Le 23 avril 2026 à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté les grandes lignes d'un projet de loi « Relance logement ». Sa mesure la plus commentée vise directement les bailleurs de passoires thermiques : un logement classé F ou G pourrait être remis en location à condition de signer un contrat de travaux avec une entreprise, les travaux d'amélioration énergétique devant être réalisés sous trois ans pour une maison individuelle et sous cinq ans pour un appartement en copropriété. L'objectif affiché par le Gouvernement : maintenir ou remettre sur le marché locatif 650 000 à 700 000 logements d'ici 2028.
Si vous possédez un logement classé G retiré du marché depuis le 1er janvier 2025, ou un logement F menacé par l'échéance du 1er janvier 2028, cette annonce peut changer votre stratégie locative. Au conditionnel seulement : le texte n'est ni déposé ni voté, et le calendrier d'interdiction de l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation reste, lui, pleinement applicable.
650 000 à 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché locatif d'ici 2028 — c'est l'objectif chiffré avancé par le Gouvernement le 23 avril 2026 à Marseille, lors de la présentation du projet de loi Relance logement.
⚠️ Statut au 12 juin 2026 : le projet de loi Relance logement n'est pas voté. Sa présentation en Conseil des ministres est prévue le 24 juin 2026, son dépôt au Sénat doit suivre dans la foulée, et le Gouvernement espère un vote avant fin 2026. Tant que la loi n'est pas promulguée, les règles actuelles s'appliquent intégralement : un logement classé G ne peut pas être mis ou remis en location (CCH art. L.173-1-1).
Ce que cet article couvre
Le contenu de l'annonce du 23 avril 2026 et son calendrier parlementaire, le mécanisme de remise en location sous engagement de travaux (trois ans en maison, cinq ans en copropriété), les cinq piliers du projet de loi dont l'élargissement du statut du bailleur privé dit « Jeanbrun », trois stratégies possibles pour le bailleur d'un T3 classé G, les questions que le texte laisse ouvertes, et les quatre erreurs à éviter tant que la loi n'est pas votée.
Interdiction de location des logements F et G : ce qui s'applique aujourd'hui
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104) a inscrit à l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores, déterminé par la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Ce calendrier est entré dans sa phase active depuis le 1er janvier 2025 et, en l'état des annonces gouvernementales, le projet de loi Relance logement ne le modifie pas.
| Échéance | Classe interdite à la location | Statut au 12 juin 2026 | Base légale |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | En vigueur — location interdite | CCH art. L.173-1-1 |
| 1er janvier 2028 | F | Maintenue par le projet de loi | CCH art. L.173-1-1 |
| 1er janvier 2034 | E | Maintenue par le projet de loi | CCH art. L.173-1-1 |
Ce point conditionne toute la lecture du texte : le projet de loi n'abroge ni ne reporte aucune de ces trois échéances — il y ajouterait une voie dérogatoire conditionnelle. L'échéance de 2034 pour les logements classés E soulève ses propres questions de périmètre, détaillées dans notre analyse de l'interdiction de location des logements classés E en 2034 et ses exceptions.
Dernier élément de contexte : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité (le facteur appliqué à la consommation électrique dans le calcul du DPE) est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 26 août 2025), sortant environ 850 000 logements chauffés à l'électricité des classes F et G sans aucuns travaux. Avant de raisonner sur le projet de loi, vérifiez donc si votre bien est encore, juridiquement, une passoire thermique.
Où en est le texte au Parlement ?
Le calendrier annoncé est resserré : présentation en Conseil des ministres le 24 juin 2026, dépôt au Sénat dans la foulée, vote espéré avant la fin de l'année 2026. Trois réserves s'imposent. D'abord, un projet de loi peut être amendé à chaque étape de la navette parlementaire : le mécanisme décrit dans cet article est celui de l'annonce du 23 avril 2026, pas celui d'un texte définitif. Ensuite, même en cas de vote avant fin 2026, l'entrée en vigueur effective du dispositif dépendrait des décrets d'application — le contenu exact du contrat de travaux y est expressément renvoyé. Enfin, aucune disposition n'a été précisée à ce stade pour les baux en cours.
