Sur le papier, le match semble plié : 15 % d'impôt sur les sociétés jusqu'à 42 500 € de bénéfice (art. 219, I-b du CGI) d'un côté ; votre taux marginal d'imposition majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 47,2 % au total pour une TMI à 30 % — de l'autre. C'est sur ce comparatif annuel que la plupart des guides s'arrêtent. Et c'est précisément là qu'ils vous induisent en erreur.
Car le vrai différentiel se joue à la revente. À l'IS, la plus-value imposable — régime des plus-values professionnelles — est le prix de cession diminué de la valeur nette comptable : les amortissements déduits reviennent dans la base, sans abattement de durée. À l'IR, la plus-value privée s'efface progressivement : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Sur 15 ou 20 ans, ce seul poste peut inverser le classement.
57 750 € contre 13 062 € : c'est l'impôt sur la plus-value de revente au bout de 20 ans dans notre projection chiffrée, selon que la SCI est à l'IS ou à l'IR — avant même le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % dû pour distribuer le produit de vente aux associés.
Ce que cet article couvre
Cet article compare les deux régimes fiscaux d'une SCI en 2026 : imposition annuelle des loyers, amortissement, contribution sur les revenus locatifs, dividendes au PFU de 31,4 %, et surtout fiscalité de sortie — plus-value privée abattue contre plus-value sur valeur nette comptable. Il chiffre une projection sur 20 ans et détaille la couche holding : régime mère-fille et intégration fiscale.
SCI à l'IS ou à l'IR : deux logiques fiscales opposées
Par défaut, une société civile immobilière relève de l'article 8 du CGI : elle est dite « translucide ». Elle ne paie pas d'impôt elle-même ; chaque associé personne physique est imposé sur sa quote-part de résultat en revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux — un taux maintenu en 2026 pour les loyers nus comme pour les plus-values immobilières des particuliers.
Ce régime ouvre droit au déficit foncier : lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156, I-3° du CGI), portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G en classe A à D — un doublement prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Ce levier se combine avec les obligations DPE qui pèsent sur une SCI familiale propriétaire d'une passoire thermique.
L'option pour l'impôt sur les sociétés s'exerce sur le fondement de l'article 239 du CGI. Depuis la loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317, art. 50), elle n'est plus irrévocable d'emblée : la société peut y renoncer jusqu'au 5ᵉ exercice suivant celui de l'option, avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d'IS de l'exercice visé (BOI-IS-CHAMP-20-20-30). Passé ce délai, l'option devient irrévocable ; après renonciation, aucune nouvelle option n'est possible.
L'IS peut aussi s'imposer de plein droit : la location meublée étant une activité commerciale (art. 35 et 206, 2 du CGI), une SCI à l'IR qui meuble ses lots bascule à l'IS dès que les recettes commerciales excèdent 10 % des recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320).
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS | Référence |
|---|---|---|---|
| Imposition des loyers | Barème IR + 17,2 % de PS | IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà | art. 8 et 219 CGI |
| Amortissement du bâti | Non | Oui, par composants (terrain exclu) | droit commun de l'IS |
| Déficit imputable sur le revenu global | Oui : 10 700 €/an (21 400 € rénovation énergétique) | Non — le déficit reste au niveau de la société | art. 156, I-3° CGI |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, abattements 22/30 ans | Prix de cession − valeur nette comptable, taux plein | art. 150 U et s. ; art. 219 CGI |
| Sortie du cash vers l'associé | Directe (résultat déjà imposé chez l'associé) | Dividendes au PFU 31,4 % | art. 200 A CGI ; LFSS 2026, art. 12 |
| CRL 2,5 % des loyers | Non (associés personnes physiques uniquement) | Oui, immeubles achevés depuis 15 ans ou plus | art. 234 nonies CGI |
| IFI sur les parts | Taxable | Taxable — l'option est neutre | art. 965 CGI |
Deux prélèvements complètent le tableau. La contribution sur les revenus locatifs (CRL) frappe à 2,5 % les loyers des personnes morales — dont les SCI à l'IS — sur les immeubles achevés depuis quinze ans au moins (art. 234 nonies du CGI ; exonérations : loyers soumis à TVA ou n'excédant pas 1 830 € par local et par an). L'IFI, lui, est neutre : les parts restent taxables à hauteur de la fraction représentative d'immobilier imposable, quelle que soit l'option (art. 965 du CGI).
