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Plus de 60 termes de l'investissement immobilier expliqués de A à Z. Utilisez la recherche ou la navigation alphabétique pour trouver rapidement une définition.
Déduction comptable de la valeur d'un actif sur sa durée d'utilisation. En immobilier : 25 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier. Spécifique au LMNP réel et à la SCI à l'IS, l'amortissement permet de réduire le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie.
Allocation logement versée par la CAF aux locataires sous conditions de ressources. L'APL impacte la demande locative : un bien éligible APL attire un plus large bassin de locataires potentiels.
Contribution financière personnelle lors d'un achat immobilier. Généralement entre 10 et 20 % du prix d'acquisition, l'apport couvre au minimum les frais de notaire. Un apport plus élevé permet d'obtenir de meilleures conditions de crédit.
Assurance obligatoire couvrant l'emprunteur en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Depuis la loi Lemoine (2022), l'assurance peut être déléguée à un assureur externe à tout moment, souvent pour un tarif inférieur à celui de la banque.
Assurance propriétaire non-occupant, obligatoire en copropriété. Couvre les dommages au bien (dégât des eaux, incendie) et la responsabilité civile du propriétaire. Coût typique : 100 à 300 €/an selon la surface et la localisation.
Contrat de location entre propriétaire et locataire. Plusieurs types existent : bail d'habitation (3 ans minimum en vide, 1 an en meublé), bail commercial (3-6-9 ans), bail professionnel (6 ans). Chaque type a ses propres règles de résiliation et de révision de loyer.
Catégorie fiscale applicable aux revenus de la location meublée (LMNP et LMP). Les BIC offrent deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel (déduction des charges réelles + amortissements).
Somme forfaitaire versée au vendeur lors de la signature d'un achat en viager. Le bouquet représente généralement 20 à 30 % de la valeur du bien. Le solde est versé sous forme de rente viagère mensuelle.
Montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir auprès d'une banque. Calculée en fonction des revenus, des charges existantes et du taux d'endettement maximal de 35 % imposé par le HCSF depuis 2022.
Différence entre les revenus locatifs et l'ensemble des dépenses (mensualité de crédit, charges, taxes, impôts). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. C'est l'indicateur clé pour évaluer la viabilité financière d'un investissement.
Dépenses payées par le propriétaire mais refacturables au locataire : eau, entretien des parties communes, ordures ménagères, ascenseur. La liste est fixée par le décret n°87-713.
Mode d'habitat partagé avec chambres individuelles et espaces communs (cuisine, salon, coworking). Le coliving offre un rendement supérieur à la location classique (souvent +30 à +50 %) mais nécessite une gestion plus active et un mobilier de qualité.
Régime juridique d'un immeuble partagé entre plusieurs propriétaires. Chaque copropriétaire détient un lot privatif et une quote-part des parties communes. Les charges de copropriété sont réparties selon les tantièmes.
Financement participatif de projets immobiliers via des plateformes spécialisées. Rendement typique de 8 à 12 % sur des durées de 12 à 36 mois. Le capital n'est pas garanti et le risque de défaut existe.
Situation où les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, gestion) dépassent les revenus fonciers. Le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 EUR/an (hors intérêts d'emprunt). Le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Séparation du droit de propriété en nue-propriété (possession du bien) et usufruit (droit d'usage et de perception des revenus). Technique patrimoniale puissante pour la transmission : la valeur de la nue-propriété est décotée selon l'âge de l'usufruitier.
Somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux. Plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en meublé. Restitué dans les 2 mois suivant la sortie, déduction faite des éventuelles réparations locatives.
Ensemble d'expertises obligatoires lors d'une vente ou location : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ERP. Le coût varie de 200 à 800 € selon le nombre de diagnostics et la surface du bien.
Diagnostic obligatoire classant les logements de A (très performant) à G (passoire thermique). Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classes F suivront en 2028 et E en 2034.
Taxes perçues par l'État et les collectivités lors d'un transfert de propriété. Ils représentent l'essentiel des « frais de notaire » : environ 5,80 % du prix dans la plupart des départements (majoré à 6,32 % depuis avril 2025 dans 83 départements).
Utilisation du crédit bancaire pour amplifier la rentabilité des fonds propres. Si le rendement du bien dépasse le coût du crédit, chaque euro emprunté enrichit l'investisseur davantage que ses seuls fonds propres ne le permettraient.
Montant mensuel que l'investisseur doit sortir de sa poche lorsque le cash-flow est négatif. Un effort d'épargne modéré (100-200 EUR/mois) peut être acceptable si la stratégie repose sur la plus-value à la revente.
Dispositif réglementant le montant des loyers dans les zones tendues (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier...). Le loyer ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sous peine de sanctions. À vérifier avant toute estimation de loyer.