Remise en location sous engagement de travaux : le mécanisme annoncé
Le cœur du dispositif tient en une phrase : un propriétaire dont le logement est classé F ou G pourrait le mettre ou le remettre en location, à condition de signer un contrat de travaux avec une entreprise, portant sur des travaux d'amélioration énergétique à réaliser dans un délai déterminé. La location redeviendrait possible non pas parce que le logement serait sorti des classes F ou G, mais parce que le bailleur se serait engagé, contractuellement, à l'en faire sortir.
Trois ans en maison, cinq ans en copropriété
Le délai de réalisation des travaux serait de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un appartement en copropriété. L'écart s'explique par la mécanique propre à la copropriété : les travaux les plus efficaces sur l'étiquette d'un appartement — isolation des murs par l'extérieur, remplacement d'un chauffage collectif, réfection de la toiture — relèvent des parties communes et supposent un vote en assemblée générale, parfois étalé sur plusieurs exercices budgétaires. Un bailleur de maison individuelle maîtrise seul son calendrier de chantier ; un copropriétaire, non.
Le point de départ exact du délai — signature du contrat, remise en location effective, entrée en vigueur de la loi — n'a pas été précisé : c'est l'un des paramètres que le texte ou ses décrets devront fixer, et il change matériellement le calcul du bailleur.
Les cinq piliers du projet de loi Relance logement
La remise en location des F et G n'est qu'un volet d'un texte plus large. Les annonces du 23 avril 2026 structurent le projet autour de cinq piliers.
| Pilier | Contenu annoncé |
|---|---|
| 1. ANRU 3 | Nouveau programme national de renouvellement urbain couvrant la période 2030-2040 |
| 2. Remise en location des F et G | Location possible sous engagement de travaux d'amélioration énergétique : trois ans en maison individuelle, cinq ans en copropriété |
| 3. Statut du bailleur privé élargi | Dispositif « Jeanbrun » : avantage fiscal par amortissement avec engagement de location de neuf ans, étendu à l'ancien (détail ci-dessous) |
| 4. Simplification de la construction | « Opérations d'intérêt local » inspirées des procédures dérogatoires des Jeux olympiques de 2024 |
| 5. Décentralisation | Transfert des aides à la pierre et de MaPrimeRénov' vers les collectivités territoriales |
Pour les bailleurs qui comptent sur les aides pour financer leur engagement de travaux, le cinquième pilier n'est pas anodin : une MaPrimeRénov' gérée par les collectivités pourrait voir ses conditions d'attribution varier selon les territoires.
Le dispositif « Jeanbrun » élargi : amortir un bien ancien avec travaux
Le troisième pilier intéresse directement les investisseurs. Le statut du bailleur privé — dit dispositif « Jeanbrun », du nom du ministre du Logement — repose sur un avantage fiscal par amortissement : le bailleur déduit chaque année de ses revenus locatifs imposables une fraction du prix du bien, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans. Le projet de loi prévoirait trois élargissements :
- l'extension aux maisons individuelles dans l'ancien, qui ouvrirait le dispositif au segment où se concentrent les passoires thermiques ;
- un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition pour ouvrir droit à l'avantage fiscal ;
- le remplacement de l'exigence de classe A ou B après travaux par un gain de deux lettres au DPE — par exemple passer de F à D.
Ce dernier point change l'économie des rénovations dans l'ancien : atteindre la classe A ou B y est souvent hors de portée technique ou financière, tandis qu'un gain de deux lettres correspond à un bouquet de travaux réaliste sur la plupart des passoires. Combiné au seuil ramené à 20 %, le dispositif élargi rendrait éligibles des opérations d'achat-rénovation-location aujourd'hui exclues.
Les questions que le texte laisse ouvertes
Trois zones d'ombre subsistent à ce stade, et l'honnêteté commande de les nommer plutôt que de les combler par des suppositions :
- Le contenu exact du contrat de travaux. Quels gestes seraient éligibles, quelle performance serait visée, l'entreprise devrait-elle détenir une qualification particulière : tout est renvoyé aux décrets d'application à venir.
- Les sanctions si l'engagement n'est pas tenu. Rien n'a été précisé à ce stade. Or le régime de sanction conditionnera la solidité du dispositif, pour le bailleur comme pour le locataire.