Attention aux chiffres périmés : depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, la « flat tax » sur les dividendes n'est plus de 30 % mais de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux — LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12). Tout comparatif calé sur 30 % fausse la projection de sortie.
Détention, distribution, sortie : où le match IS/IR se joue vraiment
Comparer les deux régimes suppose de suivre l'argent sur trois temps : détention, distribution, revente. Chaque régime gagne sur un terrain et perd sur l'autre.
Phase de détention : l'amortissement, atout maître de l'IS
À l'IS, le bâti s'amortit par composants — gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements —, chacun sur sa durée propre, le terrain restant non amortissable. Cette charge comptable, sans sortie de trésorerie, réduit le résultat imposable année après année : sur un immeuble ancien, elle absorbe souvent une large part des loyers nets et maintient le bénéfice dans la tranche à 15 %, réservée aux 42 500 premiers euros (art. 219, I-b du CGI).
À l'IR, rien de tel : la base imposable est constituée des loyers encaissés diminués des seules charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, gestion, taxe foncière). Chaque euro de résultat est imposé au taux marginal majoré des prélèvements sociaux : 47,2 % pour une TMI à 30 %, 58,2 % à 41 %.
La location nue dispose depuis 2026 d'un embryon d'équivalent : l'amortissement du locatif créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, dont l'application à une SCI à l'IR reste à confirmer au regard du texte. En meublé exploité en nom propre, le régime réel offre en revanche un amortissement pleinement comparable : voir notre comparatif LMNP 2026, micro-BIC ou réel.
Distribution : le péage de 31,4 % qui change l'équation
L'avantage annuel de l'IS ne vaut que tant que le résultat reste dans la société. Dès que les associés veulent percevoir les loyers, la distribution subit le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % — 12,8 % d'impôt sur le revenu (art. 200 A du CGI) et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale, modifié par la LFSS 2026, art. 12). L'option globale pour le barème reste possible, avec abattement de 40 % et CSG partiellement déductible (art. 158, 3-2° du CGI).
À retenir : l'amortissement à l'IS ne supprime pas l'impôt, il le diffère. La SCI à l'IS est une machine à capitaliser ; la SCI à l'IR, un régime de distribution. C'est l'usage des loyers — réinvestis ou consommés — qui doit guider l'option, pas le taux facial.
Sortie : plus-value privée abattue contre plus-value sur valeur nette comptable
À l'IR, la cession relève du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI) : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention réduisent la base : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ pour l'impôt (exonération à 22 ans) ; 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ puis 9 % de la 23ᵉ à la 30ᵉ pour les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans). Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (art. 1609 nonies G du CGI), toujours en vigueur en 2026 — l'exonération ramenée à 17 ans évoquée fin 2025 n'a jamais été votée. Le détail figure dans notre guide du calcul de la plus-value immobilière en 2026.
À l'IS, la plus-value professionnelle est égale au prix de cession diminué de la valeur nette comptable, c'est-à-dire du prix d'origine minoré des amortissements pratiqués. Elle est imposée au taux de droit commun, sans abattement de durée : détenir 5, 15 ou 25 ans ne change rien. Plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable est élevée.
⚠️ Attention : l'amortissement n'est pas un cadeau fiscal, c'est une avance. À la revente, chaque euro amorti majore d'un euro la plus-value imposable à l'IS — et il faudra encore 31,4 % de PFU pour faire remonter le produit de cession aux associés.
La couche holding : régime mère-fille et intégration fiscale
Lorsque plusieurs SCI à l'IS sont détenues par une holding, deux régimes structurent la remontée des résultats. Le régime mère-fille (art. 145 et 216 du CGI) exonère les dividendes des filiales détenues à 5 % au moins et conservées deux ans, sous réserve d'une quote-part de frais et charges de 5 %. L'intégration fiscale (art. 223 A) consolide les résultats des filiales détenues à 95 % au moins, toutes à l'IS et aux exercices coïncidents. La holding facilite aussi la transmission — donner des parts plutôt qu'un immeuble —, un enjeu chiffré dans notre guide des droits de succession sur l'immobilier en 2026.
