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Le simulateur de rentabilité locative est l'outil le plus utilisé de la plateforme. Ce guide détaille chaque étape de la saisie et vous aide à interpréter les résultats pour prendre les meilleures décisions d'investissement.
Le prix FAI (frais d'agence inclus) du bien immobilier. C'est la base de calcul de votre investissement total.
Environ 7 à 8 % du prix pour un bien ancien, 2 à 3 % pour un bien neuf (VEFA). Ces frais comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Le simulateur les calcule automatiquement selon le type de bien.
Le coût estimatif des travaux de rénovation ou d'aménagement. Incluez tout : rafraîchissement, mise aux normes électriques, isolation, cuisine équipée, etc.
Appartement ou maison. Ce choix impacte les charges prévisionnelles (copropriété pour un appartement, entretien pour une maison).
La surface en m² du bien. Permet de calculer le prix au m² et de le comparer aux références du marché.
Le montant emprunté, généralement égal au prix d'achat + frais de notaire + travaux - apport personnel. Plus l'effet de levier est important, plus le rendement sur fonds propres est élevé (mais le risque aussi).
Le taux nominal annuel du crédit immobilier. En 2026, les taux oscillent entre 3 % et 3,5 % selon la durée et le profil emprunteur. Un écart de 0,5 % peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée totale.
La durée de remboursement, typiquement 15, 20 ou 25 ans. Une durée plus longue réduit les mensualités (meilleur cash-flow mensuel) mais augmente le coût total des intérêts.
La somme investie directement sans emprunt. Un apport plus élevé réduit les mensualités et le coût total du crédit, mais diminue l'effet de levier.
Le coût de l'assurance de prêt, exprimé en pourcentage du capital emprunté (généralement 0,10 % à 0,40 %). Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment.
Le loyer charges comprises (CC) ou hors charges (HC) que vous prévoyez de percevoir. Basez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier pour des biens similaires.
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO (propriétaire non occupant), frais de gestion locative (si délégué à une agence, 6 à 10 % des loyers).
Le pourcentage du temps où le bien est vacant (entre deux locataires). Estimez 2 à 5 % en zone tendue (grandes villes), 5 à 8 % en zone détendue. Ce taux couvre aussi les périodes de carence et d'impayés.
Le taux de revalorisation annuelle du loyer, généralement indexé sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). En 2025-2026, l'IRL est autour de 2 à 3 %. Pour une projection prudente, utilisez 1,5 à 2 %.
Votre taux d'imposition marginal : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Ce taux détermine l'impôt sur vos revenus fonciers. Plus votre TMI est élevée, plus l'optimisation fiscale est cruciale.
Le choix du régime fiscal a un impact majeur sur la rentabilité nette-nette. Le simulateur compare automatiquement tous les régimes pour vous recommander le plus avantageux.
Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Simple et sans justificatif. Réservé aux revenus fonciers < 15 000 EUR/an.
Ideal pour
Idéal si vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers (bien sans emprunt ou peu de charges).
Déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion. Possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (plafonné à 10 700 EUR/an).
Ideal pour
Optimal si vos charges dépassent 30 % des loyers, surtout en début de prêt (intérêts élevés) ou après des travaux importants.
Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (meublé). Plafond de 77 700 EUR de recettes annuelles. Très simple à gérer.
Ideal pour
Idéal pour les petits investissements meublés avec peu de charges.
Déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui réduit considérablement l'impôt, souvent à zéro pendant 15 à 20 ans.
Ideal pour
Le régime le plus avantageux dans la majorité des cas pour la location meublée. L'amortissement constitue un avantage fiscal majeur.
Note : À tous les régimes s'ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers (location nue) ou 18,6 % sur les BIC (meublé/LMNP) depuis la LFSS 2026.
Le simulateur génère un ensemble complet d'indicateurs. Voici comment les interpréter.
(Loyer annuel / Coût total d'acquisition) x 100Premier indicateur de performance, il ne tient pas compte des charges ni de la fiscalité. Un repère rapide mais insuffisant pour décider.
