Une maison classée F, vendue 25 % moins cher qu'une équivalente classée D, interdite à la location dès 2028 — et pourtant convoitée par les investisseurs. Le paradoxe tient en un mot : le dispositif Jeanbrun. Ce nouveau statut du bailleur privé, issu de la loi de finances pour 2026, transforme une passoire thermique en machine à amortir : vous achetez décoté, vous rénovez, vous louez, et vous déduisez chaque année une fraction du prix de vos loyers. Encore faut-il que le bien entre dans le champ du dispositif.
Et c'est là que tout se joue en ce moment. Dans sa version initiale, le Jeanbrun excluait les maisons individuelles dans l'ancien et imposait une rénovation lourde (au moins 30 % du prix d'acquisition) pour atteindre une étiquette A ou B. Une proposition de loi, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, propose d'élargir massivement ce périmètre. Si elle est votée définitivement, acheter une passoire pour la louer deviendrait l'une des opérations les plus avantageuses fiscalement de 2026. Voici le nouveau calcul — et pourquoi il reste, à ce stade, conditionnel.
Une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison classée D — selon les données de ventes 2024 publiées par les Notaires de France (rapport annuel, décembre 2025). Pour les appartements, l'écart est de 12 %. C'est le point de départ de toute opération « achat décoté + travaux + Jeanbrun ».
Ce que cet article couvre
Le fonctionnement du dispositif Jeanbrun (amortissement, durée d'engagement, plafonds de loyers), l'état réel du projet d'assouplissement à date — voté seulement en première lecture à l'Assemblée, pas encore par le Sénat —, ce que changerait l'ouverture aux maisons anciennes et le passage à un critère de « gain de classes DPE », une simulation investisseur complète (achat décoté, travaux, amortissement), les conditions cumulatives à respecter et les pièges qui peuvent faire tomber tout l'avantage fiscal.
Le dispositif Jeanbrun : un amortissement contre un engagement de location
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal d'investissement locatif créé par la loi de finances pour 2026, entré en vigueur le 21 février 2026. Il succède au dispositif Pinel, éteint depuis fin 2024. Sa logique rompt avec celle du Pinel : là où le Pinel accordait une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat, le Jeanbrun repose sur un amortissement — la déduction annuelle d'une fraction de la valeur du bien des revenus fonciers du bailleur.
Le principe : en contrepartie d'un engagement de location nue d'au moins neuf ans, à des loyers plafonnés, le propriétaire amortit chaque année une part du prix d'acquisition. Le dispositif s'applique sur tout le territoire, sans condition de zonage, aux logements acquis ou achevés après la publication de la loi de finances pour 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028.
Les taux d'amortissement et les plafonds
Le taux d'amortissement annuel dépend du niveau d'effort consenti sur le loyer : plus le loyer est social, plus le taux est élevé. Le plafond annuel d'amortissement suit la même logique. Les ordres de grandeur publiés à partir du texte de la loi de finances pour 2026 sont les suivants — ils dépendent du caractère neuf ou ancien du bien et restent à confirmer dans les textes d'application.
| Niveau de loyer | Décote loyer vs marché | Taux d'amortissement annuel (indicatif) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | ≈ −15 % | 3 % à 3,5 % | 8 000 € |
| Social | ≈ −30 % | 3,5 % à 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | ≈ −45 % | 4 % à 5,5 % | 12 000 € |
L'amortissement se déduit des revenus fonciers : il réduit la base imposable et donc l'impôt, à hauteur du taux marginal d'imposition (TMI, la tranche d'impôt sur le revenu la plus élevée du foyer) du bailleur. L'engagement de location de neuf ans s'accompagne de plafonds de ressources du locataire et de l'interdiction de louer à un membre du foyer fiscal — les règles classiques de l'investissement locatif aidé.
Profil : investisseur à TMI 30 % ou 41 %, déjà bailleur ou primo-investisseur, prêt à acheter un bien décoté et à engager une rénovation énergétique pour le remettre en location longue durée sous plafonds de loyers.
L'assouplissement Jeanbrun : où en est vraiment le texte ?
C'est le cœur du sujet, et la prudence s'impose : l'élargissement du dispositif Jeanbrun aux passoires n'est pas encore voté. Dans sa version d'origine (loi de finances pour 2026), le Jeanbrun s'applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs et impose, pour l'ancien rénové, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et l'atteinte d'une étiquette A ou B au DPE (diagnostic de performance énergétique).
Une proposition de loi « pour la mobilisation de l'habitat existant en réponse à la crise du logement », portée par la rapporteure Valérie Létard, a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, par 85 voix contre 29. Ce texte s'inscrit dans le mouvement plus large du projet de loi « Relance logement » annoncé par le Premier ministre le 23 avril 2026, qui prévoit notamment de réautoriser la location des passoires F et G contre un engagement de travaux (trois ans pour une maison, cinq ans pour un logement en copropriété), avec l'objectif de remettre 650 000 à 700 000 logements sur le marché locatif d'ici 2028.
