Six lots dans un même immeuble, un seul acte, un seul crédit : l'immeuble de rapport promet en une opération ce que l'investisseur en lots isolés met dix ans à construire. Il modifie trois paramètres. Le prix, parce qu'un immeuble entier se négocie sous la somme de ses lots vendus au détail. Le risque, parce qu'un logement vide sur six coûte 16,7 % de loyer et non 100 %. La sortie, parce qu'un immeuble divisé en copropriété se revend lot par lot, à un marché d'acquéreurs bien plus large.
Encore faut-il que la découpe soit juridiquement possible et économiquement rentable. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, tout immeuble d'habitation collective doit disposer d'un DPE collectif (CCH, art. L. 126-31), la mise en copropriété d'un bâtiment de plus de dix ans impose un diagnostic technique global (CCH, art. L. 731-1), et la vente en bloc de plus de cinq logements déclenche des obligations lourdes envers les locataires en place.
10 à 20 % de décote à l'achat en bloc — c'est la fourchette constatée par les professionnels de l'évaluation entre le prix d'un immeuble entier et la somme de ses lots, davantage s'il est cédé occupé à loyers faibles. Aucune statistique institutionnelle ne la publie : c'est un repère de négociation, pas une règle.
Ce que cet article couvre
Cet article traite la rentabilité d'un immeuble de rapport dans sa logique multi-lots : l'origine de la décote d'achat en bloc, la mutualisation du risque de vacance, les postes qui séparent le brut du net, le coût réel d'une mise en copropriété, les droits des locataires et les leviers fiscaux de 2026. Un exemple chiffré sur six lots en ville moyenne sert de fil conducteur.
Immeuble de rapport : ce que la loi impose avant de diviser
Un immeuble de rapport détenu en monopropriété n'est pas une copropriété : ni règlement, ni syndic, ni lots individualisés. La division est un acte juridique à part entière, dont le coût et le calendrier s'intègrent au plan d'investissement dès l'achat.
Règlement de copropriété, état descriptif de division et DTG
La division d'un immeuble bâti en lots relève de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle suppose un règlement de copropriété et un état descriptif de division (EDD), établis sur les relevés d'un géomètre-expert, qui identifient chaque lot et lui affectent une quote-part de parties communes en tantièmes.
Depuis la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, un préalable s'ajoute : la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans exige un diagnostic technique global (DTG), régi par les articles L. 731-1 à L. 731-5 du Code de la construction et de l'habitation et toujours en vigueur en 2026. Il dresse l'état apparent des parties communes et chiffre les travaux à dix ans.
Les trois protections dont bénéficient les locataires
Vendre les lots d'un immeuble occupé ne se fait pas librement : trois mécanismes distincts s'appliquent, et ils se cumulent souvent dans le temps.
| Situation | Obligation du vendeur | Délai du locataire | Référence légale |
|---|---|---|---|
| Première vente consécutive à la division | Offre de vente au locataire dont le titre est antérieur à la division | 2 mois | Loi n° 75-1351 du 31 déc. 1975, art. 10 |
| Vente en bloc de plus de cinq logements | Prorogation des baux pour six ans dans l'acte, ou offre de vente à chaque locataire (+ diagnostic de solidité, information du maire) | 4 mois pour accepter, 2 mois pour réaliser (4 avec prêt) | Loi n° 75-1351, art. 10-1 (loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 dite « loi Aurillac ») |
| Vente libre d'occupation à l'échéance du bail | Congé pour vendre six mois avant le terme, valant offre de vente | 2 mois | Loi n° 89-462 du 6 juil. 1989, art. 15, II |
⚠️ Attention : le seuil de la « loi Aurillac » n'est plus de dix logements. Depuis la loi ALUR, l'article 10-1 de la loi de 1975 vise la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements : un immeuble de six lots entre dans le champ du dispositif, et un montage bâti sur l'ancien seuil expose la vente à la nullité.
DPE collectif et décence énergétique : l'immeuble entier en 2026
L'article L. 126-31 du CCH, issu de l'article 158 de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, impose un DPE collectif — diagnostic établi à l'échelle du bâtiment — à tous les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ janvier 2013. Le calendrier a été échelonné : plus de 200 lots depuis 2024, de 50 à 200 lots depuis 2025, toutes les autres configurations, monopropriétés comprises, depuis le 1ᵉʳ janvier 2026. Validité : dix ans.