Repere : Un rendement brut supérieur à 5 % est généralement considéré comme correct. Au-dessus de 7 %, c'est un très bon investissement. En dessous de 4 %, le bien est cher par rapport aux loyers.
((Loyer annuel - Charges annuelles) / Coût total) x 100Déduit les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, vacance). C'est un indicateur plus réaliste que le brut.
Repere : Généralement 1 à 2 points en dessous du rendement brut. Un rendement net de 4 % est un bon objectif.
((Loyer annuel - Charges - Impôts - Prélèvements sociaux) / Coût total) x 100Le VRAI rendement de votre investissement, après impôts et prélèvements sociaux. C'est ce chiffre qui permet de comparer avec d'autres placements (Livret A, assurance-vie, bourse).
Repere : Un rendement nette-nette supérieur à 3 % est performant. C'est le seul chiffre réellement comparable à d'autres placements.
Loyer net - Mensualité de prêt - Impôts mensuelsLa somme qui reste dans votre poche chaque mois après toutes les dépenses. Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance. Un cash-flow négatif signifie que vous devez compléter de votre poche ("effort d'épargne").
Repere : L'objectif idéal est un cash-flow positif ou neutre. Un cash-flow légèrement négatif (< 100 EUR/mois) peut être acceptable si le patrimoine se valorise.
Rendement annualisé tenant compte de tous les flux (apport, cash-flows, revente)L'indicateur le plus complet. Il intègre l'apport initial, tous les flux de trésorerie, la plus-value éventuelle à la revente et la fiscalité. C'est le vrai taux de performance de votre investissement sur la durée.
Repere : Un TRI supérieur à 6-8 % est excellent. Il permet de comparer un investissement immobilier avec la bourse ou d'autres actifs.
Un graphique montrant l'évolution de votre patrimoine immobilier sur 20 ans : capital remboursé, cash-flow cumulé, valeur du bien (avec hypothèse de revalorisation). Permet de visualiser l'enrichissement patrimonial dans le temps.
Mois par mois, le détail de votre remboursement : part de capital, part d'intérêts, capital restant dû. En début de prêt, la part d'intérêts est majoritaire (et déductible en régime réel).
Un tableau comparatif côte à côte des 4 régimes (micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP réel). Pour chaque régime : impôt, prélèvements sociaux, cash-flow net et rendement nette-nette. Le simulateur met en évidence le régime le plus avantageux.
Les erreurs les plus fréquentes des investisseurs et comment les éviter.
Ne supposez jamais un taux d'occupation de 100 %. Même en zone tendue, il y a des périodes de turnover, de remise en état et parfois d'impayés. Prévoyez au minimum 3 % de vacance.
Incluez TOUTES les charges : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, assurance loyers impayés, frais de gestion, provision pour travaux. Une charge oubliée fausse toute l'analyse.
Basez-vous sur des comparables réels (annonces en ligne, observatoires des loyers), pas sur des estimations optimistes. Un loyer trop élevé augmente le risque de vacance et le turnover des locataires.
Dans de nombreuses grandes villes françaises (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc.), le loyer est plafonné. Vérifiez le loyer de référence majoré pour votre zone et type de bien.
Prévoyez une provision de 5 à 10 % du loyer annuel pour les travaux d'entretien courant (plomberie, peinture, électroménager pour les meublés). Ces dépenses sont inévitables sur la durée.
Le rendement brut est trompeur : un bien affichant 8 % brut peut descendre à 3 % net-net après charges, vacance, impôts et prélèvements sociaux. Analysez toujours le rendement nette-nette pour décider.
L'immobilier locatif est un investissement de long terme (10-20 ans). L'effet de levier du crédit, la revalorisation du bien et le remboursement progressif du capital font toute la performance.
Pour approfondir le sujet
Lancez le simulateur locatif pour calculer la rentabilité de votre projet en quelques minutes.