- Le sort des baux en cours. L'articulation entre un bail signé sous le régime dérogatoire et l'expiration du délai de travaux n'a pas été décrite.
Bailleur d'un T3 classé G : trois stratégies face au projet de loi
Prenons le cas le plus discuté depuis l'annonce du 23 avril 2026 : celui du bailleur dont le logement est sorti du marché locatif au 1er janvier 2025.
Profil : vous possédez un T3 en copropriété classé G, vacant depuis l'interdiction de location du 1er janvier 2025. Vous hésitez entre attendre le vote de la loi, engager des travaux dès maintenant, ou vendre. Aucun prix de marché n'est cité ici : les montants dépendent entièrement de votre ville, de votre copropriété et du bouquet de travaux retenu — l'exercice consiste à comparer des logiques de décision, pas des chiffres.
Scénario A — Attendre le vote de la loi
Vous ne percevez aucun loyer pendant toute la navette parlementaire, sans garantie sur la date d'entrée en vigueur ni sur le contenu final du dispositif : le mécanisme peut être amendé, durci ou abandonné en cours de route. Même voté avant fin 2026, le dispositif resterait suspendu à ses décrets d'application. Attendre n'est rationnel que si la vacance locative est financièrement supportable — et si vous avez vérifié au préalable que votre bien est bien encore classé G (voir scénario C). Si la vacance ne l'est pas, la vente reste l'alternative ; sur ce marché, les acheteurs les plus structurés sont les marchands de biens, dont nous avons détaillé la stratégie travaux sur les passoires thermiques en 2026 — connaître leur grille de lecture vous aide à négocier.
Scénario B — Engager les travaux sans attendre
Vous faites réaliser les travaux d'amélioration énergétique dès maintenant, pour sortir des classes F et G et relouer sans dépendre ni du vote de la loi ni de ses décrets. C'est la stratégie la plus robuste juridiquement : elle fonctionne dans tous les scénarios parlementaires, et elle vous épargne l'incertitude sur les sanctions d'un engagement non tenu. Son coût dépend de l'ampleur du bouquet (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) et des aides mobilisables selon votre situation ; en copropriété, les postes relevant des parties communes ajoutent le délai des votes en assemblée générale. Avant de signer le moindre devis, chiffrez le bouquet et les aides 2026 avec le simulateur travaux et rénovation énergétique Mon Simulateur Immobilier.
Scénario C — Vérifier l'étiquette 2026 avant tout
C'est l'étape que beaucoup de bailleurs sautent. Si votre DPE a été établi avant le 1er janvier 2026 et que le logement est chauffé à l'électricité, son étiquette a peut-être changé sans travaux : le passage du coefficient électricité de 2,3 à 1,9 (arrêté du 26 août 2025) a sorti environ 850 000 logements des classes F et G. L'ADEME délivre gratuitement une attestation de la nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit — la démarche pas à pas est détaillée dans notre guide de l'attestation DPE 2026 gratuite de l'ADEME. Si votre T3 est devenu E, l'interdiction de location ne vous concerne plus avant le 1er janvier 2034 : ni engagement de travaux, ni attente du vote.
| Stratégie | Reprise des loyers | Dépendance au projet de loi | Risque principal |
|---|---|---|---|
| A — Attendre le vote | Après promulgation et décrets, au plus tôt | Totale | Texte amendé, retardé ou non voté ; vacance prolongée |
| B — Travaux immédiats | Après les travaux | Aucune | Coût du bouquet ; délais d'assemblée générale en copropriété |
| C — Attestation 2026 d'abord | Immédiate si le bien sort de F et G | Aucune | Aucun (démarche gratuite) — sans effet si le bien reste F ou G |
À retenir : quelle que soit la stratégie, la première étape est identique et gratuite : établir l'étiquette DPE 2026 réelle de votre bien. Les scénarios A et B ne se comparent sérieusement qu'une fois cette vérification faite.
