Aller au contenu principal
Chargement...
Cette page vous a été utile ?
Cette page vous a été utile ?
Six scénarios d'investissement immobilier détaillés avec des chiffres réels. Chaque étude de cas vous guide pas à pas dans l'analyse, du montage financier jusqu'au résultat net, en utilisant nos simulateurs.
| Loyer annuel brut | 9 000 EUR |
| Coût total du projet | 204 400 EUR |
| Rendement brut | 4,4 % |
| Charges annuelles | 2 300 EUR (TF + copro + PNO) |
| Vacance locative (5 %) | 450 EUR/an |
| Rendement net | 3,1 % |
| Cash-flow mensuel (loyer - crédit) | -170 EUR |
| Effort d'épargne annuel | 2 040 EUR |
En passant en location meublée (LMNP réel), le loyer peut augmenter à 850 EUR/mois grâce à la prime meublé (+13 %). Surtout, le régime réel permet de déduire les amortissements du bien (environ 5 500 EUR/an) et du mobilier (environ 1 500 EUR/an), soit 7 000 EUR de déductions supplémentaires.
Résultat : le revenu imposable tombe à zéro pendant plusieurs années, et le cash-flow mensuel passe de -170 EUR à -70 EUR/mois (850 - 921). Le rendement net-net bondit grâce à la quasi-absence de fiscalité.
| Loyer mensuel | 750 EUR -> 850 EUR |
| Amortissements déductibles | 0 EUR -> 7 000 EUR/an |
| Revenu imposable | 6 250 EUR -> 0 EUR |
| Cash-flow mensuel | -170 EUR -> -70 EUR |
| Rendement net-net | 1,8 % -> 3,2 % |
Le régime fiscal peut transformer un investissement médiocre en une bonne affaire. Le LMNP réel est souvent l'élément déclencheur qui fait basculer un projet du côté positif. Avant d'écarter un bien, testez toujours les différents régimes dans le simulateur.
| Loyer annuel brut | 28 200 EUR |
| Coût total du projet | 350 000 EUR |
| Rendement brut | 8,1 % |
| Charges annuelles | 5 600 EUR (TF 2 800 EUR + assurance 400 EUR + entretien 2 400 EUR) |
| Vacance locative (7 %) | 1 974 EUR/an |
| Rendement net | 5,9 % |
| Cash-flow mensuel (loyer - crédit) | +460 EUR avant charges |
| Cash-flow après charges | Environ neutre (charges ~467 EUR/mois) |
Avec 5 lots, perdre un locataire représente une perte de 15 à 21 % des revenus (selon le lot), contre 100 % avec un bien unique. Même avec un lot vacant, les revenus des autres lots couvrent une grande partie des charges.
L'immeuble de rapport permet aussi de mutualiser les coûts de rénovation : refaire la toiture profite à tous les lots. Le budget d'entretien doit être prévu à 15 % des loyers pour anticiper les travaux récurrents.
| 1 lot vacant (studio) | Perte : 15 % des revenus. Cash-flow : -230 EUR/mois |
| 1 lot vacant (T3) | Perte : 23 % des revenus. Cash-flow : -430 EUR/mois |
| Bien unique vacant | Perte : 100 % des revenus |
Stratégies clés : Rénover à un bon niveau de finition pour attirer des locataires de qualité et limiter la rotation. Diversifier les types de lots (studio, T2, T3) pour toucher des profils différents. Prévoir 15 % du loyer en provision pour entretien et travaux.
En LMNP réel, les amortissements du bien (environ 9 300 EUR/an) et des travaux (amortis sur 10 à 15 ans) rendent l'opération quasiment neutre fiscalement pendant les 10 premières années.