Ces deux régimes supposent que toutes les sociétés du groupe soient à l'IS : une SCI restée à l'IR ne peut être ni fille du régime mère-fille, ni membre d'une intégration fiscale. Avec la quote-part de 5 %, l'imposition effective des dividendes remontés ressort à environ 1,25 % au taux de 25 % — sans commune mesure avec les 31,4 % de PFU d'une distribution directe aux associés personnes physiques.
Projection chiffrée sur 20 ans : SCI à l'IS contre SCI à l'IR
Profil : un immeuble de rapport ancien, achevé depuis plus de quinze ans, acheté 400 000 € (dont 80 000 € de terrain), loué 24 000 € par an — 6 % de rendement brut —, financé sur vingt ans dans la fourchette de 3,3 à 3,5 % hors assurance de juillet 2026 (baromètres courtiers). Charges et intérêts déductibles : 8 000 € par an. Associés à TMI 30 %. Revalorisation prudente de 1 % par an, cohérente avec un marché stabilisé (+0,2 % sur un an au T1 2026, note de conjoncture Notaires de France-INSEE n° 72, juillet 2026).
Pour poser vos hypothèses de loyers et de charges, notre méthode de calcul de la rentabilité locative brute et nette détaille chaque poste.
Scénario A — Année type de détention
| Poste (année type) | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 24 000 € | 24 000 € |
| Charges et intérêts déductibles | −8 000 € | −8 000 € |
| Amortissement du bâti (2,5 % × 320 000 €) | — | −8 000 € |
| Base imposable | 16 000 € | 8 000 € |
| Impôt de l'année | 7 552 € (barème 30 % + PS 17,2 %) | 1 200 € (IS 15 %) |
| CRL (2,5 % des loyers, immeuble de 15 ans ou plus) | — | 600 € |
| Trésorerie après impôts | 8 448 € (chez les associés) | 14 200 € (dans la société) |
En phase de détention, l'IS écrase le match : 1 800 € de prélèvements annuels (IS et CRL) contre 7 552 €, soit 5 752 € d'écart par an et environ 115 000 € sur vingt ans. Mais cette trésorerie est dans la société : distribuer chaque année le résultat net comptable (environ 6 200 €) coûte encore 1 947 € de PFU, ramenant le flux net perçu à 4 253 € — moins que les 8 448 € de la SCI à l'IR.
Scénario B — Revente au bout de 20 ans
| Poste (revente année 20) | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Prix de revente (+1 % par an) | 488 000 € | 488 000 € |
| Base de plus-value | 88 000 € (prix − prix d'acquisition) | 248 000 € (prix − VNC de 240 000 €) |
| Abattements pour durée (20 ans) | −90 % à l'IR, −24,75 % aux PS | Aucun |
| Impôt sur le revenu / IS | 1 672 € (19 % × 8 800 €) | 57 750 € (15 % puis 25 %) |
| Prélèvements sociaux | 11 390 € (17,2 % × 66 220 €) | — |
| Total impôt à la revente | 13 062 € | 57 750 € |
| Écart en faveur de l'IR à la sortie | — | 44 688 € |
À la sortie, la hiérarchie s'inverse. La valeur nette comptable étant tombée à 240 000 €, la SCI à l'IS est taxée sur 248 000 € de plus-value au taux plein. La plus-value privée, elle, est réduite de 90 % à l'impôt sur le revenu après vingt ans, sa base nette de 8 800 € restant loin du seuil de la surtaxe. Et l'écart s'aggrave avec le temps : à 22 ans, exonération totale d'impôt sur le revenu ; à 30 ans, de prélèvements sociaux. La plus-value IS ne connaît aucune décote de durée — et le produit de cession supportera encore 31,4 % de PFU pour être appréhendé.
Le bilan dépend donc de votre trajectoire : environ 115 000 € d'impôt économisés en détention côté IS, mais 44 688 € rendus à la revente et un péage de 31,4 % sur chaque distribution. Capitalisation longue sans revente programmée : l'IS l'emporte souvent. Loyers consommés et revente à horizon 20-30 ans : l'IR reprend l'avantage.
