Calculateur de Soulte - Divorce & Indivision

La soulte est payée par l'ex-conjoint qui souhaite conserver le bien immobilier commun. Le montant correspond à la valeur de la moitié du bien (après déduction du capital restant dû). Cette opération permet de "racheter" la part de l'autre conjoint.

Plusieurs options sont possibles : utiliser vos économies personnelles, souscrire un prêt spécifique (prêt de soulte), faire racheter votre crédit immobilier en y intégrant la soulte, ou utiliser vos droits à prestation compensatoire. Les banques proposent des prêts dédiés avec des conditions adaptées.

Oui, le versement d'une soulte nécessite obligatoirement l'intervention d'un notaire qui établira l'acte de rachat de parts. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif fixé par le Code de commerce, qui dépend de l'acte (partage ou licitation) et du montant ; s'y ajoutent la TVA, les droits d'enregistrement, les frais de formalités, les débours et la contribution de sécurité immobilière. Leur poids relatif dépend de votre situation : les droits sont lourds en indivision hors famille, où s'appliquent les droits de mutation, et beaucoup plus légers après un divorce, où le droit de partage n'est que de 1,10%. Le tout est à la charge de celui qui acquiert les parts.

Si vous ne pouvez pas payer la soulte, plusieurs solutions existent : demander un échelonnement du paiement avec l'accord de l'autre partie, vendre le bien et partager le produit de la vente, ou transformer l'indivision en SCI. Dans le cadre d'un divorce, le juge peut imposer la vente du bien si aucune solution amiable n'est trouvée.

Tout dépend du régime applicable. Pour un divorce, une séparation de corps, une rupture de PACS, une succession, une donation-partage, ou un bien resté indivis en famille après une succession ou une donation-partage, ce simulateur ne facture aucun droit de mutation : seul le droit de partage est dû, 1,10% dans les trois premiers cas et 2,50% dans les autres (art. 746 et 748 du CGI — l'art. 748 vise les partages de succession, de communauté conjugale ou de donation-partage, et aussi les biens qu'un couple marié ou pacsé a achetés ensemble). Pour une indivision hors famille, ou une indivision familiale née d'un achat en commun ou d'une donation simple, il applique le régime de la licitation : les droits de mutation de votre département, de 5,09% à 6,32%, sur les parts acquises, c'est-à-dire la soulte augmentée de la part du crédit du cédant que vous reprenez (art. 750 I et 683 du CGI), sans droit de partage. Si le notaire rédige l'acte en partage plutôt qu'en licitation, 2,50% de droit de partage s'ajoutent sur le reste de l'actif net (art. 747 du CGI). C'est pourquoi le simulateur demande l'origine d'une indivision familiale : le lien de parenté ne suffit pas, c'est l'origine du bien qui décide.

Bien que non obligatoire légalement, il est fortement recommandé de faire réaliser une expertise par un professionnel (agent immobilier, expert immobilier, notaire). Cette estimation permet d'avoir une base objective pour le calcul et évite les conflits. En cas de désaccord, le juge peut ordonner une expertise judiciaire.