Prélèvement forfaitaire sur les revenus du capital (dividendes, intérêts, plus-values mobilières). Depuis la LFSS 2026, le taux est de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG passée de 9,2 % à 10,6 %). Option possible pour le barème progressif si plus avantageux.
Frais de transaction incluant droits de mutation, émoluments du notaire et frais divers. Environ 7-8 % du prix pour l'ancien, 2-3 % pour le neuf. Ces frais sont généralement financés par l'apport personnel.
Sûreté exigée par la banque pour sécuriser le prêt. Trois types principaux : l'hypothèque (inscrite sur le bien), le privilège de prêteur de deniers (PPD, moins cher), et la caution (organisme de cautionnement comme Crédit Logement).
Délégation de la gestion d'un bien locatif à une agence : recherche de locataires, états des lieux, encaissement des loyers, gestion des travaux. Coût typique : 6 à 10 % des loyers charges comprises.
Assurance protégeant le propriétaire contre les loyers impayés et les dégradations locatives. Coût : 2,5 à 5 % du loyer annuel. Couvre généralement les loyers impayés, les frais de contentieux et les dégradations. Non cumulable avec un garant personne physique.
Société mère détenant des parts de SCI filiales. Permet d'optimiser la fiscalité (régime mère-fille, intégration fiscale), de faciliter la transmission patrimoniale et de mutualiser les ressources entre les différentes structures.
Sûreté réelle inscrite sur le bien immobilier au profit du prêteur. En cas de défaut de paiement, la banque peut faire saisir et vendre le bien. L'hypothèque est levée après remboursement total du prêt, moyennant des frais de mainlevée.
Impôt sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Les parts de SCPI et SCI sont également imposables.
Immeuble entier composé de plusieurs lots locatifs détenus par un seul investisseur. Avantages : mutualisation du risque de vacance, économies d'échelle sur les travaux, meilleur rendement au m² qu'un achat à l'unité.
Situation où plusieurs personnes détiennent un bien en commun sans structure juridique dédiée. Chaque indivisaire possède une quote-part. Les décisions importantes requièrent l'unanimité ou les 2/3 selon la nature de l'acte.
Indice publié chaque trimestre par l'INSEE, servant de base à la révision annuelle des loyers. L'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'IRL. En période de forte inflation, un plafonnement peut être imposé par le gouvernement.
Impôt sur les bénéfices des sociétés. Taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice (sous conditions), puis 25 % au-delà. En SCI à l'IS, les amortissements sont déductibles mais les plus-values sont calculées sur la valeur nette comptable.
Statut de loueur en meublé non professionnel. Deux sous-régimes : micro-BIC (abattement de 50 % sur les revenus jusqu'à 77 700 EUR) ou réel (déduction des charges réelles et amortissements). Le régime réel est souvent plus avantageux dès 30-40 % de charges.
Statut de loueur en meublé professionnel. Conditions : revenus locatifs meublés > 23 000 EUR/an ET supérieurs aux autres revenus d'activité du foyer. Permet l'imputation des déficits sur le revenu global et l'exonération de plus-value après 5 ans d'activité.
Loyer plafonné dans le cadre du dispositif Pinel, calculé selon la zone géographique (A bis, A, B1) et un coefficient multiplicateur lié à la surface. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 — les investissements déjà engagés continuent de bénéficier de leurs avantages fiscaux.
Somme fixe versée chaque mois pour rembourser un prêt immobilier. Comprend une part de capital (qui augmente dans le temps) et une part d'intérêts (qui diminue). Calculée à partir du montant emprunté, du taux et de la durée.
Régime fiscal simplifié pour les revenus de location meublée inférieurs à 77 700 EUR/an. Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Simple mais souvent moins avantageux que le régime réel si les charges réelles dépassent 50 % des revenus.
Régime fiscal simplifié pour les revenus fonciers (location nue) inférieurs à 15 000 EUR/an. Abattement forfaitaire de 30 %. Inadapté en cas de gros travaux ou d'intérêts d'emprunt importants, où le régime réel permet un déficit foncier.
Officier public chargé d'authentifier les transactions immobilières. Le notaire vérifie la légalité de la vente, rédige l'acte authentique, collecte les taxes et publie la mutation au service de la publicité foncière.
Droit de propriété sans l'usage ni les revenus du bien (usufruit cédé temporairement). L'achat en nue-propriété se fait avec une décote de 30 à 50 % selon la durée du démembrement. À terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
Opération consistant à vendre un bien immobilier détenu en nom propre à sa propre SCI. Permet d'extraire du cash (liquidités), de purger la plus-value latente et d'optimiser la fiscalité future via l'IS et les amortissements.
Logement très mal isolé, classé F ou G au DPE. Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Les passoires thermiques bénéficient d'un plafond de déficit foncier doublé (21 400 €/an au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu'en 2027).