Les 4 erreurs qui faussent le comparatif SCI IS ou IR
Erreur n° 1 — Comparer les taux annuels et ignorer la fiscalité de sortie
C'est le biais de la plupart des comparatifs : 15 % contre 47,2 %, match plié. Mais si vous revendez un jour, l'IS reprend à la sortie une grande partie de ce qu'il a accordé — 44 688 € d'impôt supplémentaire dans notre projection. Aucune option sérieuse ne se prend sans chiffrer la cession, même hypothétique.
Erreur n° 2 — Raisonner avec la flat tax à 30 %
Le PFU sur les dividendes est de 31,4 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (LFSS 2026, art. 12) : tout tableur calé sur 30 % sous-estime le coût des distributions. L'erreur symétrique existe aussi : appliquer 18,6 % aux loyers de la location nue ou aux plus-values immobilières des particuliers, qui restent à 17,2 % — la hausse frappe les dividendes, les autres revenus mobiliers et les loyers meublés, pas la location nue.
Erreur n° 3 — Opter à l'IS « pour essayer »
L'option n'est réversible que pendant cinq exercices (art. 239 du CGI) ; passé ce délai, elle devient définitivement irrévocable, et une renonciation interdit toute nouvelle option. Opter sans projection à 15-20 ans revient à figer la fiscalité de sortie de tout votre patrimoine sur un calcul de coin de table.
⚠️ Attention : le taux réduit de 15 % ne vaut que sur les 42 500 premiers euros de bénéfice et sous conditions : chiffre d'affaires hors taxes n'excédant pas 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (art. 219, I-b du CGI). Le relèvement du plafond à 100 000 €, envisagé pendant les débats du PLF 2026, n'a pas été retenu.
Erreur n° 4 — Meubler un lot dans une SCI à l'IR
La location meublée est commerciale : au-delà de 10 % des recettes totales hors taxes, la SCI bascule à l'IS de plein droit (art. 206, 2 du CGI ; BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320), avec toutes les conséquences décrites sur la plus-value de sortie. Si le meublé est votre stratégie, comparez d'abord l'exploitation en nom propre au régime réel.
À vérifier avant d'opter pour l'IS : votre horizon de revente (avant ou après 22 ans ?), votre TMI actuelle et future, la part des loyers consommée plutôt que réinvestie, la présence de lots meublés, l'âge de l'immeuble (CRL de 2,5 % au-delà de 15 ans) et un éventuel projet de holding ou de transmission. Chaque paramètre déplace le point de bascule.
Projetez les deux régimes sur votre propre opération
Simulateur holding immobilier Mon Simulateur Immobilier
Comparez SCI à l'IR et SCI à l'IS sur vos propres chiffres : imposition annuelle des loyers (barème + 17,2 % contre IS 15 %/25 % et CRL), coût des distributions au PFU de 31,4 %, et surtout fiscalité de sortie — plus-value privée abattue contre plus-value sur valeur nette comptable — projetées sur 15 à 20 ans, en direct ou via une holding.
Pour aller plus loin : calculateur de plus-value immobilière pour chiffrer votre cession à l'IR, et simulateur de rentabilité locative pour poser vos hypothèses de loyers.
Conclusion
Le choix entre SCI à l'IS et SCI à l'IR n'est pas un duel de taux, c'est un arbitrage entre deux calendriers d'imposition. L'IS allège la détention grâce à l'amortissement, au prix d'une plus-value de sortie calculée sur la valeur nette comptable et d'un péage de 31,4 % à chaque distribution. L'IR taxe plus lourdement chaque année, mais offre une sortie abattue puis exonérée à 22 et 30 ans. Horizon, TMI, besoin de revenus et transmission font pencher la balance — jamais le taux facial seul.
Avant d'exercer une option qui ne restera réversible que cinq exercices, chiffrez les deux trajectoires sur vos hypothèses. Le simulateur holding immobilier Mon Simulateur Immobilier projette détention, distribution et revente dans les deux régimes, y compris la fiscalité de sortie que les comparatifs annuels escamotent.