Ne pas confondre les deux niveaux : depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE collectif ne vaut plus DPE du logement. Vendre ou louer un lot exige un DPE individuel, qui peut néanmoins être généré à partir du DPE à l'immeuble dans les conditions de l'arrêté du 31 mars 2021.
Côté location, la performance énergétique fait partie des critères de décence depuis l'article 160 de la même loi, qui a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et introduit l'article L. 173-1-1 du CCH : les logements G sont interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034 (outre-mer : G en 2028, F en 2031). L'interdiction joue aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites : un bail en cours va jusqu'à son terme, si bien que l'échéance se déclenche lot par lot, au rythme des rotations.
Le paramètre qui change tout en 2026 : la réforme du DPE abaisse le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique sans travaux — de quoi redéfinir le plan de rénovation d'un immeuble ancien chauffé à l'électricité.
Comment se construit la rentabilité d'un immeuble de rapport
Un immeuble de rapport ne se juge pas sur le rendement affiché dans l'annonce, mais sur trois effets combinés : une décote à l'entrée, une dispersion du risque locatif et une structure de charges spécifique.
D'où vient la décote d'achat en bloc
Les raisons sont économiques. Le ticket d'entrée écarte la quasi-totalité des acquéreurs particuliers ; l'acheteur assume seul la toiture, la façade et les réseaux ; il hérite de baux en cours, donc de loyers souvent inférieurs au marché ; et la revente exige soit un nouvel acheteur en bloc, soit une division.
Les professionnels de l'évaluation situent cette décote entre 10 et 20 % de la valeur cumulée des lots, jusqu'à environ 30 % sur un immeuble vendu occupé à loyers faibles. Ni les Notaires de France, ni l'INSEE ne publient de série sur le sujet : ces repères servent à négocier, jamais à calculer.
La mutualisation du risque de vacance
C'est l'avantage structurel du multi-lots. Sur un studio isolé, un trimestre de vacance ampute le loyer annuel de 25 % ; sur six lots, le même trimestre ne coûte que 4,2 %. La variance des revenus baisse avec le nombre de lots, ce qui rend le service de la dette bien plus prévisible.
Cette mutualisation est locative, pas géographique : les six lots dépendent du même bassin d'emploi, de la même commune et du même bâtiment. Une fermeture d'usine ou un ravalement imposé les frappe ensemble.
Du rendement brut au rendement net : les postes à ne pas oublier
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix acte en mains, frais et travaux inclus. Les ordres de grandeur couramment constatés en 2025-2026 par les acteurs qui croisent loyers d'annonce et prix de transaction situent les villes moyennes autour de 7 à 10 % brut (Saint-Étienne dépasse fréquemment 8 %) et les métropoles entre 3,5 et 5,7 % : aucun observatoire public ne publie de rendement locatif par ville. La méthode de passage du brut au net est détaillée dans notre guide du calcul de la rentabilité locative brute et nette.
Trois postes creusent l'écart. Les frais d'acquisition dans l'ancien pèsent 7 à 8,5 % du prix depuis que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur droit de 4,5 à 5 % du 1ᵉʳ avril 2025 au 30 avril 2028 : 83 départements l'appliquent, portant les droits de mutation totaux à environ 6,32 %. La taxe foncière ensuite : +37,3 % entre 2014 et 2024 selon le 19ᵉ Observatoire national des taxes foncières de l'UNPI (octobre 2025) ; pour 2026, le coefficient de revalorisation des bases est de 1,008, soit +0,8 % (CGI, art. 1518 bis), hors taux votés localement. Les charges non récupérables enfin — assurance propriétaire non occupant, parties communes, gestion, gros travaux — face à des loyers qui ne se revalorisent qu'au rythme de l'indice de référence des loyers. À l'inverse, les annexes — caves, garages, places de stationnement — se louent séparément : leur logique propre est traitée dans notre analyse de la rentabilité d'un parking ou d'un box.
Vendre à la découpe : ce que la division coûte et rapporte
La vente à la découpe consiste à diviser l'immeuble en lots de copropriété puis à les céder séparément, pour capter l'écart entre valeur de bloc et valeur au détail. L'opération n'est ni gratuite, ni fiscalement neutre.
Le coût réel de la mise en copropriété
Cinq postes sont à budgéter : honoraires du géomètre-expert pour l'EDD et le règlement de copropriété, DTG si l'immeuble a plus de dix ans, diagnostics par lot (DPE individuel, amiante, plomb, électricité, état des risques), honoraires de commercialisation et frais d'actes. Sur six lots, l'ensemble représente couramment 6 à 8 % du produit de cession. S'y ajoute le temps : entre géomètre, purge des droits de préemption et commercialisation lot par lot, une découpe s'étale sur plusieurs exercices, pendant lesquels les lots vidés ne produisent plus de loyer.