Gain réalisé lors de la revente d'un bien immobilier. Taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) avec des abattements progressifs par durée de détention. Exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cotisations sociales sur les revenus du patrimoine. Depuis la LFSS 2026, deux taux coexistent : 17,2 % pour les revenus fonciers (location nue) et plus-values immobilières (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %), et 18,6 % pour les revenus du capital (dividendes SCI IS, LMNP, plus-values mobilières) — la CSG passant à 10,6 %.
Crédit à court terme (12 à 24 mois) permettant d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Le capital est remboursé lors de la vente effective.
Prêt aidé par l'État sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Le PTZ peut financer jusqu'à 40 % du coût de l'opération selon la zone géographique. Non cumulable avec un investissement locatif.
Régime fiscal permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, gestion, assurances) et les amortissements (en LMNP). Plus complexe que le micro mais souvent bien plus avantageux. Engagement de 2 ans minimum.
Revenu annuel rapporté au capital investi. Plusieurs niveaux : rentabilité brute (loyer/prix), nette (après charges), nette-nette (après fiscalité). Un bon rendement locatif en France se situe généralement entre 5 et 10 % brut selon la ville et le type de bien.
Versement périodique (généralement mensuel) effectué par l'acheteur au vendeur dans le cadre d'un viager, jusqu'au décès du vendeur. Le montant dépend de la valeur du bien, du bouquet versé et de l'espérance de vie du vendeur.
Revenus issus de la location nue (non meublée). Imposés dans la catégorie des revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel (déduction des charges réelles). À ne pas confondre avec les BIC pour la location meublée.
Structure juridique dédiée à la détention et gestion de biens immobiliers. La SCI peut être à l'IR (transparence fiscale, revenus imposés chez les associés) ou à l'IS (imposition au niveau de la société avec amortissements). Outil privilégié pour la gestion patrimoniale et la transmission.
Véhicule d'investissement collectif en immobilier ("pierre-papier"). L'investisseur achète des parts et perçoit des revenus proportionnels. Rendement typique de 4 à 6 %. Avantages : diversification, mutualisation, gestion déléguée. Inconvénients : frais d'entrée, liquidité limitée.
Compensation financière versée lors d'un partage de bien (divorce, succession, sortie d'indivision). La soulte égalise les parts entre les parties. Elle peut être financée par un prêt bancaire dédié.
Professionnel ou bénévole chargé de la gestion courante d'une copropriété : entretien des parties communes, gestion financière, organisation des assemblées générales. Ses honoraires sont intégrés dans les charges de copropriété.
Ratio entre les charges de remboursement mensuelles et les revenus. Plafonné à 35 % en France depuis les recommandations du HCSF devenues contraignantes en 2022. Inclut tous les crédits en cours (immobilier, consommation, auto).
Taux maximum légal que les banques peuvent appliquer sur un crédit. Publié trimestriellement par la Banque de France. Inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur et tous les frais liés au prêt (TAEG). Un TAEG dépassant le taux d'usure entraîne un refus automatique du crédit.
Pourcentage de temps où le bien est inoccupé (entre deux locataires, travaux de remise en état). Typiquement 2 à 8 % selon la localisation et le type de bien. Un taux de vacance élevé impacte directement le cash-flow et la rentabilité.
Impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier. Calculée sur la valeur locative cadastrale, elle varie considérablement selon la commune (de 500 à 3 000+ €/an pour un appartement). Charge majeure dans le calcul de rentabilité nette.
Taux d'imposition le plus élevé appliqué à vos revenus. Les tranches 2026 sont : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %. La TMI détermine l'impact fiscal de vos revenus fonciers supplémentaires et l'intérêt des dispositifs de défiscalisation.
Indicateur financier mesurant la rentabilité annualisée d'un investissement en tenant compte de tous les flux de trésorerie (apport, loyers nets, fiscalité, revente). Un TRI supérieur au coût du crédit signifie que l'effet de levier est positif.
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. L'usufruit peut être viager (à vie) ou temporaire (durée fixe, souvent 15-20 ans dans les montages d'optimisation). L'usufruitier supporte les charges courantes et les impôts fonciers.
Somme des flux de trésorerie futurs actualisés à un taux de référence (coût du capital). Une VAN positive signifie que l'investissement crée de la valeur. Avec le TRI, c'est l'indicateur le plus utilisé en analyse financière immobilière avancée.
Vente immobilière où l'acheteur paie un bouquet (somme initiale) puis une rente viagère mensuelle jusqu'au décès du vendeur. En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter. En viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.
Classification géographique des communes françaises en zones A bis, A, B1, B2 et C selon la tension du marché immobilier. Le zonage détermine l'éligibilité au PTZ, les plafonds de loyer (encadrement des loyers) et les dispositifs fiscaux applicables.