Les quatre erreurs à éviter tant que la loi n'est pas votée
Erreur n° 1 — Considérer le texte comme déjà applicable
L'annonce du 23 avril 2026 a été largement relayée, parfois comme une mesure acquise. Elle ne l'est pas : le projet de loi sera présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 et le vote n'est espéré qu'avant fin 2026. Si vous remettez aujourd'hui un logement classé G en location, vous êtes en infraction avec l'article L.173-1-1 du CCH — l'existence d'un projet de loi ne crée aucun droit. Et signer dès maintenant un « engagement de travaux » avec une entreprise ne vous protège pas davantage : le contrat prévu par le dispositif n'a encore aucune existence juridique.
Erreur n° 2 — Engager des travaux sans vérifier l'étiquette 2026
Environ 850 000 logements sont sortis des classes F et G au 1er janvier 2026 par le seul effet du coefficient électricité ramené à 1,9 (arrêté du 26 août 2025). Engager un bouquet de travaux — ou différer une mise en location — sur la foi d'un DPE calculé avec l'ancien coefficient 2,3, c'est potentiellement financer des travaux pour résoudre un problème qui n'existe plus. L'attestation gratuite de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME établit la nouvelle étiquette sans refaire de diagnostic : c'est la vérification à faire avant tout devis.
Erreur n° 3 — Confondre maintien du calendrier et dérogation
Le projet de loi ne reporte aucune échéance : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 (CCH art. L.173-1-1). Le dispositif annoncé est une voie dérogatoire conditionnelle — louer malgré le classement, contre un engagement de travaux —, pas un décalage du calendrier. Concrètement, pour un logement F, l'échéance du 1er janvier 2028 arrivera quoi qu'il advienne du texte ; si la loi est votée, le dispositif offrirait alors une porte conditionnelle, pas une exemption.
Erreur n° 4 — Ignorer la contrainte copropriété
Le délai de cinq ans en copropriété n'est pas un confort : c'est la reconnaissance du fait que les travaux décisifs y passent par des votes d'assemblée générale que vous ne contrôlez pas seul. Avant de signer un engagement de travaux sur un lot en copropriété, vérifiez ce qui relève de vos parties privatives, ce qui dépend d'un vote collectif, et l'état des projets de travaux déjà votés ou inscrits à l'ordre du jour — votre engagement individuel ne doit pas reposer sur une décision collective hypothétique.
⚠️ Attention : ne signez aucun contrat de travaux « au titre » du futur dispositif avant la promulgation de la loi et la publication de ses décrets d'application. Le contenu exact du contrat exigé (gestes éligibles, qualification de l'entreprise, performance cible) n'est pas défini à ce stade, et rien ne garantit qu'un contrat signé avant l'entrée en vigueur serait reconnu.
Vérifiez votre étiquette DPE 2026 avant toute décision
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Simulez votre étiquette DPE 2026 — coefficient électricité 1,9 inclus — à partir des données de votre DPE existant, et vérifiez en quelques minutes si votre bien est encore concerné par l'interdiction de location avant d'attendre la loi, de signer un devis ou d'engager un contrat de travaux.
Pour aller plus loin : le simulateur travaux et rénovation énergétique chiffre le coût de votre futur engagement de travaux, aides 2026 (MaPrimeRénov', CEE) déduites.
Conclusion
Le projet de loi Relance logement dessine une porte de sortie pour les bailleurs de logements F et G : remise en location contre un engagement de travaux de trois ans en maison et cinq ans en copropriété, et statut fiscal du bailleur privé élargi à l'ancien, avec un seuil de travaux ramené de 30 % à 20 % du prix d'acquisition et une cible de gain de deux lettres au DPE. Mais au 12 juin 2026, rien de tout cela n'est en vigueur : présentation en Conseil des ministres le 24 juin 2026, vote espéré avant fin 2026, décrets d'application ensuite — et un calendrier d'interdiction G 2025, F 2028, E 2034 qui, lui, ne bouge pas.
La décision rationnelle ne dépend donc pas du Parlement : elle commence par établir l'étiquette 2026 réelle de votre bien, puis par comparer attente, travaux et vente sur cette base. Le simulateur Mon DPE 2026 Mon Simulateur Immobilier calcule votre étiquette avec le coefficient 1,9 et vous dit si votre logement est encore concerné par l'interdiction de location — avant d'engager le moindre euro.