Les deux leviers fiscaux d'un immeuble à rénover
Le déficit foncier reste le levier le plus direct en location nue : les charges déductibles qui excèdent les loyers s'imputent sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (CGI, art. 156, I-3°), plafond porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe E, F ou G à une classe A à D — un doublement prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Le mécanisme est détaillé dans notre article consacré au dispositif Jeanbrun et à l'achat d'une passoire thermique pour louer.
Le second levier est le statut du bailleur privé créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), codifié à l'article 31 du CGI. Pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, il ouvre un amortissement annuel de 3 à 5,5 % sur 80 % du prix, contre une location nue en résidence principale, un engagement de neuf ans et le régime réel. Dans l'ancien avec travaux lourds — seuil fixé par décret —, les taux sont plafonnés à 3, 3,5 ou 4 % selon le loyer, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an. Le dispositif ne visant que les logements en immeuble collectif, un immeuble de rapport divisé en lots loués nus est éligible lot par lot.
Le risque de requalification en marchand de biens
Diviser puis revendre plusieurs lots à horizon court expose à une requalification en marchand de biens (CGI, art. 35) : le régime bascule vers les bénéfices industriels et commerciaux, sans abattement pour durée de détention et avec une TVA à gérer. La frontière tient à l'intention spéculative à l'achat et à la répétition des opérations, analysées dans notre article sur la marge du marchand de biens et la TVA sur marge.
Étude de cas : un immeuble de six lots en ville moyenne
Vous reprenez un immeuble ancien de six lots à Saint-Étienne : deux T1 de 28 m², trois T2 de 45 m² et un T3 de 79 m², soit 270 m² habitables. Le prix médian des appartements anciens y ressort autour de 1 270 €/m² (transactions DVF, relevés novembre 2025 – juillet 2026) ; vu l'état d'usage des lots, leur valeur cumulée au détail est estimée à 325 000 €. L'immeuble est négocié 270 000 € en bloc.
Scénario — Acquisition en bloc, remise en état, exploitation locative
| Poste | Détail du calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur cumulée des six lots au détail | 270 m² × 1 205 €/m² | 325 000 € |
| Prix négocié en bloc | Décote de 16,9 % | 270 000 € |
| Frais d'acquisition | 7,8 % (droits de mutation à 6,32 %) | 21 100 € |
| Travaux de remise en état | Toiture, cage d'escalier, deux lots | 45 000 € |
| Budget total investi | — | 336 100 € |
La Carte des loyers 2025 du ministère chargé du Logement et de l'ANIL situe les appartements stéphanois autour de 10 €/m² en loyer d'annonce charges comprises. En retenant 9 €/m² hors charges, les six lots produisent 29 160 € par an.
| Poste annuel | Base de calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyers hors charges | 270 m² × 9 €/m² × 12 | 29 160 € |
| Taxe foncière | Six lots, ville moyenne | −3 200 € |
| Assurance PNO et entretien des parties communes | Forfait | −1 800 € |
| Gestion locative | 7 % TTC des loyers | −2 040 € |
| Provision vacance et impayés | 6 % des loyers | −1 750 € |
| Provision gros entretien | 5 % des loyers | −1 460 € |
| Revenu net de charges | — | 18 910 € |
| Rendement brut / net de charges | Rapportés à 336 100 € | 8,7 % / 5,6 % |
Financée à 80 % sur vingt ans à 3,30 % — le taux moyen du deuxième trimestre 2026 ressort à 3,24 % selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA —, l'opération porte une annuité d'environ 18 400 € hors assurance : le revenu net de charges couvre tout juste l'échéance, avant impôt. C'est la situation typique d'un immeuble à 8,7 % brut : cash-flow proche de zéro, et 45 000 € de travaux imputables en déficit foncier pour neutraliser l'impôt des premières années.