Les trois changements envisagés pour le Jeanbrun
Si la proposition de loi est adoptée définitivement, trois modifications transformeraient l'opération « achat passoire + Jeanbrun ». En l'état du texte voté à l'Assemblée :
| Paramètre | Jeanbrun version initiale (LF 2026) | Version envisagée (texte AN, 28/05/2026) |
|---|---|---|
| Type de bien | Immeubles collectifs uniquement | Élargi aux maisons individuelles dans l'ancien |
| Seuil de travaux | ≥ 30 % du prix d'acquisition | Plancher abaissé à 20 % du prix d'acquisition (au lieu de 30 %) |
| Critère énergétique | Atteindre une étiquette A ou B | Gain d'au moins 2 classes DPE pour un F/G, 1 classe pour un E |
Le changement de logique est majeur. L'exigence d'atteindre une étiquette A ou B excluait de fait la plupart des passoires : une maison classée G n'atteint quasiment jamais le A ou le B en une seule rénovation. Le critère de « gain de deux classes » est, lui, accessible — passer de G à E, ou de F à D, est un objectif réaliste avec un bouquet de travaux cohérent. L'abaissement du plancher de travaux de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, voté par amendement pour tenir compte des biens au prix au mètre carré très différent, élargirait encore le dispositif.
⚠️ Attention : ces trois paramètres sont, à la date de publication, au stade d'un texte adopté en première lecture à l'Assemblée. Le texte doit encore être examiné par le Sénat, puis éventuellement faire l'objet d'une commission mixte paritaire, avant promulgation. Les seuils, le périmètre et les critères énergétiques peuvent encore évoluer. Ne signez aucune opération en pariant sur ces règles tant que la loi n'est pas promulguée et ses décrets d'application publiés.
Le triangle de l'opération : décote, travaux, amortissement
L'intérêt d'acheter une passoire pour la louer ne tient pas à un seul avantage, mais à l'addition de trois leviers qui se cumulent. C'est cette mécanique qu'il faut chiffrer avant de se décider.
Levier 1 — La décote à l'achat (valeur verte)
Un mauvais DPE fait chuter le prix. Selon les Notaires de France (données de ventes 2024, rapport publié en décembre 2025), une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison classée D, et un appartement classé G, 12 % moins cher qu'un classé D. Cette décote — la contrepartie négative de la « valeur verte » — est le premier moteur de l'opération : vous achetez le défaut énergétique à prix cassé, puis vous le corrigez.
La décote n'est cependant ni uniforme ni garantie : elle dépend de la tension du marché local, du type de bien (plus forte sur les maisons que sur les appartements) et de l'ampleur des travaux à prévoir. Sur un marché tendu, une passoire peut même se vendre quasiment au prix d'un bien sain, faute d'offre. C'est pourquoi la décote réelle se mesure bien par bien.
Levier 2 — Les travaux et leurs aides
Les travaux de rénovation énergétique sont à la fois la condition d'entrée dans le Jeanbrun (gain de classes), la levée de l'interdiction de location, et un poste partiellement financé. Plusieurs aides se cumulent : MaPrimeRénov' (aide nationale de l'Agence nationale de l'habitat, ANAH, réservée en 2026 à la rénovation d'ampleur pour les gestes structurants comme l'isolation des murs), les certificats d'économies d'énergie (CEE, primes financées par les fournisseurs d'énergie), l'éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €) et la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux. Toutes exigent une entreprise RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Levier 3 — L'amortissement Jeanbrun
Une fois le bien rénové et loué, l'amortissement déduit chaque année une fraction du prix des revenus fonciers, réduisant l'impôt à hauteur de votre TMI. Sur un bien de 200 000 € amorti à 3,5 % par an, ce sont 7 000 € de base imposable effacés chaque année — soit, à TMI 30 % et avec 17,2 % de prélèvements sociaux, une économie de l'ordre de 3 300 € par an, dans la limite du plafond annuel applicable et sous réserve des règles définitives.
Économie : c'est l'empilement qui crée la rentabilité — décote à l'achat (capital), aides travaux (coût de la rénovation réduit) et amortissement (impôt réduit chaque année pendant l'engagement). Aucun de ces leviers, isolé, ne suffit ; ensemble, ils peuvent transformer une passoire interdite à la location en actif fiscalement optimisé.
Étude de cas : maison classée G achetée pour être louée (illustratif)
Prenons un cas illustratif — les montants sont donnés à titre indicatif, dans des fourchettes de marché réalistes, et ne remplacent ni une simulation ni l'avis d'un conseiller. Et rappelons que le volet Jeanbrun « maisons anciennes » dépend du vote définitif de la loi. Vous repérez une maison de village classée G, dont une équivalente classée D se vendrait autour de 200 000 € sur le secteur (référence DVF locale). Avec la décote G observée par les Notaires (≈ 25 %), elle s'affiche autour de 150 000 €.
