⚠️ Article mis à jour le 12 juin 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 26 août 2025). Avant de fixer la valeur du bien commun ou de négocier la soulte, vérifiez l'étiquette 2026 du logement : un bien chauffé à l'électricité a pu sortir de F ou G sans travaux, via l'attestation gratuite de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Dans un divorce, le logement familial est souvent le seul actif immobilier significatif du couple. Sa valeur conditionne le montant de la soulte si l'un des époux rachète la part de l'autre, la liquidité de la vente si les deux choisissent de céder le bien, et l'équilibre général du partage. Ce que les couples en séparation ne voient pas venir — et que beaucoup de notaires n'anticipent pas assez tôt — c'est l'impact du classement DPE sur chacun de ces éléments.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Un logement classé F ou G n'est plus seulement un bien « à rénover un jour » : c'est un actif soumis à des interdictions locatives imminentes, porteur d'une décote croissante sur le marché, et potentiellement non finançable par les banques dans les conditions habituelles. Lorsque ce logement est au cœur d'une liquidation de régime matrimonial, son classement énergétique devient un paramètre de premier ordre — qu'il soit sous-estimé ou délibérément ignoré.
Cet article examine cinq dimensions où le DPE modifie concrètement les conditions d'un partage immobilier en cas de divorce : la valorisation du bien et la soulte, le financement du rachat, la vente en indivision post-divorce, les travaux engagés pendant la procédure, et la situation des époux dont le bien est loué à un tiers.
Êtes-vous concerné ? Le DPE comme paramètre du partage selon la classe
| Classe DPE du bien | Impact sur le partage | Urgence |
|---|---|---|
| G | Vente difficile, soulte sur valeur dépréciée, impossible à relouer | 🔴 Immédiate |
| F | Décote croissante, interdiction de louer en 2028, financement bancaire restreint | 🟠 Haute |
| E | Décote modérée, risque à horizon 2034, à intégrer dans la négociation | 🟡 Moyenne |
| D ou mieux | Aucun impact spécifique lié au DPE | 🟢 Neutre |
La soulte faussée : valoriser correctement un bien classé F ou G
Pourquoi la valeur vénale d'une passoire thermique est structurellement sous-estimée dans les partages
La soulte de rachat est calculée à partir de la valeur du bien retenue dans l'acte de liquidation du régime matrimonial. Cette valeur est en principe la valeur vénale réelle au jour du partage — celle que le bien obtiendrait sur le marché entre un vendeur et un acheteur non liés.
Le problème est que les estimations immobilières utilisées dans les procédures de divorce sont souvent réalisées par des agents dont la méthode comparative (prix au m² à surface constante) ne tient pas compte du classement DPE. Les références DVF utilisées comme comparateurs peuvent inclure indistinctement des logements de classes A à G, lissant artificiellement les prix. Or les données notariales publiées en 2024 documentent une décote moyenne de 5 à 12 % pour les logements classés F ou G par rapport à des équivalents classés C ou D dans le même secteur — avec des écarts pouvant dépasser 18 % dans les grandes métropoles.
Conséquence directe : si la valeur retenue dans le partage ne tient pas compte de la décote DPE, l'époux qui rachète la part de l'autre paie une soulte basée sur une valeur surévaluée. Il supporte seul, après le rachat, le coût des travaux de rénovation qui rendront le logement conforme — travaux qui auraient dû être intégrés dans la valorisation initiale.
Deux positions asymétriques selon qui rachète
La question du DPE dans la valorisation du partage crée une asymétrie d'intérêts entre les deux époux :
L'époux qui rachète a intérêt à ce que la décote DPE soit intégrée dans la valeur du bien, voire à ce que le coût estimé des travaux obligatoires soit déduit. Cela réduit la soulte qu'il doit verser et lui évite de payer deux fois : une soulte surévaluée, puis les travaux.
L'époux qui cède sa part a intérêt à maintenir la valeur du bien aussi haute que possible pour maximiser la soulte perçue. Mais il doit mesurer le risque inverse : une valeur trop haute peut conduire à un refus de financement bancaire pour le racheteur — ce qui force alors une vente en indivision subie, voire une licitation judiciaire aux enchères, résultat structurellement moins favorable pour les deux parties qu'une cession amiable à prix ajusté. Surestimer la valeur pour maximiser la soulte, c'est parfois compromettre la faisabilité même du rachat.