Cinq ans plus tard, l'immeuble est remis en état et vous engagez la découpe. À marché constant, les six lots rénovés valent environ 1 370 €/m², soit 370 000 €.
| Poste de sortie | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Valeur cumulée des six lots rénovés | 270 m² × 1 370 €/m² | 370 000 € |
| Géomètre-expert (EDD et règlement de copropriété) | Six lots | −4 500 € |
| Diagnostic technique global | CCH, art. L. 731-1 | −1 800 € |
| Diagnostics par lot | 6 × 550 € | −3 300 € |
| Honoraires de commercialisation | 4 % du prix de vente | −14 800 € |
| Frais d'actes, mainlevée, divers | Forfait | −1 500 € |
| Produit net de cession | — | 344 100 € |
| Écart avec le budget investi | 344 100 € − 336 100 € | +8 000 € |
Le résultat mérite d'être lu froidement : la découpe ne dégage que 8 000 € d'écart avec le budget investi, soit 2,4 %, avant impôt sur la plus-value. La performance n'est pas là : sur cinq ans, le crédit a amorti environ 51 600 € de capital payés par les loyers, et c'est ce transfert qui porte l'opération.
À retenir : une découpe qui ne dégage qu'un écart marginal reste utile si elle transforme un actif illiquide en six actifs liquides. Mais sans décote réelle obtenue à l'achat, la division consomme plus qu'elle ne crée.
Les quatre erreurs qui ruinent une opération multi-lots
Erreur n° 1 — Tabler sur une décote de 30 % « garantie »
Aucune source institutionnelle ne chiffre la décote de bloc. Les 30 % que l'on croise dans les argumentaires ne sont atteints que sur des immeubles vendus occupés à loyers nettement inférieurs au marché : la décote y rémunère un revenu bridé, pas une bonne affaire. Sur un immeuble libre ou correctement loué, elle tombe souvent à 10 %.
Erreur n° 2 — Ignorer les droits de préemption des locataires
Deux textes se cumulent. La première vente consécutive à la division oblige à offrir le logement au locataire dont le titre est antérieur à la division (loi du 31 décembre 1975, art. 10). Et la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements — et non dix — impose soit une prorogation des baux de six ans inscrite dans l'acte, soit une offre de vente à chaque locataire. Un calendrier qui ne purge pas ces droits expose la vente à l'annulation.
Erreur n° 3 — Croire que le DPE collectif suffit
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE collectif ne vaut plus DPE du logement. Chaque lot vendu ou loué doit disposer de son propre diagnostic, éventuellement généré à partir du DPE à l'immeuble (arrêté du 31 mars 2021). Arriver chez le notaire avec le seul DPE collectif bloque la signature.
⚠️ Attention : l'interdiction de louer les logements classés G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ne provoque pas le départ des locataires en place. Elle joue au nouveau bail, au renouvellement ou à la reconduction tacite. Sur six lots, c'est donc le calendrier des rotations, et non une date unique, qui commande le plan de travaux.
Erreur n° 4 — Sous-estimer les charges d'un bâtiment entier
En monopropriété, il n'y a ni fonds de travaux, ni appel de charges à partager : chaque euro de toiture, de façade ou de mise aux normes électriques est à votre charge exclusive. Ajoutez une taxe foncière multipliée par le nombre de lots, et l'écart entre rendement brut affiché et rendement net réel dépasse fréquemment trois points.
Chiffrez votre immeuble de rapport avant de signer
Simulateur immeuble de rapport Mon Simulateur Immobilier
Renseignez le prix d'achat en bloc, les frais d'acquisition, le budget de travaux et le loyer de chaque lot : le simulateur calcule le rendement brut et le rendement net de charges de l'ensemble, taxe foncière, charges non récupérables, vacance et financement compris. Vous obtenez le cash-flow annuel et le seuil de loyer à partir duquel l'opération s'autofinance.
Pour aller plus loin : le simulateur de rentabilité locative pour comparer lot par lot, et le calculateur de charges récupérables pour séparer ce que le locataire rembourse de ce qui reste à votre charge.
Conclusion
La rentabilité d'un immeuble de rapport se joue sur trois fronts. À l'achat, la décote de bloc — 10 à 20 % selon les praticiens — constitue la seule marge véritablement acquise. En exploitation, plusieurs lots lissent la vacance mais concentrent le risque de marché et alourdissent les charges, taxe foncière en tête. À la sortie, la mise en copropriété transforme un actif illiquide en plusieurs actifs liquides, au prix d'un chantier juridique encadré par la loi de 1965, le DTG et les droits de préemption des locataires.
Avant de vous engager, chiffrez l'opération dans son ensemble. Le simulateur immeuble de rapport Mon Simulateur Immobilier agrège les loyers, les charges et le financement de tous les lots pour faire apparaître le rendement net réel et le point d'équilibre du cash-flow.