Volume + rénovation = rendements supérieurs + risque dilué. Un immeuble de rapport en ville moyenne offre le meilleur compromis rendement/risque pour les investisseurs prêts à gérer plusieurs lots. La diversification locative est votre meilleure protection contre la vacance.
| Prix de revente | 210 000 EUR |
| Prix d'achat | -120 000 EUR |
| Frais de notaire | -9 600 EUR |
| Travaux | -45 000 EUR |
| Coûts de portage (6 mois) | -3 600 EUR (intérêts 2 100 + assurance 300 + charges 1 200) |
| Commission agence (6 %) | -12 600 EUR |
| Marge brute | 19 200 EUR |
| Plus-value imposable | 19 200 EUR (pas d'abattement avant 6 ans) |
| Impôt (IR 19 % + PS 17,2 % = 36,2 %) | -6 950 EUR |
| Profit net | 12 250 EUR |
| ROI sur apport (30 000 EUR) | 40,8 % en 6 mois |
| ROI annualisé | ~81,6 % |
Le flip est l'une des opérations les plus rentables en immobilier, mais aussi l'une des plus risquées. La réussite repose sur trois piliers : acheter sous le marché (décote de 15 à 25 %), maîtriser le budget travaux (prévoir 10 à 15 % de marge d'erreur) et vendre rapidement (chaque mois supplémentaire érode la marge).
Les risques principaux : dépassement du budget travaux (surprises structurelles), marché en baisse pendant l'opération, délai de vente plus long que prévu (augmente les coûts de portage). Un flip raté peut transformer un gain espéré de 12 000 EUR en perte de 5 000 EUR.
Le flip peut générer des rendements exceptionnels sur de courtes périodes, mais il exige une estimation précise des coûts de rénovation, une bonne connaissance du marché local et une exécution rapide. Ce n'est pas un investissement passif : c'est un projet entrepreneurial.
| Revenus fonciers année 1 | 14 400 EUR (Paris) + 3 000 EUR (Nantes, 6 mois) = 17 400 EUR |
| Travaux année 1 (1re tranche) | 35 000 EUR |
| Charges déductibles | 4 000 EUR (intérêts + assurance + gestion) |
| Résultat foncier | 17 400 - 35 000 - 4 000 = -21 600 EUR |
| Imputation sur revenu global | 21 400 EUR max (passoire thermique DPE F) |
| Déficit imputé année 1 | 21 400 EUR |
| Économie d'impôt année 1 | 21 400 x 41 % = 8 774 EUR |
| Déficit reportable | 200 EUR (21 600 - 21 400) reporté sur revenus fonciers |
Année 2 : Travaux restants 15 000 EUR. Revenus 20 400 EUR (Paris + Nantes année pleine). Charges 4 000 EUR. Résultat : 20 400 - 15 000 - 4 000 - 200 (report) = 1 200 EUR imposable. Impôt : 1 200 x 58,2 % (TMI 41 % + PS 17,2 %) = 698 EUR.
Sans déficit foncier : 20 400 x 58,2 % = 11 873 EUR d'impôt annuel. Sur 2 ans, l'économie totale dépasse 20 000 EUR.
| Économie année 1 | 8 774 EUR |
| Économie année 2 | 11 175 EUR (11 873 - 698) |
| Économie totale sur 2 ans | ~19 949 EUR |
| Valorisation du studio (DPE F -> C) | +15 à 20 % soit +12 000 à 16 000 EUR |
Le déficit foncier est l'arme fiscale la plus puissante pour les investisseurs à TMI élevée (30 %, 41 %, 45 %). En combinant rénovation énergétique et déficit foncier, vous réduisez massivement vos impôts tout en valorisant votre patrimoine. Depuis 2023, le plafond est rehaussé à 21 400 EUR/an pour les passoires thermiques.
| Revenus locatifs | 36 000 EUR/an |
| Amortissement (80 % x 600 000 / 30 ans) | -16 000 EUR/an |
| Intérêts d'emprunt | -8 000 EUR/an |
| Charges déductibles | -6 000 EUR/an |
| Résultat imposable SCI | 6 000 EUR |
| IS (taux réduit 15 %) | 900 EUR |
| Résultat net SCI | 5 100 EUR |
| Distribution dividendes (PFU 31,4 % — LFSS 2026) | 5 100 x 31,4 % = 1 601 EUR |
| Net perçu par le couple | 3 499 EUR |
| Imposition totale (IS + PFU) | 2 501 EUR |
| Imposition en nom propre (régime réel) | 10 384 EUR |
| Économie annuelle | 7 883 EUR |
La SCI à l'IS présente un piège majeur à la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), pas sur le prix d'achat initial. Si vous revendez après 20 ans d'amortissement, la base imposable de la plus-value est considérablement augmentée.