Cette asymétrie est au cœur de nombreux blocages dans les liquidations de régimes matrimoniaux incluant une passoire thermique. La solution passe par une expertise immobilière contradictoire — mandatée conjointement ou ordonnée par le juge aux affaires familiales — qui intègre explicitement le classement DPE comme facteur de décote documenté.
Simulation : soulte sur un appartement classé F en région parisienne
Profil du bien : Appartement T4 de 82 m², banlieue sud de Paris (zone B1), construit en 1978, chauffage collectif au gaz, classé F, détenu libre de tout crédit immobilier. Communauté de biens, deux époux à parts égales (50/50). L'époux A souhaite racheter les 50 % détenus par l'épouse B.
| Scénario | Valeur retenue | Soulte versée par A à B (50 %) | Travaux F→D à charge de A seul | Décaissement total de A |
|---|---|---|---|---|
| Estimation sans décote DPE | 420 000 € | 210 000 € | ~22 000 € net | 232 000 € |
| Estimation avec décote F de 10 % | 378 000 € | 189 000 € | ~22 000 € net | 211 000 € |
| Différence | − 21 000 € | — | − 21 000 € |
Intégrer la décote DPE dans la valorisation représente 21 000 € d'économie sur la soulte pour A — soit quasi l'intégralité du coût des travaux qu'il devra financer seul une fois propriétaire unique. À noter : dans les deux scénarios, A paie également les droits de partage sur l'actif net partagé.
Les droits de partage : un coût fixe que la décote DPE réduit aussi
La liquidation d'un régime matrimonial entraîne le paiement de droits de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (article 746 du CGI), quelle que soit la modalité choisie — rachat de parts, vente, attribution préférentielle. Ces droits sont dus par les deux époux solidairement et s'ajoutent aux autres frais de la procédure.
| Scénario | Actif partagé | Droits de partage (2,5 %) |
|---|---|---|
| Sans décote DPE | 420 000 € | 10 500 € |
| Avec décote DPE de 10 % | 378 000 € | 9 450 € |
| Économie | 1 050 € |
Double effet de la décote DPE : 21 000 € sur la soulte + 1 050 € sur les droits de partage = 22 050 € de gain total pour l'époux qui rachète — sans dépense supplémentaire, uniquement par une meilleure valorisation initiale documentée.
Le calculateur de soulte Mon Simulateur Immobilier simule le montant exact selon la valeur retenue, les quotes-parts de chaque époux, et l'encours de prêt immobilier éventuel.
Le financement du rachat : quand le DPE bloque le prêt immobilier
L'impact du classement DPE sur l'octroi du crédit immobilier
Depuis 2022, plusieurs établissements bancaires intègrent progressivement le classement DPE dans leurs critères d'analyse du risque crédit. Cette évolution résulte principalement des lignes directrices de l'Autorité Bancaire Européenne sur les risques ESG dans le secteur bancaire (EBA/GL/2022/06), qui demandent aux établissements d'identifier et de mesurer leur exposition aux risques liés à la transition énergétique — dont la dépréciation des actifs immobiliers énergivores. Certains établissements appliquent en conséquence une décote sur la valeur du bien retenue comme garantie hypothécaire pour les logements F et G, réduisant le montant de prêt accordé ou durcissant les conditions d'octroi.
En pratique, un époux qui souhaite financer le rachat de la part de son conjoint sur un logement classé F ou G peut se heurter à : un refus de certains établissements, une décote sur la valeur hypothécaire du bien (réduisant le montant de prêt accordé), ou une exigence de réaliser des travaux de rénovation avant le déblocage des fonds.
La condition suspensive travaux : un mécanisme à anticiper
Certains établissements conditionnent l'octroi du prêt de rachat à l'engagement de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai défini (typiquement 3 ans), avec une clause de suivi sur attestation DPE post-travaux. Cette condition peut bloquer ou retarder la finalisation du partage si l'époux qui rachète n'est pas en mesure d'engager simultanément des travaux.
Plusieurs alternatives existent : le cofinancement des travaux avant la finalisation du partage en indivision temporaire, l'intégration du coût des travaux dans le prêt de rachat via un prêt travaux adossé, ou la vente du bien si le financement s'avère impossible. Cette question doit être anticipée dès la négociation du partage — pas découverte lors de l'instruction du dossier bancaire.
⚠️ Attention : Un époux qui se voit attribuer le bien et compte le financer par prêt doit anticiper que sa banque intégrera le classement DPE dans son analyse. Découvrir un refus de financement ou une condition suspensive travaux après la signature de l'acte de partage peut remettre en cause l'ensemble du montage et contraindre à une vente subie.