Scénario — Maison G achetée décotée, rénovée pour gagner deux classes (G vers E), puis louée sous Jeanbrun
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix d'achat (maison G décotée) | ≈ 200 000 € − 25 % (décote G/D, Notaires 2024) | 150 000 € |
| Travaux de rénovation | Bouquet visant un gain de 2 classes (G vers E) | 45 000 € |
| Aides travaux estimées | MaPrimeRénov' (rénovation d'ampleur) + CEE | −15 000 € |
| Coût total de revient | Achat + travaux − aides | 180 000 € |
| Amortissement annuel (illustratif) | ≈ 3,5 % du prix, plafond 8 000 € | ≈ 6 300 €/an |
À lire ainsi : vous mobilisez 180 000 € de revient pour un bien dont l'équivalent sain vaut 200 000 €, vous avez levé l'interdiction de location en franchissant le seuil de classes, et vous effacez chaque année une part de vos revenus fonciers via l'amortissement. À TMI 30 %, 6 300 € amortis représentent environ 2 970 € d'économie d'impôt et de prélèvements sociaux par an. Le rendement réel de l'opération dépend du loyer plafonné applicable, du coût de financement et de la fiscalité de sortie — autant de variables à chiffrer poste par poste, et non à approximer.
Les erreurs qui font tomber l'avantage fiscal
Erreur n° 1 — Acheter en pariant sur une loi non promulguée
L'élargissement du Jeanbrun aux maisons anciennes et l'assouplissement du critère travaux ne sont, à date, qu'un texte adopté en première lecture à l'Assemblée. Signer un compromis sur une maison classée G en supposant que vous bénéficierez du Jeanbrun, c'est prendre un risque réglementaire réel : si le Sénat modifie le texte ou si la promulgation tarde, votre opération peut perdre son fondement fiscal. Sécurisez votre montage sur le droit en vigueur, pas sur un projet.
Erreur n° 2 — Confondre le statut Jeanbrun et la simple levée d'interdiction
Le projet de loi « Relance logement » prévoit deux choses distinctes : d'un côté, réautoriser la location des F/G contre un engagement de travaux (3 ou 5 ans) ; de l'autre, l'avantage fiscal Jeanbrun. Pouvoir relouer ne signifie pas bénéficier de l'amortissement. Le Jeanbrun impose ses propres conditions (location nue, 9 ans, plafonds de loyers et de ressources). Ne mélangez pas les deux régimes.
Erreur n° 3 — Sous-estimer les travaux nécessaires au gain de classes
Passer de G à E, ou de F à D, suppose un bouquet de travaux cohérent (isolation, chauffage, ventilation), pas un geste isolé. Un devis sous-dimensionné qui n'atteint pas le gain de classes requis vous prive à la fois de la levée d'interdiction et de l'éligibilité au dispositif. Faites estimer le gain de classes attendu poste par poste avant d'acheter, pas après.
⚠️ Attention : vérifiez d'abord votre étiquette 2026. La réforme du coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité (le facteur 2,3 ramené à 1,9 dans la méthode 3CL-DPE, arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel le 26 août 2025, en vigueur le 1er janvier 2026) a fait sortir de nombreux logements électriques des classes F et G sans travaux. Une « passoire » repérée sur une annonce ancienne n'en est peut-être plus une — ce qui change radicalement la décote négociable et le gain de classes possible.
Erreur n° 4 — Oublier la fiscalité de sortie et la durée d'engagement
L'amortissement Jeanbrun a une contrepartie : il réduit le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value à la revente, et l'engagement de neuf ans verrouille le bien. Sortir trop tôt fait perdre l'avantage et peut déclencher des reprises. Une opération Jeanbrun se raisonne sur l'ensemble du cycle — achat, détention, revente — pas sur la seule économie d'impôt annuelle.
Chiffrez votre opération avant d'acheter
Simulateur décote DPE Mon Simulateur Immobilier
Avant de négocier une passoire, mesurez la décote réellement attendue sur le bien : le simulateur croise la classe énergétique (F ou G), le type de bien (maison ou appartement), le prix de marché local et la localisation pour estimer l'écart de prix par rapport à un bien sain — la base de calcul de toute opération « achat décoté + travaux + Jeanbrun ».
Pour aller plus loin : chiffrer les travaux et le gain de classes DPE et vérifier votre étiquette 2026 après réforme du coefficient.
Conclusion
Acheter une passoire pour la louer peut devenir, en 2026, l'une des opérations les plus efficaces fiscalement — à condition d'empiler correctement les trois leviers (décote à l'achat, aides travaux, amortissement Jeanbrun) et de respecter les conditions du dispositif. Mais le volet décisif pour les maisons anciennes — élargissement du périmètre, suppression du seuil de travaux, critère de gain de classes — reste, à ce stade, suspendu au vote définitif de la proposition de loi adoptée en première lecture le 28 mai 2026. Tant que la loi n'est pas promulguée, l'opération se raisonne sur le droit en vigueur.
La première variable à sécuriser reste la décote à l'achat : c'est elle qui finance le risque travaux et qui détermine la rentabilité de l'ensemble. Le simulateur décote DPE Mon Simulateur Immobilier permet de l'estimer bien par bien, en croisant classe, type de logement et marché local, pour négocier sur des chiffres et non sur une intuition — à recouper avec les décotes observées ville par ville.
