La décision se prend sur des chiffres. Le simulateur OBO immobilier Mon Simulateur Immobilier calcule le coût d'entrée complet, le cash réellement libéré après réinjection dans la société et la base amortissable créée, pour comparer l'opération à un simple crédit hypothécaire de trésorerie. Faites ensuite valider le schéma par un notaire et un avocat fiscaliste.