Le régime de séparation de biens : implications spécifiques
Environ 20 % des couples mariés en France ont opté pour la séparation de biens. Dans ce régime, si le logement appartient à l'un des époux seul, il n'y a pas de soulte ni de droits de partage — mais le conjoint non propriétaire peut avoir droit à une indemnité d'occupation si le propriétaire la réclame pour la période où il a occupé le bien après la séparation de fait. Si le bien est co-détenu en indivision conventionnelle entre les deux époux, les règles d'indivision s'appliquent : accord des deux parties pour les actes de disposition, dont la vente ou les travaux lourds. L'époux qui rachète les parts de l'autre reste soumis aux mêmes obstacles de financement bancaire liés au DPE que dans les autres régimes.
La vente en indivision post-divorce : les pièges spécifiques aux passoires thermiques
L'indivision post-communauté et la pression réglementaire
Lorsque les deux époux choisissent de vendre le bien plutôt que de le racheter, ils restent en indivision jusqu'à la réalisation effective de la vente. Cette période est source de complications spécifiques lorsque le bien est une passoire thermique — des blocages comparables à ceux d'une succession incluant une passoire thermique en indivision.
Si l'un des ex-époux continue d'occuper le bien pendant la procédure, il peut être tenté de ne pas engager de travaux dans un logement qu'il sait devoir quitter. Résultat : le bien se vend sans rénovation, avec la décote associée, alors que des travaux ciblés auraient pu améliorer significativement le prix. Par ailleurs, si le bien est mis en location pour générer des revenus partagés, le classement DPE conditionne la légalité de cette mise en location et le niveau du loyer — les deux ex-époux, en tant que co-indivisaires, engagent leur responsabilité solidaire vis-à-vis du locataire.
La décote sur le prix de vente : comment la minimiser
Pour maximiser le prix de vente d'une passoire thermique en situation de divorce, deux leviers sont actionnables même dans un contexte contraint :
Levier n°1 — Réaliser les travaux à gains rapides avant la mise en vente. L'isolation des combles perdus ou le remplacement d'une chaudière ancienne peuvent, pour un coût net de 5 000 à 15 000 € après aides, faire passer un logement de F à D. Le gain à la vente dépasse généralement ce coût. Ces travaux nécessitent l'accord des deux co-indivisaires et peuvent être financés par prélèvement sur un compte joint bloqué dédié aux charges du bien.
Levier n°2 — Mandater un agent immobilier spécialisé dans les biens à rénover. Certains agents immobiliers savent présenter le potentiel de rénovation à des acheteurs investisseurs qui intègrent les travaux dans leur offre, réduisant la décote par rapport à une commercialisation généraliste.
Les travaux décidés ou engagés pendant la procédure de divorce
Qui décide des travaux sur le bien commun ?
Pendant la procédure de divorce — entre le dépôt de la requête et le prononcé du divorce — les époux restent soumis à leur régime matrimonial et les règles de gestion du bien commun s'appliquent.
Sous le régime de la communauté légale, les actes d'administration courante peuvent être accomplis par chaque époux seul. Les travaux de rénovation lourds (isolation, changement de système de chauffage) sont qualifiés d'actes de disposition sur un immeuble commun et nécessitent l'accord des deux époux (article 1424 du Code civil). En pratique, le juge aux affaires familiales peut être saisi pour autoriser des travaux urgents si l'un des époux refuse abusivement de donner son accord.
Sous le régime de la séparation de biens avec bien co-détenu en indivision, les actes de disposition requièrent l'unanimité ; les actes d'administration, la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil).
L'enjeu fiscal des travaux financés unilatéralement
Si un époux finance seul des travaux de rénovation sur le bien commun pendant la procédure, il acquiert une créance sur l'indivision pour la quote-part supportée par l'autre. Cette créance doit être formalisée dans l'acte de liquidation du régime matrimonial — sans quoi elle est perdue. Un époux qui avance 15 000 € de travaux sur le bien commun sans en réclamer la moitié lors du partage perd définitivement 7 500 €.
⚠️ Attention : Tout financement unilatéral de travaux sur un bien commun pendant la procédure doit être documenté (devis, factures, relevés bancaires) et revendiqué dans l'acte de liquidation comme créance sur l'indivision. Sans formalisation dans l'acte notarié, la dépense est requalifiée en contribution aux charges du mariage et n'est pas remboursable.