Exemple : bien acheté 200 000 EUR, amortissement cumulé de 106 667 EUR (16 000 EUR x 20/30 x 200k/600k). Valeur comptable : 93 333 EUR. Revente à 250 000 EUR. Plus-value IS : 250 000 - 93 333 = 156 667 EUR, taxée à 25 % = 39 167 EUR. En nom propre, après 20 ans d'abattements, la plus-value aurait été quasi exonérée.
| Économies annuelles IS (sur 20 ans) | ~157 660 EUR cumulés |
| Surcoût plus-value à la sortie | ~39 167 EUR par bien (estimation) |
| Gain net après sortie | Positif si détention longue |
La SCI à l'IS réduit drastiquement la fiscalité annuelle grâce aux amortissements, mais crée un coût fiscal majeur à la revente. C'est la stratégie idéale pour les patrimoines destinés à la détention longue ou à la transmission (donation des parts avec décote de 10 à 15 %). L'avantage principal de l'IS réside dans la déduction des amortissements (16 000 EUR/an), impossible en nom propre.
| SCPI : Montant investi | 100 000 EUR |
| SCPI : Frais d'entrée (9 %) | -9 000 EUR (valeur de retrait : 91 000 EUR) |
| SCPI : Distribution annuelle (4,5 %) | 4 500 EUR brut/an |
| SCPI : Après fiscalité (TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %) | 2 376 EUR net/an |
| SCPI : Cumul net sur 10 ans | 23 760 EUR |
| Direct : Apport | 30 000 EUR |
| Direct : Emprunt | 70 000 EUR à 3,5 % sur 20 ans (mensualité : 406 EUR) |
| Direct : Loyer | 500 EUR/mois = 6 000 EUR/an |
| Direct : Charges + impôts annuels | ~2 100 EUR |
| Direct : Cash-flow mensuel | -50 EUR/mois (effort d'épargne) |
| Direct : Effort cumulé sur 10 ans | -6 000 EUR |
SCPI : Capital investi 100 000 EUR + distributions nettes cumulées 23 760 EUR. Valeur de retrait stable à 91 000 EUR (hypothèse conservatrice). Patrimoine total : ~114 760 EUR. Aucune gestion, aucun stress, diversification sur 100+ immeubles. Attention : les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux), et non au prélèvement forfaitaire unique (flat tax).
Investissement direct : Bien acheté 100 000 EUR, valorisé à ~115 000 EUR (+1,5 %/an). Capital restant dû sur le prêt : ~45 000 EUR. Équité dans le bien : 70 000 EUR. Cash-flow cumulé : -6 000 EUR. Patrimoine net : 115 000 - 45 000 - 6 000 = 64 000 EUR net après remboursement. Plus les 70 000 EUR non investis.
| SCPI : Patrimoine à 10 ans | ~114 760 EUR (91k + 23,8k distributions) |
| Direct : Patrimoine à 10 ans | ~109 000 EUR (115k bien - 45k prêt + ajustements) |
| SCPI : Gestion requise | Aucune (100 % passif) |
| Direct : Gestion requise | Active (locataires, travaux, comptabilité) |
| SCPI : Effet de levier | Aucun |
| Direct : Effet de levier | x3,3 (100k / 30k d'apport) |
La SCPI offre simplicité, diversification et rendements réguliers sans aucune gestion. Mais sans effet de levier, le rendement sur capital investi reste modéré. Attention : les revenus de SCPI sont taxés comme des revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux de 17,2 %), et non au prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
L'investissement direct permet d'utiliser le crédit bancaire comme accélérateur de patrimoine. L'effort de trésorerie est compensé par la constitution d'équité via le remboursement du prêt et l'appréciation potentielle du bien.
Pour un même capital de départ, l'investissement direct avec levier crée généralement plus de patrimoine à long terme, mais au prix d'un effort de gestion et d'un risque concentré sur un seul bien.
SCPI pour les investisseurs qui privilégient la simplicité et la passivité. Investissement direct pour ceux qui veulent maximiser l'effet de levier et le contrôle. La meilleure stratégie est souvent de combiner les deux : du direct pour le levier, des SCPI pour la diversification.