L'occupation du logement par l'un des époux pendant la procédure
Lorsque le juge aux affaires familiales attribue la jouissance exclusive du logement à l'un des époux pendant la procédure — notamment pour assurer la résidence des enfants — cet époux occupe le bien à titre de résidence principale. Les interdictions réglementaires DPE ne visent que la location, pas l'occupation par le propriétaire : un logement classé G peut continuer d'être habité par son propriétaire-occupant, même si sa mise en location est interdite depuis janvier 2025.
L'époux qui occupe le bien supporte en revanche les charges énergétiques d'un logement énergivore sans pouvoir décider seul des travaux, et une indemnité d'occupation peut lui être réclamée par l'autre époux pour la période d'usage exclusif, calculée sur la valeur locative du bien.
La location du bien commun à un tiers pendant la procédure
Si le bien est mis en location ou est déjà loué pendant la procédure, les contraintes réglementaires DPE s'appliquent aux deux époux solidairement en leur qualité de co-bailleurs :
- Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires ni lors d'un renouvellement (décret du 24 août 2022).
- Pour un logement classé G, aucun nouveau bail ne peut être signé depuis le 1er janvier 2025. Si le locataire en place donne congé pendant la procédure, le bien ne peut pas être reloué sans travaux.
- Pour un logement classé F, la même interdiction de relocation s'appliquera à partir du 1er janvier 2028.
À retenir : Ces contraintes réduisent la valeur locative du bien pendant la procédure — et donc les revenus partagés — tout en maintenant les charges. Elles constituent un argument supplémentaire pour accélérer soit la rénovation, soit la vente, plutôt que de maintenir le bien en indivision dans l'attente d'un accord.
Erreurs fréquentes
Erreur n°1 — Valoriser le bien sans mentionner la classe DPE à l'estimateur. La décote DPE n'est pas intégrée automatiquement par les estimateurs dans les procédures de divorce. Si vous êtes l'époux qui rachète, faire réaliser une contre-expertise intégrant explicitement le classement DPE est souvent le levier le plus rentable de toute la procédure — 21 000 € d'économie sur la soulte dans l'exemple ci-dessus, auxquels s'ajoutent 1 050 € de droits de partage en moins.
Erreur n°2 — Ignorer l'impact du DPE sur le financement bancaire. La banque intégrera le classement DPE dans son analyse du prêt de rachat. Découvrir un refus ou une condition suspensive travaux après la signature de l'acte de partage peut remettre en cause l'ensemble du montage et contraindre à une vente subie.
Erreur n°3 — Laisser des travaux financés unilatéralement sans les formaliser. Tout financement de travaux sur le bien commun par un seul époux pendant la procédure doit être documenté et revendiqué dans l'acte de liquidation comme créance sur l'indivision. Sans cette formalisation dans l'acte notarié, la créance est perdue.
Erreur n°4 — Maintenir le bien en indivision post-divorce sans délai maximal fixé. L'indivision post-divorce sur une passoire thermique est doublement coûteuse : les charges courantes courent, la décote s'amplifie, et le bien se dégrade faute d'accord sur les travaux. Si aucun des ex-époux ne souhaite racheter le bien, fixer un délai maximal de commercialisation dans la convention de divorce ou l'acte de partage protège les deux parties.
Conclusion
Un logement classé F ou G dans un divorce, ce n'est pas seulement un bien à partager — c'est un actif dont la valeur, la capacité de financement et l'aptitude à générer des revenus locatifs sont toutes affectées par son classement énergétique. Les chiffres de cet article le montrent concrètement : intégrer une décote DPE de 10 % dans la valorisation d'un appartement F à 420 000 € représente 22 050 € d'économie pour l'époux qui rachète — 21 000 € sur la soulte et 1 050 € sur les droits de partage — soit la quasi-intégralité du coût des travaux de rénovation futurs.
Ces économies ne sont pas automatiques. Elles nécessitent une expertise documentée, une négociation consciente du classement DPE, et une anticipation des obstacles bancaires avant de signer l'acte de partage. La première étape est de connaître précisément ce que vaut votre bien — DPE intégré.
Calculer la soulte et simuler la décote DPE avec Mon Simulateur Immobilier
Simulez deux scénarios (avec et sans décote DPE) pour mesurer l'impact exact sur la soulte et les droits de partage.
Simuler le gain de classe et les aides travaux
Le simulateur calcule le gain de classe estimé, les aides disponibles et l'impact sur la valeur du bien avant vente ou rachat.
